Жестокие игры

Как арендодатели «убивают» бизнес
Жестокие игры
Фото из архива "К"

Приморские предприниматели «стоят на ушах». После недолгого затишья арендодатели коммерческой недвижимости затеяли эксперименты с договорами и тарифами. В результате офисные и торговые помещения с ценой от 600 до 800 руб. за 1 м2 реальны только на бумаге, по факту на рынке творится полнейший хаос.


Предприниматели с некоторых пор стали «свободными», и то, что государство очень заботится о среднем и малом бизнесе, — это только видимость. «На деле это сплошной уход от налогов и несоблюдение норм и правил оказания услуг», — считает Виктория Суддина, предприниматель.

Непостоянство арендодателей

Фактор бесконтрольности и безнаказанности распустил как сдающих, так и снимающих в аренду помещения. Владивосток имеет свой неповторимый колорит, и, снимая, здесь в аренду помещения, ты автоматически становишься рабом. «Что в голове у арендодателя на самом деле — сложно сказать. С одной стороны, это бесконечный рост тарифов (отопление, свет) и, как следствие, уменьшение доходов, к которым уже собственник привык. С другой стороны — договор аренды, где лоббируются только интересы арендодателя, а если не нравится то, что предлагают, — ищи другие варианты», — добавила Виктория Суддина.

Непостоянство арендодателей квадратных метров на корню «убивает» предпринимателей. С постоянно меняющимися условиями практически невозможно построить стабильный бизнес, а купить свое помещение слишком дорого. Начальные же условия, оформленные по договору, спонтанно и категорично меняются собственниками помещений. Об одном из таких случаев «К» рассказал анонимный спикер, частный предприниматель, снимавший офисное помещение на Кирова, 6.

Так, заключенный договор между обеими сторонами не гарантирует спокойной и продолжительной работы, а с арендодателем нужно быть всегда начеку, уверяет он: «Очень часто попадаются нечестные арендодатели, и бывает, что просто «кидают» с помещением. В моем случае мы с собственником помещения оформили договор, но спустя время арендодатель попросила изменить в нем некоторые моменты. Мол, она сменила телефон и нужно в договор внести поправки — банальные формальности. Договор мы перезаключили, и каким-то странным образом условия в нем тоже изменились. Без нашего ведома. Например, по изначально заключенным условиям мы должны были платить только за само помещение, а по новым на наши плечи легла оплата вообще за все существующие услуги в этом помещении, включая и обслуживание территории. В итоге нам еще и не вернули залоговую сумму, внесенную за аренду».

Другой случай во Владивостоке был, когда владелец просто перепродал свое помещение. А новый арендодатель фактически выселил всех арендаторов, дав на переезд всего два дня. Аргументировал он это наличием долгов по аренде, чего на самом деле не было. Дело было лишь в том, что новому владельцу помещений было необходимо выселить предыдущих съемщиков для использования помещений в своих целях.

Ни грамма тепла

Собственники помещений не только часто меняют условия, но и нередко играют с тарифами. Ценообразование за квадратный метр зависит от разных факторов: района, где располагается здание, площади самого офиса, состояния внутренней отделки, наличия парковки и разных других критериев. Например, в бизнес-центре будет одна цена, в административном здании — другая. Также на стоимости квадратного метра отражается наличие пешеходной и транспортной доступности, как и наличие лифта в здании.

Но что даже при лояльной цене условия не будут спартанскими, гарантий нет. Спикер, пожелавший остаться анонимным, рассказал «К» о своем опыте аренды помещения по адресу: Калинина 275в при цене около 350 руб. за квадратный метр: «Подписывали мы договор на условии, что принимаем здание в том виде, в котором оно было на тот момент. А все необходимые улучшения мы совершаем сами, каждый на своей территории и за свой счет. На момент подписания договора работало центральное отопление, а спустя некоторое время его отключили по неизвестным нам причинам. Теперь мы согреваемся с помощью электричества, в итоге плата за тепло превышает почти в два раза плату за аренду помещения. Плюс ко всему несколько раз в месяц отключают свет в здании. С такими условиями получить прибыль со своего дела представляется уже маловероятным. А учитывая средства, которые мы вложили в отделку своей территории, съезжать попросту нецелесообразно».

Также в этом здании регулярно протекает крыша, прорывает водостоки, которые находятся внутри помещения, под крышей. И тогда коридор здания наполнен по щиколотку водой. В санузле замерзают трубы, температура и в целом состояние непотребное. Такие факторы самостоятельно арендаторы устранить не могут, тем более что уже пару лет подряд им говорят, что у здания скоро поменяется владелец. А какие сюрпризы преподнесет новый владелец помещений — неизвестно.

«От воды по стенам и сырости страдает то, что мы самостоятельно и за свой счет устанавливали на своей территории. Условия первоначального договора изменили дополнительным соглашением, где написано, что либо мы, арендаторы, принимаем здание таким, какое оно есть (теперь уже без тепла), либо съезжаем и продления договора не будет. А ведь арендаторы вложили большие деньги в обустройство своих помещений, вкладывая деньги в стены, потолок. То есть вернуть вложения не представляется возможным. Продолжать инвестировать в помещение за счет платы за аренду и улучшать общие условия — все равно что выкидывать деньги на ветер. Арендодатель прекрасно понимает, что у нас нет выбора, и поэтому не идет на уступки, играя на наших слабостях», — сообщил собеседник «К».

Второй год арендаторы помещения на Калинина, 275в слышат обещания о подключении отопления и налаживании водоснабжения. Но обсуждать арендодатель это не желает. Любые попытки связи с ним он игнорирует и не отвечает на вопросы. Так и работают — в минусовой температуре и с мокрыми стенами. «Вкладывать еще свои собственные средства в это ветхое здание мешает обещание того, что вот-вот это здание будет продано, и дальнейшая судьба наших вложений неизвестна — чего ожидать от возможных будущих хозяев, мы не знаем. Хотелось бы в перспективе развивать бизнес, что в данном помещении не представляется возможным», — подытожил анонимный спикер.

С другой стороны

Аналитики рынка, впрочем, уверены, что рынок коммерческой недвижимости по-прежнему жив, сделки совершаются, но не в тех объемах и масштабах, как хотелось бы того многим. Уменьшился спрос и активность компаний, кто-то приостанавливает развитие, кто-то минимизирует затраты, кто-то переезжает из одного здания в другое, подешевле. Труднее стало найти арендатора на крупные площади. То есть идет обычный процесс съеживания, концентрации сил в сложный период. В этих условиях все изменения в договоре проходят мимо формальных источников. Хотя это большинство агентств недвижимости приморской столицы, как и многие собственники помещений, сдающие площади в аренду, отказались комментировать «К».

Сергей Дымченко, директор компании «Индустрия-Р»: «Цены на аренду офисных помещений имеют диапазон от 100 до 2700 руб./м2, поэтому выбор для всех есть. В среднем по городу цены в третьем квартале понизились, а арендаторы повышают цены в зданиях-новостройках или недавно построенных, чтобы быстрее вернуть вложенные средства. На мой взгляд, такая политика приводит к тому, что здания много времени простаивают полупустыми, ну а в целом цены на рынке падают.

Так, в центрально-деловом районе Владивостока предлагают помещения по цене 1100–1300 рублей за м2, в административных зданиях цена ниже — 600–800 рублей за м2. В районах Первой и Второй Речки в административных зданиях и бизнес-центрах цена варьируется от 700 до 900 рублей за м2».

Алексей Савенко, специалист по аренде коммерческой недвижимости компании ESTATE BROKERAGE GROUP: «Цены за аренду офисных помещений если и поднялись, то в каких-то редких случаях. В основном, если сравнивать с предыдущими годами, стоимость одного квадратного метра просела на 20–30%. Я знаю на собственном опыте — помещения, которые мы сдавали пару лет назад по ставке 1200 рублей за м2, сейчас предлагаем уже по 800 рублей. И по факту получается, что собственники помещений готовы уже сдавать по заниженной цене, лишь бы помещение не приносило убытки в виде коммунальных и эксплуатационных расходов. А в целом на рынке коммерческой недвижимости ситуация начинает стабилизироваться. И в будущем году, я думаю, цены, скорее всего, начнут потихоньку увеличиваться».

Дарья РЯЦКОВА


КОММЕНТАРИЙ 

Дмитрий Алексеев, президент и соучредитель группы компаний DNS: «Во Владивостоке нет понятия, что цены за квадратный метр позволяют или не позволяют снимать помещения. Есть понятие, что арендаторам все равно некуда деваться. До тех пор, пока не будет баланса спроса и предложения на рынке аренды недвижимости, цены за квадратный метр будут высокими. Эту проблему могли бы решить дополнительные офисные здания, но рынка земли как такового во Владивостоке нет. И проблема с ценами на недвижимость, как следствие. И пока арендодатель уверен, что одного арендатора заменит другой, цены будут продолжать расти. Когда продукция (услуги) бизнеса уникальна, цена растет, это рыночная ситуация, которую простым указом никак не урегулировать. И я не вижу никаких движений в лучшую сторону, но считаю, что сейчас рынок недвижимости на пике паритета».

Экономика и бизнес
В таможне пошли параллельные и не очень понятные процессы
В таможне пошли параллельные и не очень понятные процессы
ФТС решила провести очередное эксперимент с электронным декларированием
16 января 2018, 07:37
«Аврора» хочет летать внутри Хабаровского края
«Аврора» хочет летать внутри Хабаровского края
Но власти региона уповают на собственные «Хабаровские авиалинии»
16 января 2018, 06:37
Банк России заставляет ОСАГО выезжать из автосервисов
Банк России заставляет ОСАГО выезжать из автосервисов
Страховщиков будут лишать права осуществлять натуральное возмещение
12 января 2018, 15:47
Северокорейские рабочие скоро исчезнут из Приморья
Северокорейские рабочие скоро исчезнут из Приморья
Из-за этого у застройщиков могут возникнуть серьезные проблемы
12 января 2018, 10:58
ФАС хочет помочь Трутневу разобраться в пропаже 64 млрд рублей
ФАС хочет помочь Трутневу разобраться в пропаже 64 млрд рублей
Антимонопольное ведомство объявило о проверке аэропортов Дальнего Востока
12 января 2018, 10:04
Азиатский миллиардер продолжает дистанцироваться от игорной зоны «Приморье»
Азиатский миллиардер продолжает дистанцироваться от игорной зоны «Приморье»
Лоуренс Хо больше не будет влиять на политику первого казино края
3 января 2018, 09:21