Массовый снос морально устаревшего жилья во Владивостоке, в отличие от Москвы, не состоится. Эксперты считают, что хрущевки и гостинки в большинстве своем прослужат еще не один десяток лет.
Неожиданно, без плана, концепции и конкретных программ, мэру Москвы Сергею Собянину удалось получить одобрение президента на небывалый по масштабам проект сноса панельных хрущевских пятиэтажек и отселения жителей в новые дома. Тут надо напомнить, что столичные власти начали программу сноса пятиэтажек с одновременным переселением их жителей в новые, благоустроенные дома еще в те времена, когда мэром был Юрий Лужков. Тогда же пятиэтажки разделили на «сносимые» и «несносимые» серии. Программа, как напоминает «Коммерсант», должна была начаться в 1999 г. Планировалось снести 1722 пятиэтажных здания общей площадью 6,3 млн м2 и переселить 350 тыс. горожан. Завершиться она должна была еще в 2011 г. Однако, как говорится в известном фильме, затягивание сроков строительства стало традицией еще во времена Древнего Рима.
Тем не менее разговор Путина и Собянина под взглядом телекамер о новой программе сноса пятиэтажных зданий, обещания последнего снести их все, без разделения на «сносимые» и «несносимые», при одобрении этих слов со стороны президента РФ, — все это, несомненно, призвано вселить в большие надежды и пресловутый социальный оптимизм по всей стране. Будет ли от этого решения позитивный результат для нас?
Во Владивостоке немало ветхих зданий — это в основном дома частного сектора и бараки, есть немало дореволюционных строений, где давно не делалось ремонтов. Из аварийного жилья людей худо-бедно переселяют в рамках муниципальной программы. Еще в 2000-х в качестве одного из вариантов решения вопроса предполагалось, что частные инвесторы будут массово строить высотные дома в стране, в некоторую часть квартир которых расселят жителей снесенных строений. Взамен же получат землю и доступ к инфраструктуре. То есть — по московскому опыту.
«Но подобная схема может работать только в Москве, где баснословная стоимость земли, — указывает директор агентства недвижимости «Титул-ДВ» Александр Бордюг. — Хотя я лично сомневаюсь, что проект Собянина имеет экономическое обоснование. Но государство в состоянии себе позволить такие расходы. Что касается частного инвестора — давайте посчитаем. Самая дорогая земля во Владивостоке стоит 3 млн за 100 квадратных метров. Какова рыночная стоимость жилой недвижимости на пяти этажах хрущевки? Умножаем 500 квадратных метров на 80 тыс. рублей, получается 40 млн. Если застройщик будет предоставлять квартиры в своем новом доме, 10–16-этажное здание точно не окупится. То, что не надо вести инфраструктуру и сети — с одной стороны, плюс. Но они, во‑первых, сильно изношены. Во-вторых, сейчас требования к нагрузке и пропускной способности сетей иные. Так что затраты понести придется и здесь».
Масса и других нюансов. Например, застройщик понесет немалые затраты на демонтаж сносимых строений, на новые сети, на проживание во временном жилье на период строительства. Также не все изъявят желание переезжать, в хрущевках могут быть квартиры с дорогими ремонтами. Непонятно, как быть с перенаселенными квартирами. Когда людей из квартир, где проживает больше положенного, переселяют по госпрограммам, на новом месте им выделяют жилье исходя из нормативов.
«Почему сносить надо хрущевки? — спрашивает Бордюг. — В свое время хотели демонтировать «брежневки», а о сталинских домах вообще сейчас почему-то замолчали. Вообще, строить на новом месте всегда проще и дешевле, чем точечно, среди существующих зданий, под существующие сети. Любые земляные и строительные работы в центре Владивостока сопряжены с проблемами. Характерный пример — ситуация с дорогой на Станюковича».
Однако моральный и физический износ зданий, построенных в 1960–80 гг., когда процветало крупнопанельное домостроение, может стать серьезной проблемой. Как отмечает член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, член Градостроительного совета Владивостока профессор Валентин Аникеев, первые хрущевки серии 1–464А появились в городе в 1961 г. — на Сахалинской и в районе стадиона «Строитель». Затем заработал завод в Кролевцах, который стал выпускать панели для домов «второй редакции», с несколько улучшенным конструктивом. Характерной особенностью панельных хрущевок является то, что держатся они благодаря закладным деталям по углам дома. Насколько проржавели узлы крепления панелей в реальности — другой вопрос. Как отмечает Валентин Аникеев, в советское время к качеству строительства относились намного строже, чем теперь, но, возможно, самые первые хрущевки действительно подлежат расселению. При строительстве подобному зданию расчетно отводился «срок жизни» в 50 лет. Предполагалось, что затем дом будет сноситься, а жители к тому времени переселятся в более удобное жилье. Как известно, не случилось.
Другой шрам на архитектурном лице краевого центра — гостинки — вообще рассматривался как промежуточное звено, где поселяются работники советского предприятия по пути из общежития в комфортную квартиру. Однако, как и в хрущевках, в гостинках надолго, если не навсегда, задержались сотни тысяч.
Если верить экспертам, практически переселение из данных домов сегодня невозможно ввиду их большого количества. В лучшие годы во Владивостоке вводили по 300 тысяч м2 жилья в год, в целом по Приморью — больше 1 млн квадратных метров. 85–90% застройки в 1960–80-е приходилось на крупнопанельное домостроение, причем 30–40% — на первые серии хрущевок.
Как отмечает главный архитектор ОАО «Приморгражданпроект» Владимир Воробьев, существует большое количество зданий, построенных в более позднее время, чем хрущевки, и выглядящих хуже. «В городе предостаточно бараков и домов частного сектора, от которых давно пора избавиться. Есть недостроенные микрорайоны, где нужно возводить новое жилье. А Москва — далеко впереди», — считает Воробьев. Кроме того, по его словам, хрущевки попадают в современный тренд на малогабаритное жилье. «Сейчас много строят небольших квартир, семьи некрупные, детей один-два, — говорит архитектор. — В хрущевке вы, помимо всего прочего, экономите на коммунальных платежах, для многих это важный фактор».
Стоит учитывать и то, что «хрущевка хрущевке рознь», при их строительстве применялись разные материалы, технологии, и комфортность проживания в разных домах различается.
Специалисты считают: во Владивостоке требуется провести диагностику технического состояния зданий, произвести глубокий анализ полученных данных. Как считает Воробьев, многие дома, построенные в 1960-е, вполне еще прослужат 10–20 лет.
Александр Бордюг: «Необходима проверка технического состояния каждого дома. Частного инвестора можно привлечь не к сносу, а к реконструкции старого жилого фонда. По такому варианту, в частности, пошли собственники домов на ул. Овчинникова — здесь застройщики надстраивали мансарды, а в то же время проводили капитальный ремонт дома».
Владимир Воробьев, впрочем, указывает, что 15–20 лет назад несущие способности стен хрущевок позволяли надстроить по два этажа, сделать лифты. К настоящему моменту время для модернизации упущено.
Константин СЕРГЕЕВ
КОММЕНТАРИЙ
Андрей Ищенко, генеральный директор ООО «Аврора-Строй»: «Жилой дом строится на 50 лет минимум. Советские здания хорошо построены, сносить их рано. Хрущевки простоят еще минимум 30 лет, гостинки — 40. Надо для начала расселить и демонтировать все бараки, каменные и деревянные. Яркий пример — Гамарника, 18а, центр Второй Речки с деревянными туалетами на улице, где нечистотами несет на всю округу. Таких домов во Владивостоке предостаточно».
