Покупка квартиры для сдачи в аренду во Владивостоке перестала быть инструментом инвестиций — сроки окупаемости выросли за это время почти на 30%. И при этом количество людей, покупающих квартиры для сдачи в аренду, практически не уменьшилось.
В Приморской столице более 20 тыс. квартир находятся в коммерческом найме. 2/3 сдаваемых квартир — это квартиры площадью до 40 м2. Средняя ставка аренды — 23 тыс. руб.
Сергей Косиков, генеральный директор «Городского риелторского центра»: «Количество квартир, сданных в аренду во Владивостоке, примерно равно всему обороту продаж за три года. В принципе, Владивосток вписывается в общероссийскую статистику. Доля квартир в аренде составляет около 15% всего жилого фонда. Спрос стал меньше, чем количество сдаваемых квартир. Цифра меняется постоянно, в среднем за месяц сдается около 1,5 тыс. квартир. Это достаточно уравновешенный рынок, 1200–1300 договоров аренды заключаются в месяц. Средний срок аренды квартиры — чуть более года.
Это достаточно стабильный рынок. Из-за снижения платежеспособности, в кризис, часть покупателей перешли в арендаторы. Но с 2013–2014 г. стало меньше приезжих квартиросъемщиков. Вторая причина снижения числа арендаторов — многие студенты переехали жить в кампус ДВФУ. Люди с невысокими доходами стали снимать жилье меньшего размера или по двое-трое одну квартиру. Все это снизило спрос на аренду. В декабре 2014 г. очень многие хватали квартиры впрок. Разлеталась любая недвижимость, и большинство людей приобретали квартиры для того, чтобы их сдавать. Количество предложений выросло, а цена немного снизилась. Уже около двух лет стоимость аренды жилья держится на одном уровне».
Но последние пару лет наблюдается интересная тенденция. Покупка квартиры для сдачи в аренду перестала быть инструментом инвестиций, а количество людей, покупающих квартиры для сдачи в аренду, практически не уменьшилось. Кто-то рассчитывает, что в долгосрочной перспективе это будет выгодней других финансовых инструментов, кто-то не доверяет банкам и рассматривает такие «инвестиции» как способ сохранения денег, а кто-то просто переводит наличные в недвижимость. «Количество предложений на рынке аренды стабильно или даже немного растет, а спрос после падения на 20% так и не восстановился», — объясняет Сергей Косиков.
Наталья Лоскуткина, директор агентства недвижимости «Биг Сити ДВ»: «Не так давно арендатора однокомнатной квартиры можно было найти за несколько дней. Сейчас однокомнатные квартиры стоят без нанимателя и по два месяца».
Людмила Селезень, директор агентства недвижимости ООО «Правовой центр «ВАЛЬКИРИЯ»: «В случае покупки квартиры для сдачи в аренду это способ не только сохранить, но и приумножить средства. Конечно, многое зависит от района. Если купленная квартира находится в хорошем месте, то и клиенты будут удачными. Есть районы, в которых квартиры менее востребованы.
Самый большой спрос — на аренду однокомнатных и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные чаще приобретают для того, чтобы жить в них, а не сдавать внаем».
Эксперты уверены: приобретение жилья для сдачи в аренду перестало быть выгодным. Сергей Федоренко, директор НП «СРО «Альянс строителей Приморья»: «Аренда жилья — это низкорентабельный бизнес, и сколько государство ни пробует его оживить — бесполезно. Минстрой очень хочет внедрить проекты доходных домов, но на финансирование доходных домов нужны колоссальные деньги. И эти траты пытаются переложить на застройщиков, но не будет у нас доходных домов еще долгое время. Если хочется заниматься арендой — можно построить гостиницу и сдавать ее. Выгода будет с каждого номера 40–50 тыс. в месяц. Даже при 70% заполняемости это выгодно. А с аренды однокомнатной квартиры можно получить 15–20 тыс. рублей в месяц».
Себестоимость жилья под отделку с землей и сетями в любом случае (ИЖС, МКД, доходный дом) составляет около 50 тыс. Отделка плюс мебель плюс оборудование — еще 10 тыс. Итого 60 тыс. за метр. Аренда сейчас составляет около 400 руб. за квадратный метр, в год — 4800 руб. Срок окупаемости 12,5 лет, с налогами — 14 лет. За это время нужно будет сделать хотя бы пару косметических и один капитальный ремонт. Как при таких показателях инвестировать в недвижимость?
Сергей Федоренко: «Сегодня метр в гостинке стоит дороже, чем в 60-метровой квартире. При строительстве их себестоимость не меняется, а доходность квадратного метра выше на 10–15%. Окупить гостинку можно на год-два раньше, чем квартиру другой планировки. Выгоднее приобрести две гостинки для сдачи внаем, чем одну трехкомнатную квартиру. Так люди раньше и зарабатывали, на этом держался весь рынок.
Как только закончится кризис, поднимется спрос на гостинки, их цена вырастет. Сейчас цена аренды на квартиры занижена примерно на 20%, потому что спрос населения на аренду жилья упал. Продавцы снижают цену на аренду, чтобы выйти в ноль. Бывает, что собственники недвижимости сдают жилье в убыток, чтобы квартира не пустовала. Но как только у населения станет больше денег, цена вырастет на эти самые 20%. Еще на 10% она вырастет в связи с проводимой государством жесткой фискальной политикой в отношении сбора налогов. Предприниматели начнут платить и тут же поднимут цены на аренду, потому что себестоимость возрастет. И в конечном итоге цена увеличится примерно на 50%».
.jpg)
Для профессиональных инвесторов рынок новостроек непривлекателен, потому что их доходность снизилась до минимума. Застройщики выводят квартиры по ценам, которые сильно расти не будут. Раньше можно было вложиться в новострой на этапе котлована, а через пять лет получить на 30–40% больше. Сейчас таких гарантий нет. Доходность на уровне 15–20% — это доходность депозита, поэтому для инвесторов неинтересно, а для неинвесторов — непонятно.
Сергей Косиков: «Самым стабильным сегментом на рынке сдачи жилья внаем является бизнес-жилье. Большинство таких квартир находятся в недавно построенных домах. Сегмент рынка небольшой, спрос невелик, да и предложение тоже. Но этот рынок стабильно уравновешен. Снимают эти квартиры либо на долгий срок, либо на какой-то фиксированный период. От общего рынка аренды жилье бизнес-класса составляет не более 5–7%. По доходности этот бизнес не самый эффективный, если сравнивать вложения и потенциальную прибыль».
Конечно, те, кто фактически «живет» на деньги с аренды, вряд ли продадут квартиру с тем, чтобы вложить деньги более эффективно. Хотя сумма на депозите, равная стоимости квартиры, будет давать ежемесячный доход, практически равный арендной плате. При этом избавит от рисков простоя квартиры, неплатежей, ремонта, долгов по коммуналке и т. д. Альтернативные варианты — переложить деньги в новостройки или вместо одного объекта разделить средства на два — для таких собственников также не подходят. Парадокс в том, что даже в случае оживления рынка у большинства арендодателей ситуация не улучшится. В ближайшей перспективе такие инвестиции будут давать отрицательную доходность.
Ксения СУХИХ
КОММЕНТАРИЙ
Анастасия Мальцева, директор юридического бюро недвижимости «Приоритет-А»: «Не могу сказать, что приобретение жилья для сдачи в аренду выгодно в буквальном смысле, но могу отметить — это самый популярный способ, связанный с инвестициями в недвижимость. Если учесть многие нюансы такого вида вложения, то, возможно, вы сможете заработать. Как правило, покупают небольшое жилье — это комнаты, гостинки или однокомнатные небольшие квартиры. Все зависит от района, и самый главный фактор — это способ сдачи квартиры — посуточно, почасовая оплата, на длительный срок. Соответственно, и прибыль будет разная. Как правило, люди выбирают вариант, где меньше нужно прилагать усилий, то есть сдачу квартиры на длительный срок. Тут можно сказать, что будет низкий уровень прибыли, ну а если куплена квартира с привлечением кредитных средств, вряд ли арендная плата перекроет платеж по ипотеке и текущие расходы по коммунальным платежам. В настоящее время люди в основном покупают не для сдачи, а чтобы самим не снимать жилье. Поэтому рынок аренды сейчас переполнен, нанимателей меньше, чем несколькими годами ранее».
Статья опубликована в № 22 "К" от 13.06.2017 г. под заголовком "Для инвесторов неинтересно, а для остальных - непонятно"
