Коллапс в строительной отрасли Приморья — дело ближайшего будущего

Серьезные проблемы накрыли не одну сотню объектов
Коллапс в строительной отрасли Приморья — дело ближайшего будущего

Если и дальше пытаться не обращать внимания на системный характер проблем, очень быстро, за год-два, на смену эпохе просто проблем придет эпоха труднорешаемых задач.

Два десятилетия по ходу строительства нового капиталистического общества Владивосток развивался гораздо активнее остальной части края. Эта ситуация устраивала всех его обитателей. Недвижимость в краевом центре стремительно дорожала, вложения в недвижимость гарантировали доход, рента жилья стала источником безбедного существования, строительство было, пожалуй, единственной стабильно растущей отраслью производства. Но неожиданно быстро ресурсы пригодных для застройки свободных участков земли закончились.

Как выяснил «К», сегодня порядка 460 выданных разрешений на строительство не позволяют зарегистрировать права на строение, так как участки юридически для этого не предназначены. Конфликт интересов возник, когда охранная зона военных лесничеств была поставлена на кадастровый учет Владивостокским лесничеством Министерства обороны РФ. Она полностью накрыла остров Русский и материковую часть города от Второй Речки до Богатинского водохранилища. То есть в эту зону попали и существующие жилые строения, и участки, находящиеся в разработке, где сегодня нельзя ни построить новые объекты, ни реконструировать уже имеющиеся. Естественно, без согласований с Минобороны.

«Охранная зона» — всего лишь термин, обозначающий обыденную практику консервирования земли для сиюминутного извлечения прибыли. Но непрозрачность выделения такого рода участков, их высокая привлекательность для инвесторов, либо не подозревающих, либо обманывающих самих себя относительно их долгосрочных перспектив, приводят к краху проекты.

Самый нашумевший случай связан с реализацией проекта ООО «ДНС Девелопмент». Компания — резидент СПВ заключила договор о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Русской, 59 во Владивостоке. По условиям этого договора арендатор получил земельный участок площадью 90 719 м2, находящийся в муниципальной собственности. В настоящее время «ДНС Девелопмент» разрабатывает эскизный проект застройки будущего микрорайона, рассчитанного на 2500 человек. Планируется, что стройматериалами его будет обеспечивать домостроительный комбинат на территории ТОР «Надеждинская». Реализация проекта напрямую связана с развитием завода по изготовлению сборных железобетонных изделий.

«По нашему запросу в департамент градостроительства Приморского края о предоставлении сведений из ИСОГД мы получили следующие сведения: по данным Единого государственного реестра недвижимости, испрашиваемый земельный участок находится в границах запретной зоны военного объекта — Владивостокского лесничества Министерства обороны Российской Федерации. Реализация нашего проекта, согласно условиям договора с администрацией города Владивостока, невозможна без снятия этого обременения», — сообщил Александр Голутвин, директор ООО «ДНС Девелопмент».

Дмитрий Алексеев, президент группы компаний DNS: «Земельный участок, который оказался территорией Владивостокского лесничества Министерства обороны, мы планировали использовать для строительства 100 тыс. м2 жилья, в том числе социальной инфраструктуры, парковой зоны и детского сада. Городские структуры разыгрывали его на аукционе под комплексное освоение, нельзя было придраться ни к самой процедуре, ни к условиям договора. Присутствовала даже серьезная конкурентная борьба. Мы выиграли ее, но, к сожалению, в Приморье ничто не может застраховать тебя от подводных камней».

Случай «ДНС» далеко не единственный — в подобном положении оказались сотни девелоперов. Жилой микрорайон Снеговая Падь (комплекс Д), ЖК «Изумрудный», для которого уже подготовлена проектная документация, пострадали ровно от того же вопроса. Чтобы путь от приобретения участка до выхода на площадку не растягивался на годы, администрация края оповестила о сложившейся ситуации и Минвостокразвития, и Минстрой, и, разумеется, Минобороны — всех уполномоченных лиц, все профильные министерства, каким-либо образом имеющие отношение к развитию территории. На Восточном экономическом форуме должна произойти кульминационная встреча, которая поспособствует скорейшему решению этой проблемы. Плюс ко всему департамент градостроительства обратился в Минобороны с предложением провести рабочее совещание по вопросу о разработке новых регламентов.

Антон Скорик, руководитель ГК «Эталон»: «Проблема с землями военного лесничества накрыла не одну сотню объектов — это форс-мажор, от которого никто не застрахован. Но ведь Управление Росреестра четко обозначило позицию: пока ограничения не снимут, права собственности на квартиры в достраиваемых домах (когда разрешение на строительство было получено до введения зоны) регистрировать не будут. Застройщикам вообще нелегко работать на приморском рынке — ты можешь разрабатывать документацию, собирать ТУ на принадлежащем тебе участке в соответствии с утвержденным градостроительным планом и очень удивиться, обнаружив на нем ранее неизвестные тебе изменения, произошедшие в период проектирования; это наша обычная региональная практика, сюрпризы так или иначе случаются».

С «обычной региональной практикой» столкнулись и на территории Надеждинского сельского поселения. 

Выяснилось, что действующие градостроительные регламенты, содержащиеся в действующих правилах землепользования и застройки Надеждинского сельского поселения, не устанавливают такой вид разрешенного использования земельного участка, как, например, «Размещение жилых домов блокированной застройки». Из-за этого еще одна компания (к слову, тоже резидент СПВ) не может приступить к своему проекту. При этом ПЗЗ иных сельских поселений, расположенных в границах Надеждинского муниципального района, позволяют возводить дома блокированной застройки. Например, градостроительным регламентом ПЗЗ Тавричанского сельского поселения для территориальной зоны «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами» установлен в качестве основного вид разрешенного использования земельного участка «Блокированная жилая застройка».

В настоящее время подготовлен проект изменений в ПЗЗ, после принятия которого применительно к территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)» будет установлен вид разрешенного использования земельного участка, позволяющий размещать дома блокированной застройки. Этот проект волнует многих участников рынка. «Даже несмотря на изменения ПЗЗ, если вы уже получили разрешение на строительство, оно действительно в течение пяти лет. Другой вопрос: если за это время так ничего и не было построено, наличие разрешения не играет никакой роли», — говорит Дмитрий Ямщиков, управляющий некоммерческим партнерством «Современный бизнес — Приморью», депутат Думы Владивостока.

Но это лишь единичные проблемы. Антон Скорик: «Самое интересное, что поднимается новая волна — КГБУ «Центр развития территорий» готовит изменения в генплан Владивостока. Осенью планируется их узаконить, и, когда они вступят в силу, многие очень удивятся, потому что, пока компании занимались проектированием, получали технические условия, территориальное зонирование изменилось, и там, например, где вчера вы могли строить многоквартирный жилой дом, сегодня дозволяется только мало­этажная застройка. Узнав, что один из наших участков попал в такой передел, мы обратились в департамент градостроительства с просьбой пересмотреть зонирование, так как территория находится в разработке, мы исправно оплачиваем аренду, проводим проектные работы, на которые потратили уже несколько десятков миллионов. И вдруг узнаем, что этот участок решено исключить из зоны многоэтажной застройки. Для кого-то такие новости могут стать неожиданностью.

Проблема большая, просто она пока не явила себя в полном масштабе. На сегодняшний день мы предложили департаменту собрать статистику о том, сколько выдано градостроительных планов, и уведомить собственников или арендаторов о готовящихся изменениях, чтобы, если какой-либо участок попадает в зону изменения параметров землепользования, людей хотя бы известили и пригласили на публичные слушания. А эти публичные слушания, между прочим, скоро закончатся».

Мантры, которые произносят капитаны стройкомпаний, носят, конечно, ритуальный характер, но важно понимать, что они являются в том числе и декларацией о намерениях сменить алгоритм действий, основанный на завышаемой себестоимости, щедрых транзакционных издержках и впечатляющей марже, на что-то другое. Тем более если исходить при этом не из необходимости конкурировать за внимание покупателя, а из обстоятельств, как принято говорить, непреодолимой силы — в условиях экономического падения и, соответственно, кредитного голода, что у потенциальных потребителей продукции стройкомплекса, что у него самого.

Проблема в том, что сам генплан вовсе не приспособлен к выживанию в этих условиях. «Когда генплан принимали в последней версии, он был выполнен и утвержден с некоторыми нарушениями, ограничивающими права жителей. Можно привести немало примеров последствий этих нарушений — допустим, участок выделяли под малоэтажное строительство, а посреди него вырастало высотное здание», — сказал на анонимных условиях один видный приморский чиновник.

Сейчас по инициативе федерального центра субъекты Российской Федерации обязаны все моменты, связанные с землепользованием, привести в соответствие нормам действующего федерального законодательства, устранить любые недоговоренности. Например, отделить зоны промышленных районов от жилых, установив соответствующие ограничения по строительству. Если в промышленном районе стоит завод, рядом должна быть санитарно-защитная зона, где не разрешается строить жилье. При этом, как объяснил собеседник «К», созданы рабочие группы, куда, согласно специально установленным квотам, входят представители общественных структур, проектных институтов, органов власти. Каждое заявление комиссия из 12 человек детально рассматривает в индивидуальном порядке и коллегиально принимает решение — перенести ли границы той или иной зоны в пользу застройщика или нет.

Дмитрий Алексеев: «Во Владивостоке много проблем, связанных и с жилой, и с коммерческой недвижимостью. Мы готовы принимать в них участие, готовы инвестировать свои деньги, но для этого необходимо содействие со стороны органов власти. К сожалению, его нет, нет ясности, прозрачности, согласованности — схемы запутанны и непонятны. Проблема даже не в каком-то военном лесничестве, а в том, что из-за сложившейся ситуации Владивосток не может стать лучше, не может стать таким, каким он заслуживает быть».

Буквально недавно в администрации края прошла встреча с представителями бизнес-сообщества. В результате был сформирован список участков на дополнительную проработку. По ним уже принято отрицательное решение, но теперь будет организована новая конфликтная комиссия, которая еще раз проверит ранее сделанные выводы, чтобы исключить все сомнения в коррупционной составляющей. Решено привлечь к рассмотрению обращений большее количество лиц, экспертов в градостроительстве. Поэтому, если представители бизнеса с чем-то не согласны, они могут повторно обратиться в комиссию для рассмотрения своего вопроса. Но времени осталось очень мало.

Юлия ПИВНЕНКО


КОММЕНТАРИЙ 

Валентин Аникеев, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, профессор, заслуженный строитель и почетный архитектор России, один из авторов генерального плана Владивостока 1984–1989 гг. и научный руководитель проекта генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного в 2008 г.: «Одно время, когда я занимался генпланом, у нас 63% территории относилось к землям Миноброны. Согласно Земельному кодексу, есть семь категорий земель, существует четко установленный порядок перевода участков из одной категории в другую, но в этом отношении есть большие проблемы, и прежде всего они связаны с неисполнением норм законодательства. На Русском острове пока практически все земли числятся за Минобороны, хотя Сергей Борисович Иванов еще в 2000-х гг., в бытность свою главой военного министерства, обещал, что в течение года-двух все вопросы по земле во Владивостоке будут решены. И что же?

Если копнуть глубже, оказывается, что все решается не по закону, а по понятиям: прав тот, кто сильнее. Не обладаю полнотой информации, так как в земельном законодательстве произошло много изменений, но то, что у нас с землей творится полный бардак — абсолютно точно. Яркий пример — сквер на Бестужева: бывший депутат Сулеев оформил участок этого сквера под застройку, вырубил деревья, а когда его «приперли» и губернатор лично вмешался в ситуацию, пошел на попятную, благоустроил уничтоженную территорию, посадил саженцы и реабилитировался в глазах общественности. Такими случаями должна заниматься прокуратура. Проблема в том, что не хватает специалистов, которые глубоко разбирались бы в градостроительном и земельном законодательстве. Но все это уже плач Ярославны». 

 

Статья опубликована в № 23 "К" от 20.06.2017 г. под заголовком "Проблемы в квадрате"

Комментарии (0)
Читайте также
«Океанрыбфлот» присоединил актив известного в Приморье предпринимателя
«Океанрыбфлот» присоединил актив известного в Приморье предпринимателя
Акционеры камчатского предприятия утвердили реорганизацию
Сегодня, 11:09
Приморские производители стройматериалов решили не скрывать информацию
Приморские производители стройматериалов решили не скрывать информацию
Минстрой отметил региональных участников рынка
20 февраля 2018, 15:10
Две набережные завода «Звезда» прошли экспертизу
Две набережные завода «Звезда» прошли экспертизу
Главгосэкспертиза России согласовала очередной проект на судоверфи
20 февраля 2018, 13:46
Авиаперевозчик подал многомиллионный иск на "Адмирал"
Авиаперевозчик подал многомиллионный иск на "Адмирал"
Хоккейному клубу грозит серьезное разбирательство в Москве
20 февраля 2018, 12:09
Минфину не нравится нынешний порядок выплат по ОСАГО
Минфину не нравится нынешний порядок выплат по ОСАГО
С принятием этой инициативы законодатели явно поторопились?
20 февраля 2018, 07:08
Участки для сбора кедрового ореха скоро выставят на торги
Участки для сбора кедрового ореха скоро выставят на торги
В Приморье определили территории, где можно будет заготавливать дикоросы
19 февраля 2018, 15:54