Приморские застройщики готовятся к худшему

Не успел строительный сектор региона отойти от кризисных явлений, как его ждет новое испытание
Приморские застройщики готовятся к худшему

На федеральном уровне одобрен свод новых правил, который, с одной стороны, должен помочь дольщикам мягче входить в рынок, с другой — сделает посадку застройщиков жесткой в случае форс-мажорных обстоятельств.

В начале апреля на медиафоруме ОНФ Владимир Путин, отвечая на вопрос калининградского блогера о защите прав дольщиков, заметил: «Лучше строить меньше, да лучше». Вроде бы заезженная фраза. Однако в ней заложен довольно мощный посыл. С начала 2000-х рынок недвижимости в Приморье оценивался исключительно (или преимущественно) по количественным характеристикам: вводу, обеспеченности жильем, его средней доступности, доле ветхого и аварийного фонда. Теперь вожжи отпущены.

В России приняты новые поправки в ФЗ-214. Они гласят: одна компания — одно разрешение на строительство. Кроме того, законом устанавливаются жесткие критерии отбора, которым новички не соответствуют априори. Во-первых, отныне застройщику разрешается заниматься только строительным процессом. Во-вторых, он должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет — хотя бы в роли генподрядчика или заказчика. Учитывая, что, по данным Единого реестра застройщиков, 9% всего текущего жилищного строительства в России приходится на компании с более короткой историей, этот критерий вызвал резонное недоумение экспертов. Однако даже если застройщик преодолел первые два фильтра, он может срезаться на третьем — получает разрешение на строительство лишь то юрлицо, которое уже ввело в эксплуатацию не менее 10 тыс. м2 многоквартирных домов.

Роман Булатов, руководитель управления продаж ООО «Жилкапинвест»: «Несмотря на то, что новый закон призван решать в первую очередь проблемы «обманутых дольщиков» и препятствовать пополнению их рядов, данное требование может оказать негативное влияние на решение как раз этой проблемы. Сложилась практика, когда проблемный объект передают надежному застройщику для окончания строительства, соответственно, выдается новое разрешение на строительство, и крупный застройщик, имеющий необходимые средства и материальную базу, завершает работы параллельно со строительством своих объектов».

Также бонусом новая редакция ФЗ-214 устанавливает такие требования, как обязательное прохождение экспертизы, даже при строительстве малоэтажных домов, отсутствие долгов (кроме целевых кредитов на строительство), включая любые ценные бумаги, кроме акций, и обязательство разместить в уполномоченном банке средства в размере не менее 10% от стоимости строительства. При этом счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть завязаны на один и тот же банк.

Роман Булатов: «Теперь как у местных властей, так и у дольщиков возникнет серьезная сложность — найти опытного застройщика, отвечающего всем требованиям закона, в частности, имеющего трехлетний опыт и обладающего необходимыми свободными денежными средствами в размере 10% стоимости строительства объекта, и, как говорится, «с таким счастьем» — не ведущего строительство каких-либо иных объектов.

Требование «одно разрешение — одна компания» может нанести серьезный урон рынку в совокупности с другими положениями, вводимыми новым законом. Наличие на расчетном счете 10% «неприкосновенных» собственных средств, ограничение кредитования и иных сделок застройщика, ограничение затрат на реализацию проекта за счет привлеченных средств, банковский контроль всех расчетов при строительстве объекта и другие требования могут повлечь за собой кризис рынка долевого строительства и уход с конкурентного поля целого ряда участников, не имеющих достаточных возможностей, чтобы соответствовать этим требованиям. Мы в настоящее время тщательно анализируем изменения законодательства и определяем ряд мер для того, чтобы оптимизировать деятельность в новых условиях».

Сергей Косиков, генеральный директор «Городского риелторского центра»: «К принятым поправкам возникает много вопросов. Например, банки выдают кредитные средства под тот или иной проект, ориентируясь на такой показатель, как «добросовестный застройщик». Если действует принцип «одна компания — одно разрешение на строительство», логично, что у девелопера могут возникнуть проблемы с аккредитацией в банке по ипотеке. С одной стороны, понятно, что цель поправок — защитить дольщиков, с другой — они точно не будут способствовать развитию стройкомплекса. На региональном рынке достаточно участников, которые завязывают несколько проектов на одну компанию, при этом все у них прозрачно. Теперь им придется формировать новое юрлицо или искать другие варианты выхода из сложившейся ситуации».

Сергей Федоренко, заместитель директора СРО «Альянс строителей Приморья»: «Сегодня по краю строится 102 жилых дома, в то время как компаний-застройщиков порядка тридцати. Соответственно, этот расклад должен измениться кардинальным образом согласно принятым поправкам. Закон ужесточает правила захода на рынок — получить разрешение на строительство стало невероятно трудно, потому что ты должен подтвердить трехлетний опыт работы и, самое главное, предоставить документы, что на заявленное юрлицо уже приходится не менее 10 тыс. м2 построенного жилья, а это где-то три пятиэтажки. Новым участникам придется искать обходные пути — через субподряды или покупку документов. Таким образом, новая редакция закона будет способствовать ограничению конкуренции и пагубно влиять на рынок».

А вот к другому нововведению, предписывающему застройщикам отчислять 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого строительства в компенсационный фонд, представители отрасли отнеслись гораздо спокойнее.

Роман Булатов: «Введение взносов в компенсационный фонд вместо страхования ответственности застройщиков какого-либо влияния на рынок долевого строительства не окажет. Застройщики, работающие на рынке, уже активно страхуют свою ответственность по аналогичным ставкам, и данные расходы давно заложены в бюджеты. Порядок изменения тарифа пока детально не урегулирован, и чего ожидать от его ежегодного пересмотра, пока сказать сложно. Остается надеяться, что изменения тарифа останутся в рамках здравого экономического смысла».

Ранее застройщики страховали свою ответственность или получали банковскую гарантию. Но эта система не оправдала себя. Как сообщили в департаменте жилищной политики Минстроя, в 2016 г. только 59% сделок в долевом строительстве были обеспечены договорами страхования или поручительством банков. «То есть порядка 40% у нас по-прежнему обеспечивается исключительно залогом прав застройщика на земельный участок и на объект незавершенного строительства», — рассказала директор департамента Ольга Корниенко.

С 29 октября 2017 г. правила игры меняются — все заключенные сделки должны быть обеспечены взносом застройщика в фонд. Заработает он после того, как будет преобразован в публично-правовую компанию.

Борис Поздняков, генеральный директор ГК «Эскадра-П»: «Я не думаю, что у застройщиков добавится проблем, наоборот, рынок станет более дисциплинированным. По сути, особой разницы между страховыми выплатами и отчислениями в компенсационный фонд нет».

Однако в одном эксперты уверены: ужесточение требований отрицательно скажется на деятельности прежде всего небольших компаний. Далеко не каждый сможет консолидировать на своем счету 10% от проектной стоимости объекта. Широко распространенное каскадное строительство, когда новая стройка финансируется за счет текущей, теперь не укладывается в ФЗ-214. Соответственно, велика вероятность корпоративных слияний, за счет которых будет выживать бизнес с недостаточными оборотами.

Юлия ПИВНЕНКО


КСТАТИ 

Хотя с докризисного 2013 г. строительный сектор Приморья и ушел в глубокий минус, некоторые эксперты отмечают, что ситуация начинает выравниваться: спрос и предложение стремятся к балансу.

По данным Приморскстата, в январе — июне 2017 г. объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство» организациями всех форм собственности, составил 17,1 млрд руб., на 17% больше января — июня 2016 г. В крае за счет всех источников финансирования сдана в эксплуатацию 2031 квартира общей площадью 129,2 тыс. м2, что на 25% меньше первого полугодия 2016 г. В общем вводе жилья 39% (49,9 тыс. м2) составляют жилые дома, введенные индивидуальными застройщиками. Ввод жилья населением по сравнению с прошлым годом снизился на 44%.

Что касается ценовой политики, то она изменилась незначительно. Согласно Приморскстату, если в четвертом квартале 2016 г. среднестатистическая стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 70 864 руб. за м2, то во втором квартале 2017 г. — уже 71 586 руб. за м2. В 2016 г. типовая квартира среднего качества на первичном рынке стоила 52 280 руб. за м2, в 2017-м — 50 344 руб. за 1 м2. А вот элитное жилье подорожало — с 86 406 руб. в 2016 г. до 93 004 в 2017 г. Как и квартиры улучшенного качества — с 70 933 до 73 463 руб. за м2.

Экономика и бизнес
В таможне пошли параллельные и не очень понятные процессы
В таможне пошли параллельные и не очень понятные процессы
ФТС решила провести очередное эксперимент с электронным декларированием
16 января 2018, 07:37
«Аврора» хочет летать внутри Хабаровского края
«Аврора» хочет летать внутри Хабаровского края
Но власти региона уповают на собственные «Хабаровские авиалинии»
16 января 2018, 06:37
Банк России заставляет ОСАГО выезжать из автосервисов
Банк России заставляет ОСАГО выезжать из автосервисов
Страховщиков будут лишать права осуществлять натуральное возмещение
12 января 2018, 15:47
Северокорейские рабочие скоро исчезнут из Приморья
Северокорейские рабочие скоро исчезнут из Приморья
Из-за этого у застройщиков могут возникнуть серьезные проблемы
12 января 2018, 10:58
ФАС хочет помочь Трутневу разобраться в пропаже 64 млрд рублей
ФАС хочет помочь Трутневу разобраться в пропаже 64 млрд рублей
Антимонопольное ведомство объявило о проверке аэропортов Дальнего Востока
12 января 2018, 10:04
Азиатский миллиардер продолжает дистанцироваться от игорной зоны «Приморье»
Азиатский миллиардер продолжает дистанцироваться от игорной зоны «Приморье»
Лоуренс Хо больше не будет влиять на политику первого казино края
3 января 2018, 09:21