Рынок баз отдыха в Приморье — это большая лотерея. Короткий сезон, отсутствие контроля и стремительно растущая конкуренция создают условия, которые скорее можно назвать вакханалией, чем рынком. Правила игры здесь у каждого свои.
В этом году скоротечное приморское лето с его неустойчивой погодой сократило поток отдыхающих, а прошедшие ливни стали настоящим ударом для индустрии отдыха в Хасанском районе — от путевок отказались сотни туристов.
Наталья Карпенко, директор базы отдыха «Океан»: «Дороги размыло, на второй день непогоды некоторые наши клиенты расторгли договоры, что повлияло на загруженность базы. Такая же ситуация и у соседей. В целом лето не радует наплывом отдыхающих».
Как показал мониторинг, проведенный корр. «К», для большинства участников рынка сезон-2017 стал разочарованием даже по сравнению с прошлым — многие средства коллективного размещения загружены на 50–60%, особенно это касается среднего ценового сегмента в 3–5 тыс. за номер или домик. Не жалуются на падение спроса дорогие комплексы отдыха, типа «Маяк», «Сидими», Dream Bay, «Теплое море».
Дарья Гусева, директор Туристско-информационного центра Приморского края: «Номера гостиничного типа, коттеджи, бунгало — местный рынок готов удовлетворить любые потребности туриста. Базы отдыха, в отличие от гостиниц, где остановиться не каждому по карману, отличаются большим диапозоном цен и разнообразием предложений, которые не могут предоставить другие регионы, поэтому в развитии внутреннего туризма они играют серьезную роль. Другое дело, что очень сложно сориентироваться в этом изобилии: цены на многих объектах завышены, а риски столкнуться с некачественным сервисом — велики.
Среди важных проблем приморской индустрии отдыха — отсутствие нормальной маркетинговой стратегии и беспорядочная конкуренция. Организация нелегальных средств размещения, когда, по сути, имея четыре листа фанеры, можно соорудить домик, назвать его турбазой и сдавать с июля по август — распространенная ситуация. Это проблема, которую можно сравнить с проблемой гидов-переводчиков, нелегально предоставляющих услуги туристам, и, чтобы ее решить, нужен жесткий контроль и штрафные санкции. Работа в этом направлении ведется, но сделать предстоит еще очень многое».
Предложение для потенциальных постояльцев стартует с 500–700 руб. за «комфортабельный» домик — в высокий сезон, когда примерно столько же стоит поставить палатку в кемпинге. За 500 руб. непритязательный турист получит крышу над головой и койко-место. Учитывая, что многие базы работают нелегально, их владельцы получают непыльный доход. Мусор при этом можно сваливать в ближайшем овраге, а канализационные отходы — выливать в море.
Рыночная конъюнктура располагает к быстрым деньгам, когда скромные инвестиции можно «отбить» за три месяца. Количество негативных отзывов при этом роли не играет, потому что всегда найдутся отдыхающие, желающие сэкономить. Такой демпинг портит картину местной туриндустрии и осложняет жизнь добропорядочным налогоплательщикам. Собственно, участники рынка и делятся на две категории, объясняют эксперты: те, кто хочет заработать здесь и сейчас, любой ценой, и те, кто борется за лояльность клиента. Последние выбирают долгий тернистый путь с перспективой окупить вложенные инвестиции лет через десять.
«Стройка обходится очень дорого, учитывая, что Андреевка расположена далеко от Владивостока, — стройматериалы нужно довезти, где-то найти рабочих. Неизбежно проблемы возникают с персоналом, поскольку за 10 тыс. работать хорошо никто не будет — хорошая работа требует и соответствующей зарплаты. Имейте в виду: средства, которые вы вложите в строительство, — лишь пятая часть ваших расходов, так как достойная база требует достойной инфраструктуры, озеленения и т. д. Сервис — отдельный разговор. Здесь, по моему мнению, экономить нельзя», — рассказал представитель базы отдыха «Летний сад».
Тем не менее большинство баз сокращают издержки именно за счет сервиса — в этом плане рынок абсолютно нестабилен, держать марку его участникам сложно и дорого, казалось бы, зарекомендовавшее себя место отдыха может разочаровать постояльцев неожиданной антисанитарией.
«Если у меня 10 человек персонала, то на многих других базах в порядке вещей, когда одна горничная обслуживает десять домиков, не зная, в какую сторону ей бежать. При двухчасовой пересменке что успеет сделать один человек, которому надо обслужить 15 номеров? Поделите 120 минут на 15. Он успеет только снять грязное постельное белье и принести чистое, ни о какой уборке и речи идти не может. Причем каждый год открывается много хороших баз — с красивой мебелью, сантехникой и всей необходимой инфраструктурой. Отзывы поначалу прекрасные, но проходит полгода, и картина резко меняется: в номерах грязно, одноразовые средства гигиены, косметика куда-то пропали, гости недовольны», — рассказала одна из участниц рынка.
Все собеседники «К» отметили стремительно растущую конкуренцию, при этом объяснить ее причины они затрудняются, учитывая, что бизнес — далеко не из легких. Если на волне девальвации рубля турист и потянулся к родным пенатам, то сегодня он снова смотрит в сторону Таиланда, и новички местного рынка рискуют, что отапливаемые коттеджи и бассейны будут окупать себя гораздо дольше, чем запланировано.
«Многие думают, что здесь золотые горы, но на самом деле ввязываются в очень опасную игру, потому что при отсутствии «подушки безопасности» риски велики. Буквально за нами уже второй год строится база — дело подходит к концу, но как же тяжело это далось ее владельцам. Люди продают квартиры и машины, чтобы только довести стройку до ума и начать работать. Когда мне говорят, что я, наверное, гребу деньги лопатой, я предлагаю: «А вы посмотрите на наш грузовик, посмотрите на нашу машину: как думаете, они принадлежат миллионерам? Заработать можно, но сложно, и чтобы база пользовалась спросом, в нее надо постоянно вкладывать деньги», — поделилась другая собственница турбазы.
В то же время развивается этот сегмент туриндустрии исключительно за счет бизнеса, помощи от государства здесь никакой, а застраховать на случай очередных тайфунов и циклонов можно только имущество. Впереди — бархатный сезон, но компенсирует ли он форс-мажоры прошедшего лета?
Валентина Киселева, менеджер базы отдыха «Скат»: «В сентябре, наоборот, гости уезжают, потому что детям надо в школы, студентам — в вузы. Стопроцентной заполняемости не будет. Но самая больная тема — не тайфун, а падение доходов населения. К сожалению, у людей нет денег, некоторые наши клиенты оплачивают отдых в рассрочку, по 2–3 тыс. — кто-то потерял в зарплате, кого-то сократили на работе. Когда они приезжают сюда, то экономят на сопутствующих услугах и экскурсиях, хотя мы предлагаем яхтенный отдых, поездки на водопады, экоферму, экскурсии во Владивостокский океанариум. Увы, бюджет многих наших гостей не позволяет брать от отдыха все».
Короткий сезон — главная проблема и непреодолимый барьер рынка. Некоторые базы, или, как сегодня принято называть игроков верхнего ценового сегмента, комплексы отдыха, работают в круглогодичном формате — это выгоднее, если ты находишься в городской черте или неподалеку от города и тебе есть что предложить своим гостям — боулинг, бильярд, достойный ресторан, баню, спа-салон, бассейн, мастер-классы для детей и т. д. Большинству участников рынка такой формат не подходит ввиду дислокации и отсутствия средств. Даже если они работают в осенне-зимний период, то не зарабатывают на этом.
Стоит отметить, что последнее время на рынке недвижимости растет количество предложений по продаже баз отдыха. Например, действующая база отдыха (0,8 га, четыре жилых дома) в п. Горноводном продается за 11 млн 800 тыс. руб., турбаза (гостиница на 21 номер) и охотничьи угодья во Владивостоке — за 45 млн («В базу вложено порядка $1,8 млн при старом добром курсе», — сообщает собственник), база отдыха «Кедровник» в Анисимовке — за 15 млн 504 тыс. руб. «Стабильный доход», «от желающих нет отбоя круглый год», — гласят объявления. По словам Сергея Косикова, директора агентства недвижимости «Городской риелторский центр», особенность таких лотов в том, что они могут годами искать своего покупателя, а учитывая ситуацию на рынке, сроки грозят затянуться. При этом многие эксперты отмечают, что выгоднее строить объект с нуля, под себя.
Таким образом, при бешено растущей конкуренции, отсутствии системы сдержек и противовесов, которая регулировала бы соотношение «цена — качество», рынок баз отдыха в Приморье остается диким полем, рискованным для инвестиций, считают эксперты. Ему никогда не дорасти до уровня тайских курортов — по той же причине, по которой здесь не растут манго и папайя. Но вместе с тем не может не радовать, что и на нем появляются объекты с качественной инфраструктурой и качественным сервисом, что турист может выбирать между гостиничным номером, шале и бунгало. Главное — внимательно читать последние отзывы, чтобы это бунгало не оказалось «домиком из четырех листов фанеры».
Юлия ПИВНЕНКО
КОММЕНТАРИЙ
Галина Гомилевская, директор Международного института туризма и гостеприимства ВГУЭС, кандидат экономических наук: «Первая проблема заключается в том, что многие участники рынка работают, по сути, нелегально, не имея полного пакета документов, позволяющего им функционировать как коллективное средство размещения. Объект еще не сдан в эксплуатацию, а уже принимает гостей. При этом уровень сервиса, инфраструктуры остается крайне низким.
Существует большой разрыв между теми средствами размещения, где вам предлагают дорогой качественный отдых, и теми, где «качество остается на риске покупателя», а контроля за ними практически никакого. В прошлом году, когда я совершала поездку «Семь чудес Приморского края», мы остановились на базе отдыха «Клен» рядом со Славянкой — скромная инфраструктура, скромное оснащение, но такой отвратительной антисанитарии я не встречала за всю свою жизнь, даже в глубоком советском прошлом. Поэтому о какой конкуренции вообще можно говорить? На рынке творится вакханалия.
Главный ограничивающий фактор здесь — наш короткий сезон и очень неустойчивая погода, когда за два месяца владельцы баз стремятся заработать по максимуму и сократить издержки любыми средствами. В то же время жители Хабаровского края, Благовещенска и других регионов готовы ехать сюда на любых условиях, чтобы только увидеть море.
Достойная база отдыха предполагает длительный срок окупаемости — даже за 10 лет очень сложно добиться соответствующей рентабельности, хотя такие объекты в Приморье есть, и они разворачиваются на круглогодичный формат — то же «Теплое море», комплекс отдыха «Маяк» и другие. Но это верхний сегмент рынка, совершенно новое направление, новый продукт, для большинства недоступный. Середина у нас провисает, и, я думаю, именно объекты среднего ценового сегмента сегодня имеют хорошие перспективы развития, особенно если они готовы работать круглый год.
Отмечу, что с 2019 г. в силу вступит закон, который вводит обязательную классификацию всех средств размещения — сначала от 50 номеров, в дальнейшем он распространится на объекты с меньшим номерным фондом. Это абсолютно правильно. То, что происходит сейчас, — не конкуренция, не рынок. Качество наших баз отдыха необходимо контролировать — сегодня этой проблеме уделяется незаслуженно мало внимания, что не может не отражаться на внутреннем туризме».
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Сергей Голубь, директор круглогодичной базы отдыха «Коралл», вложил в свою базу отдыха 30 млн руб., потом в течение пяти лет — еще 15. «Если вы хотите организовать предприятие «на уровне», будьте готовы к тому, что все будет дольше и дороже, чем запланировано», — предупреждает собеседник «К». Этот бизнес требует высокого старта и не обещает мягкой посадки:
«Начнем с «мелочей»: в Андреевке кубометр мусора выходит просто золотым, потому что ближайшая поселковая свалка признана несанкционированной и подлежит ликвидации. Отходы можно вывозить только в Славянку, что стоит 1300 рублей за кубометр. Вдумайтесь: не 200–300, как в нормальных курортных зонах, а 1300. Ясное дело, не каждый готов нести такие издержки, проще выбросить мусор куда-нибудь в кусты, поэтому Андреевка сегодня славится своей грязью. Вторая проблема — электричество, с которым постоянно возникают перебои, — за сезон почти каждый день приходится переключаться на генератор. Ежемесячно за электричество я плачу 25–35 тыс., в зависимости от количества гостей. Далее — канализация. Если вы не из тех, кто сливает отходы прямиком в море, откачка септиков обойдется вам 900–1000 рублей за кубометр, каждые три дня мне надо откачать как минимум 20 «кубов».
Это что касается обязательных расходов для законопослушных бизнесменов. Но если вы держите приличную базу отдыха и хотите идти в ногу со временем, они будут для вас только верхушкой айсберга. Сегодня, например, на территории всякой уважающей себя базы обязателен бассейн, а лучше два — «взрослый» и детский. Каждый день их нужно обслуживать. С апреля по ноябрь «взрослый» бассейн у меня подогревается до 26–28 градусов, детский — до 32. Соответственно, подогретая вода требует в три раза больше хлора для очистки, потому что испаряется он очень быстро. Только на химические средства, чтобы бассейны не зазеленели, чтобы, упаси боже, гости не поймали какую-нибудь дизентерийную палочку, уходит 120 тыс. Да, вы не ослышались — 120 тыс. Зарплаты персоналу — 45 тыс. в месяц. То есть около миллиона в год идет только на электричество и содержание работников. А ведь есть еще великое множество других расходов, потому что база — не квартира, где в наличии один кран и одна душевая кабина, здесь 20–30 кранов и 20–30 душевых кабин, которые имеют свойство ломаться.
Если говорить о единовременных затратах, то в детскую площадку я вложил 700 тыс. рублей, разные горки-качели привозил из Гуанчжоу — дорого, но, на мой взгляд, необходимо обустроить хорошую детскую зону, чтобы, пока дети играют, родители могли спокойно заниматься своими делами. Оборудовать кинотеатр тоже стоило денег.
Вот и посчитайте: в общей сложности я вложил 45 млн, а отдача «грязными» — миллиона 4,5 в год минус расходы на содержание, налоги и т. д. Хорошая база будет эффективно работать начиная с 20 домиков. Если вы хотите привлечь «правильного» клиента, порог входа на этот рынок станет для вас инвестиционно очень затратным.
Можно ли дешевле? Можно, если вы хотите турбазу из разряда «туалет у соседа в огороде». С таким бизнес-планом вам достаточно купить землю и построить 10 домиков — тысяч по 70 каждый. В миллион вы уложитесь (без земли), но к вам заедет и соответствующий контингент, который я называю «пятисотрублевые», и развлекать себя он будет по известной схеме — дешево и сердито: пить, гулять, крушить, ломать. Приличный клиент, который вернется к вам в следующем году, требует повышенного комфорта, сервиса и атмосферы, а для этого нужны серьезные инвестиции».
