В ожидании худшего: приморские строители готовы попрощаться с дешевым жильем

Новая инициатива федеральных властей заставит страдать девелоперов
В ожидании худшего: приморские строители готовы попрощаться с дешевым жильем

С 1 июля 2018 г. жилищное строительство будет постепенно отказываться от долевого участия и переходить на новую систему финансирования проектов. Что это будут за схемы, никто толком пока не знает. Однако новая инициатива федеральных властей, подталкиваемая лично президентом Владимиром Путиным, порадует будущих покупателей квартир, но заставит страдать девелоперов.

Сама идея ужесточения государственного контроля антипатии у застройщиков никогда не вызывала. Все понимали, что нужен работающий механизм защиты дольщиков. Власти не раз предпринимали попытки его создать, но успеха так и не достигли. Так, большие надежды в правительстве возлагали на систему страхования. Однако на деле это нововведение оказалось бесполезным, ибо крупные страховщики связываться с «долевкой» не захотели из-за невозможности адекватно спрогнозировать риски (стройку едва ли можно отнести к прозрачным отраслям).

Для застройщика– сказка, для потребителя — кошмар

Видя, что механизм страхования пробуксовывает, власти задумались над внедрением обязательных эскроу-счетов. Схема применения такова: дольщики кладут деньги на специальные депозиты, средства лежат там вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, взамен застройщик получает инвестфинансирование. Идея вызывала гнев девелоперов. По их подсчетам, такая система могла увеличить стоимость квадратного метра на 20–30% и попросту уничтожить рынок строительства. В итоге законодатель отступил и сделал эскроу-счета добровольными.

В этих условиях пришедший на смену страхованию компенсационный фонд выглядит настоящим спасением. Преимуществ масса. Во-первых, он государственный (нет предпринимательских рисков и нужды зарабатывать). Во-вторых, создается в форме публично-правовой компании, что подразумевает раскрытие и аудит отчетности. В-третьих, величина отчислений в фонд составит 1,2% стоимости договора (что совпадает с нынешним средним тарифом страховщиков). Никаких дополнительных коэффициентов не существует. Пересматриваться показатель может только раз в год отдельным федеральным законом. Наконец, в‑четвертых, деньги КФ можно использовать и на выплату возмещений кредиторам, и на достройку объекта (выбор остается за дольщиками).

Есть, правда, и пара серьезных закавык. Одна из парадоксальных новелл, которые должны вступить  в силу с 1 января 2018 г., — принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство», совмещенный с требованием трехлетнего опыта и возведенных 10 тыс. квадратных метров жилья. «То есть создать пустышку невозможно, — объясняют в «Альянсе строителей Приморья». — Кроме того, одна компания одновременно сможет строить только один объект. Сегодня в крае ведется порядка 100 строек, но при этом существует 20 компаний-инвесторов, которые занимаются этим профессионально. Через два года будет строиться 20 объектов одновременно. Станет невозможно зарегистрировать новое юрлицо, и объемы рынка сильно сократятся. Для застройщика, соответствующего всем необходимым требованиям, это сказка. А для потребителя — кошмар, потому что, без всякого сомнения, цена «квадрата» тут же прыгнет, и предварительные прогнозы — плюс 30% к стоимости, хотя на самом деле никто не знает, сколько она составит, так как рынок окажется во власти монополий.

Худшая перспектива — компании сосредоточатся на более дорогих объектах, никакого социального жилья больше не будет, ведь зачем строить дом где-нибудь в Трудовом за 40 тыс. за «квадрат», если, условно говоря, жилье бизнес-класса в центре Владивостока можно реализовать по цене 150 тыс.?»

Отбросит рынок назад

Однако эти поправки показались законодателям недостаточно радикальными, и сегодня уже идет речь об отмене долевого строительства. Никто не знает, какой вид примет эта инициатива, но прогнозы — самые неблагоприятные.

Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Половина застройщиков просто уйдет с рынка. Уже сейчас новая редакция 2014-го ФЗ значительно отразилась на конкуренции. При проектном финансировании банки или другие финансовые институты, а, скорее всего, это будут банки, и в Приморье они уже обкатывают такую практику — выдвигают жесткие требования, предоставляя инвестиционные кредиты. Застройщик должен иметь не менее 35% от заявленной суммы на счету, что по карману далеко не каждому.

Если сегодня мы строим объекты за деньги дольщиков и берем кредит только для того, чтобы поддержать оборотные средства, в небольшом объеме — 10–15% от себестоимости здания, то потом, с полным переходом на ресурсы банка, будем выплачивать кредит до 70–80% от его себестоимости, а это уже другая сумма. Мы оформили два кредита в этом году — процент неплохой, банки готовы кредитовать под 10,3%, но через 1,5–2 года они могут запрашивать и 20–25%. То есть жилье подорожает только за счет банковских кредитов. При этом фактически не останется никакого долевого участия, у нас будет просто рынок готовых домов и строящиеся объекты, где ты не сможешь купить квартиру».

Второе, что скорее всего произойдет, — квартиры, как один из инвестиционных инструментов, исчезнут, ведь стоимость готового жилья будет сразу на уровне цены вторичного рынка или готовой квартиры. По мнению экспертов, покупатели больше не смогут вложить в жилую недвижимость 50 тыс. руб. за 1 м2, чтобы через два года продать ее по 100 тыс. за 1 м2.

Такая схема, признаются приморские застройщики, существует во многих развитых странах и называется «цивилизованным рынком», но переход к нему будет очень болезненным для многих компаний. Зато, что рынок ждут катастрофические последствия, говорит тот факт, что в Приморском крае 70% жилья финансируется за счет дольщиков.

Алексей Платов, директор компании «Инвест Билдинг — М»: «Количество новостроек сразу снизится. Ведь что такое построить дом? Это колоссальные расходы: помимо всего прочего, на землю, лицензию, коммуникации, теплоснабжение, электрику и т. д. — речь идет о суммах около миллиарда. 

Считаные единицы застройщиков в Приморье на 100% ведут финансирование за счет собственного капитала. Процентов 70 точно привлекают средства дольщиков. А чтобы воспользоваться услугами банка, необходимо иметь на руках собственных 300–500 млн. Вспомните, до того, как в России появилось долевое строительство и более-менее доступная ипотека, объемы ввода жилья были гораздо ниже. Я считаю, новая схема отбросит рынок назад, те компании, которые, хотели нормально начать бизнес, не смогут этого сделать, а стоимость жилья точно вырастет».

Если говорить об объемах вводимого жилья в Приморье, то здесь край занимает одно из последних мест среди российских регионов, хотя и является лидером по стоимости квадратного метра после Москвы и Санкт-Петербурга (иногда его опережает Сочи). Казалось бы, такие высокие цены позволяют девелоперам зарабатывать, но объемы первичного рынка очень низкие. А есть еще европейский стандарт, учитывающий количество квадратных метров на количество проживающих, — он в регионе тоже далек от совершенства.

Борис Поздняков: « В этом году рынок упал на 18% относительно прошлого года, тогда как в целом по России — только на 4%. То есть глобальная статистика негативная, но если вы сейчас захотите купить квартиру, у вас будет разнообразие выбора, требуется ли вам социальное жилье, «комфорт плюс» или достаточно элитная недвижимость — в любом районе. Если при таком количестве квартир вдруг начнется усиленный рост спроса, предложения начнет не хватать, а пока рынок сохраняет относительный баланс и держит ту цену, на которую находится покупатель».

Конкурентный расклад поменяется

Пока какого-то кризиса в жилищном строительстве незаметно. Но строительный рынок — рынок отложенного результата. Сейчас реализуется жилье, возведение которого было начато несколько лет назад. Из-за этого создается иллюзия, будто в отрасли все кипит.

Сергей Косиков, генеральный директор ООО «Городской риелторский центр»: «Объектов больше не стало, увеличения объемов строительства мы не видим, рынок находится в стабильном состоянии. При этом появляются застройщики, которые планируют строить объекты за собственные средства и продавать уже готовое жилье. Вспомните 2005 год: сколько копий ломалось, когда вводился 2014-ФЗ о долевом строительстве, и тоже пророчили, что рынок умрет, все подорожает, но сегодня эта паника кажется явно преувеличенной.

Почему государство вводит все эти новые системы страхования, компенсационные фонды и т. д., почему выбирает путь дальнейшего ужесточения законодательства? Потому что СРО показали свою неэффективность в части контроля недобросовестных застройщиков. Потому что государственные органы не смогли найти нужные рычаги влияния на рынок. То есть они могут только создавать препоны при запуске проекта, на начальном этапе и при вводе в эксплуатацию, а обеспечить качественный контроль не в состоянии. Хотя, я считаю, нужно было сделать наоборот — упростить схемы входа в проект, введения в эксплуатацию и снизить финансовые риски, а на этапе строительства уже обеспечить жесткие меры контроля».

Марина Мезенцева, специалист отдела продаж ООО «Жилкапинвест»: «Сегодня застройщик старается при проектировании предусмотреть широкий ассортимент квартир разной площади (в том числе и небольших). Кроме этого, каждый девелопер подбирает индивидуальный подход к своему покупателю, предлагая минимальные первоначальные взносы, различные схемы рассрочек, плотно сотрудничая с банками. Все эти инструменты, в совокупности со снижающимися ипотечными ставками, позволяют сейчас сделать жилье доступным для широкого круга населения.

Сегодня покупка квартиры на начальной стадии строительства становится реальностью для людей с очень средним доходом. То есть молодые семьи сейчас имеют возможность приобрести пусть небольшую, но свою квартиру. В результате отказа от долевого строительства, в первую очередь, пострадает средний класс. Как минимум уйдет понятие «стартовой цены». Квартиры будут продаваться по цене завершенного строительства, а значит, примерно на 20–30% дороже, чем покупка на котловане. Следовательно, и ипотека станет более дорогим «удовольствием» для многих.

Некоторые эксперты задаются вопросом: а готов ли банковский сектор к такому объему финансирования? То есть возможно еще и сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию.

Насколько увеличится стоимость жилья относительно сегодняшних цен в готовом доме, зависит от очень многих факторов — это и уровень инфляции, и уровень «щадящих» ставок, по которым будут выдаваться кредиты застройщикам. Итоговая цена будет зависеть и от числа игроков, переживших очередной ветер перемен. К административным барьерам добавятся банковские и т. д.

Обманутых дольщиков, да, не будет, так как не будет вообще дольщиков. Но доступней жилье точно не станет. И это мы обозначили только маленькую часть проблем, которые будут спровоцированы изменениями в законодательстве. Глобальность перемен на рынке жилья будет зависеть от очень многих моментов, по которым еще нет полной определенности».

Что же может заменить «долевку»? Как заявили «К» эксперты, предполагается радикальный переход на продажу готового жилья без возмещения объемов финансирования, осуществляемого дольщиками, и даже замена выпадающего финансирования эмиссией денег. Но российский рынок недвижимости к исчезновению ДДУ совершенно не готов, потому что реального механизма его замены попросту нет. Альтернативой может быть разве что проектное финансирование по низкой процентной ставке. Однако пока перспектива появления подобного продукта не просматривается.

Сергей Косиков: «Да, конечно, будут продавать только готовое жилье. Да, где-то неизбежно будет провал по новым проектам, конкурентный расклад поменяется, и мелким застройщикам станет тяжелее выживать. Да, конечно, себестоимость строительства вырастет. И банки получат слишком много власти, а это, как мы знаем из практики, ничем хорошим обычно не заканчивается. Но можем ли мы изменить ситуацию? Предложить что-то другое? Пока эта инициатива не приобрела конкретные формы, нельзя точно прогнозировать. К тому же сегодня застройщик сохраняет право привлекать денежные средства дольщиков с помощью счетов эскроу».

Юлия ПИВНЕНКО

Комментарии (0)
Отправляя комментарий, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности.