«К» продолжает серию публикаций о том, что будет с жилищным строительством после отмены «долевки». По словам Александра Шмидта, генерального директора ООО «Ареал-Недвижимость», средства дольщиков на сегодняшний день бесплатны для девелоперов. Если они будут выведены с рынков объектов жилья и заменены средствами банка, это в любом случае будут деньги под процент. На сегодняшний день он колеблется в пределах от 10 до 12% (а часто выше) — величина кредитной ставки на сумму кредита. Естественно, это будет включено в себестоимость. И, как следствие, увеличит стоимость жилья для покупателей:
- Каким образом смогут этот процент оптимизировать банки, правительство? Пока это непонятно. По 218-ФЗ, все средства дольщиков должны аккумулироваться в аккредитованных банках и направляться на цели строительства по мере необходимости. Но в определенный момент возникает ситуация, как правило, на фазе 60% готовности объекта, когда начинает формироваться свободный денежный поток. То есть количество поступающих денежных средств потенциальных покупателей начинает превышать текущую потребность строительства. По 218-ФЗ, они не могут быть использованы застройщиком до момента ввода в эксплуатацию всего дома и закрытия всех договоров долевого участия (ДДУ), которые считаются исполненными только после подписания акта приема-передачи готовых квартир. Поэтому средства дольщиков будут находиться в банке длительный период времени как бесплатный актив. В этом случае застройщик сможет разместить свободные средства на аккредитиве и таким образом частично компенсировать свои расходы, связанные с оплатой банковского процента.
Если в дальнейшем будет полностью отменена система долевого строительства, то пока неизвестно, какая схема будет предложена взамен правительством и банками. По сути, это переход с ДДУ на проектное финансирование через банки. Здесь нужно понимать объем и происхождение тех средств, которые банки будут выделять на проектное финансирование. С одной стороны, это могут быть деньги тех же вчерашних дольщиков, которых в будущем не будет — банки будут получать эти деньги через расширение системы ипотечных договоров. И сегодня дольщики заключают договоры с банками. Если их количество увеличится, то это даст соответствующие возможности для банка финансировать строительство по более низким ставкам.
С другой стороны, может быть сформирована некая система, когда дольщики вносят деньги не застройщику, а передают банку. Банк в данном случае выступает посредником между дольщиком и застройщиком, когда, по существу, застройщик будет получать кредитные средства от банка. Но происхождение этих денег будет от тех самых дольщиков. И если эти проценты будут в разумных пределах, 3–5%, то, возможно, у застройщиков и не произойдет большого роста издержек. На самом деле конечная стоимость квартир может и не повыситься, но будет исключена возможность приобрести квартиру на начальном этапе строительства по более низкой цене. Это ударит в первую очередь по тем людям, которые вкладывают в жилье как инвесторы.
Сегодня, когда застройщик подписывает ДДУ на продажу квартир, стоимость этих договоров в пересчете на квадратный метр определяется по мере готовности дома. На котловане одна цена, на момент ввода в эксплуатацию другая, и разница может достигать 25–30%. В себестоимость сегодняшних квартир застройщик закладывает годовой банковский процент, примерно от 4 до 7. Если банк сможет обеспечить финансирование под такой процент (5% годовых), то, вполне вероятно, при продаже на последнем этапе, после ввода в эксплуатацию, этих квартир они будут продаваться по максимальной цене. Здесь застройщик не увеличивает цену своих квартир, но те, кто раньше имел возможность участвовать в долевом строительстве, начинают терять деньги. Ведь люди, вкладывая на котловане, могли купить квартиры на 25% дешевле, чем по готовности.
Учитывая логику 218-ФЗ, можно предположить, что родится что-то среднее между ДДУ и проектным финансированием. Средства будущих дольщиков, возможно, будет аккумулировать банк, обеспечивающий проектное финансирование, и он же будет осуществлять контроль над застройщиком. Для этого должны появиться специализированные инвестиционные банки, как в США. Там строго разграничены коммерческие и инвестиционные функции банков, которые запрещено совмещать. Инвестиционные банки работают в сфере проектного финансирования и на рынке ценных бумаг и обладают соответствующими компетенциями. Деньги дольщиков для банков будут бесплатными, и это позволит оптимизировать процентную ставку или долю участия банка в будущей прибыли.
Самыми проигравшими останутся, конечно, те дольщики, которых сегодня называют «обманутыми». Новые покупатели квартир, заплатив большую цену, тем не менее будут застрахованы от рисков потерять все деньги и не получить при этом квартиру. У банков увеличится объем дешевых денежных средств, обороты, и, даже, предоставляя кредиты застройщикам под более низкий процент, банки заработают больше. Да, банки примут на себя риски того, что финансируемый ими объект не будет завершен. Это может произойти не только в случае недобросовестных действий застройщика, но и по объективным причинам. Но даже в этом случае у банков будет возможность изъять в свою собственность недостроенный объект, так как он будет находиться у них в залоге, и достроить его силами другого застройщика. При этом расходование денежных средств будет контролироваться самим банком, и он вряд ли допустит расходование их нецелевым образом.
В этой связи мы ожидаем повышения спроса на квартиры в нашем жилом комплексе бизнес-класса «Маринист» со стороны тех покупателей, которые покупают жилье с инвестиционными целями. Потому что декларируемое правительством снижение рисков неизбежно приведет к снижению доходности для покупателей-инвесторов, а на покупке квартир в строящихся сейчас объектах еще можно заработать в рамках нормально действующего законодательства.
