С середины весны до середины осени на рынке дачных участков — горячий сезон. Цены на загородную недвижимость, взлетевшие в конце 2014 г., по словам экспертов, к 2018 г. упали процентов на 20. Кроме того, дача сегодня рассматривается не только как сезонное жилье, но и как место постоянной прописки. Все это вкупе с модой на загородный образ жизни формирует попутный ветер для рынка, однако есть причины, мешающие ему пойти в рост.
Нескромные собственники
На первый взгляд, сайты объявлений едва ли дают ясную картину ценообразования в «дачном» сегменте — участки по шесть соток вдали от города и дорожной инфраструктуры без каких-либо строений могут стоить 400 тыс. руб., десять соток с ветхим одноэтажным домиком — 600 тыс. Участок 570 м2 в районе остановки «Пятый Ключ» на 28-м километре с «коттеджем», годным только под снос, продается за 1 млн 200 тыс., а рядом — идентичный за 1 млн 600 тыс.
Может показаться, что цены улетели в космос, но, объясняют эксперты, такое впечатление создают предложения от собственников, игнорирующих рыночную ситуацию. «Загородные резиденции» площадью 600 м2 по 600 тыс. руб. в районе поселка Соловей-Ключ могут сколько угодно ждать покупателя, но рано или поздно владелец снизит свои аппетиты до реальных 250–300 тыс. руб. Именно столько составляет средняя цена участка где-нибудь в СНТ «Дубки» Надеждинского района. «По сравнению с 2017?г. стоимость земельных участков не изменилась», — отмечает Надежда Перетягина, руководитель департамента управления недвижимостью и экспертизы компании «АСКОМ».
Присматривая дачу, многие изучают предложения в черте города или недалеко от него, к примеру, в районе станций Спутник, Сахарный Ключ, в массиве «Синяя сопка». Убедившись, что средств на желаемое не хватает, будущий дачник расширяет круг интересов. Примерно за час из Владивостока можно добраться до поселка Соловей-Ключ, участков на 37-м, 32-м километре, в Сиреневку, Мирный, Кипарисово, где стоимость предложения ниже в несколько раз.
Иван Соловьев, руководитель четвертого отдела агентства недвижимости «Метры»: «Цена на дачные участки варьируется достаточно ощутимо: шесть соток с маленьким дачным домиком в запущенном состоянии в районе Сиреневки или Кипарисово можно купить менее чем за 100 тыс. рублей. При этом участок без построек такой же площади в районе остановки Чайка, в ближайшем пригороде Владивостока, с проходящей рядом асфальтированной дорогой, реализовался за 5 млн рублей. Я сейчас не рассматриваю коттеджную застройку на участках с разрешенным использованием «для садоводства» в пригороде Владивостока — стоимость таких объектов зависит от размера капиталовложений в продаваемые дома и от «скромности» собственника».
Надежда Перетягина: «Самые дорогие участки находятся в городе, если нет проблем с переводом из одной категории земель в другую. Если смотреть за пределами Владивостока, то следует обратить внимание на урочища и садовые товарищества, где стоимость земли высокая, — в основном это охраняемые и хорошо обустроенные территории. Минимальная цена дачного участка среди объектов, предложенных компанией «АСКОМ», составляет от 155–240 тыс. рублей. Максимальная — около 4 млн рублей».
За 4 млн руб., допустим, можно стать счастливым обладателем пятнадцати соток в с. Стеклянуха Шкотовского района и дома из бруса 2008?г. постройки из трех жилых комнат, где есть даже ванная и кухня. Рядом за 3,5 млн руб. предлагаются 12 соток и дом из «тереховского блока на фундаменте, с пристроенной баней». Два сарая, теплица, а также яблоня, груша, слива и другие посадки, по мнению собственника, стоят своих денег.
Но, спускаясь с космических высот ценообразования, открывается реальная картина, где 1,7 млн руб. — адекватная стоимость для 1 тыс. м2 в районе «Фетисов Арены», а самые популярные — недорогие дачные участки в крупных урочищах при наличии электричества и хороших подъездных путей.
При этом новых дачников уже не устраивают стандартные шесть соток, им требуются большие пространства для маневров. Леонид Арзамасцев, заместитель председателя совета общественной организации «Союз садоводов города Владивостока»: «У нас, в СНТ «Дубки», места неплохие, но участки по 600 м2 простаивают, никто их не берет, хотя цены с прошлого года не изменились — 250–300 тыс. Да, народ потянулся к земле, но спросом пользуются предложения не менее десяти соток, тем более что стоимость — та же самая».
Дача требует жертв
Сегодня в Приморском крае зарегистрировано 1680 садоводческих товариществ, рассказывает Сергей Морозов, председатель СНТ «Искра-1», из них 402 — в Надеждинском районе, 173 — в Артемовском городском округе и около 60 — во Владивостокском. В сумме это свыше 600 обществ, которые насчитывают от 20 до 600 членов. То есть ряды садоводов-огородников внушительны, причем их разбавляет свежая кровь поколения 35–45 лет. Эти люди устали от городской суеты и мечтают встречать рассветы, попивая кофе на собственной веранде, вывозить детей «на свежий воздух», большинство из них не собираются по примеру своих дедушек и бабушек копать картошку до седьмого пота, и собственный урожай для них в первую очередь — экологически чистые «огурчики-помидорчики», а не «дешевое подспорье». Дача — это давно уже не экономия, это затратное хобби.
«Давайте посчитаем, — предлагает Владимир Маслов, член и бывший председатель СНТ «Гранит-3». — Среднее расстояние от Владивостока до поселка Соловей-Ключ — 60–65 км, максимум — 70, соответственно, туда и обратно — 140 км. На автобусах и электричках большинство наших дачников уже не ездят, а средний расход топлива автомобилем — 10–12 литров на 100 км. Плюс покупаешь посадочный материал, который сегодня стоит очень дорого, плюс кто-то использует средства малой механизации. Затраты большие, и если прикинуть, где-то 25% своего дохода я трачу на дачные дела. Членские взносы — около 2,5–3 тыс. рублей в год (самая незначительная статья расходов). Дача — это не про экономию, однозначно. Это образ жизни, и хочу сказать, что многим он буквально спасает жизнь благодаря физическим нагрузкам на свежем воздухе, экологически чистым продуктам и просто удовольствию, которое приносит любимое дело, что особенно важно для пенсионеров».
Окунаясь в дачную жизнь, неофит видит перед собой ранее не изученный мир со своей структурой, проблемами и борьбой. Есть в Приморье СНТ развитые, замечательно организованные, с достижениями в виде благоустроенных подъездных путей, новыми скважинами, модернизацией водопроводной сети и т. д. А есть абсолютно неэффективные, с заброшенными землями, поросшими бурьяном. Но проблемы — одни на всех.
Первая — это запустелые участки, не используемые собственниками. Если найти владельца не удается, управление СНТ встает перед нелегким выбором. Лучший вариант — нанять юриста и добиться перераспределения бесхозной земли, что по карману только успешным товариществам с большим количеством членов. Второй вариант — оставить все как есть. Третий — на свой страх и риск провести общее собрание и принять меры, что грозит возможными неприятными последствиями лично для председателя. Таких заброшенных участков, рассказывают эксперты, за последние годы стало гораздо меньше в Приморье, но тем не менее они есть.
А если справа и слева от тебя — территория отчуждения, это постоянный фактор риска, причем сорняки и змеи — меньшее из зол. Куда большая опасность — пожар. Если земля должным образом не оформлена в собственность, решением общего собрания ее можно изъять и перераспределить, но внезапно объявившийся собственник имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть утраченное имущество.
Вторая проблема — кадастровая стоимость земли, которая с 2016 г. поднялась в 30–50 раз. Переоценку доверили сибирской компании, выигравшей тендер, которая, на взгляд предпринимателей и широкой общественности, провела ее необъективно и положила начало многочисленным судебным тяжбам, в том числе с участием садовых товариществ.
Сергей Морозов: «Мое предположение — оценщики исходили из неких усредненных данных, тогда как каждый участок, я считаю, нужно оценивать индивидуально, с учетом его расположения, инфраструктуры и других параметров. Допустим, есть два общества — одно развитое, где коттедж может продаваться за 3,5 млн рублей, и соседнее, где просто земля стоит 150 тыс. рублей. Добавляем к трем миллионам 150 тыс., делим на два и получаем среднюю цену, далекую от объективных показателей. В итоге по ряду земельных участков кадастровая стоимость оказалась выше рыночной».
Проблема налицо, но не все так страшно, отмечает собеседник «К». Например, земельный участок площадью 624 м2 на момент 8 июля 2014?г. стоил 4729 руб. сейчас — 222 тыс. руб. 88 коп., то есть дороже в 50 раз. Однако сумма 2014?г. была действительно смешной — она подразумевала всего 14 руб. земельного налога в год с тех же 624 м2, согласно установленной ставке 0,3%. То есть отправка писем обходилась налоговой дороже. Сейчас эта цифра выросла до 666 руб. в год — не такие великие деньги. К тому же не стоит забывать, что у пенсионеров тоже есть льготы, и нужно уметь ими правильно пользоваться.
Третья проблема — полное отсутствие государственной поддержки СНТ. К примеру, в Нижнекамске дачным кооперативам выделено 75 млн руб. плюс небольшие мелочи в виде создания торговых мест для садоводов. «В Краснодаре состоялся круглый стол, посвященный перспективам развития садоводства на Кубани 2018 г. За последние пять лет промышленное производство плодово-ягодной продукции в Краснодарском крае выросло на 54%, и значительную роль здесь играют меры поддержки садоводов. В 2018 г. на эти цели краснодарцам будет выделено порядка полумиллиарда рублей, что на треть превышает прошлогодний уровень финансирования. А у нас муниципалитеты дороги брать на баланс не хотят», — рассказывает Сергей Морозов.
В Хабаровске садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям ежегодно предоставляются субсидии, государство оплачивает 50% расходов, связанных с ремонтом и реконструкцией дачных дорог, электрохозяйством, водопроводом и т. д. Во Владивостоке ничего такого не предусмотрено — ни субсидий, как в Волгоградской области, ни льготного проезда, как в Запорожье. Сейчас Союз садоводов Владивостока обратился к врио губернатора с просьбой рассмотреть вопрос финансовой поддержки садоводческих товариществ.
Сергей Морозов: «Есть такой интересный проект у «Единой России» — «Дом садовода — опора семьи». Название — очень правильное, ведь дача — это любимое место проведения досуга. Человек с меньшей вероятностью поедет за лучшей жизнью, если здесь у него посажены цветочки, урожай зреет, яблони у домика, где он выходит на веранду и пьет кофе, счастливый и довольный. А если человеку в городе душно, ему некуда вырваться, естественно, он будет искать более благоприятные места для проживания. Кроме того, не стоит забывать, что дачное движение — это продовольственная безопасность страны».
Согласно статистике, 12% россиян постоянно проживает на дачах, и эта тенденция только набирает обороты. «Я встречался с людьми, которые продают недвижимость во Владивостоке и переезжают жить за город, где на эти деньги строят себе дома», — говорит Сергей Морозов. Риелторы отмечают, что в среде новых дачников востребованы участки именно под строительство. «Нельзя сказать, что землю расхватывают, но ее активно покупают для разных целей, в основном с целью постройки дачи или коттеджа», — рассказывает Надежда Перетягина.
К тому же последние изменения законодательства благоприятствуют рынку. С 1 января 2019 г. вступает в силу новый закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону, на садоводческом участке можно будет строить жилой дом с правом прописки. И хотя нормативно-правовая база еще сыровата, старая добрая дача приобретает новый статус. Теперь она может рассматриваться как альтернатива ИЖС. Сложно сказать, насколько это подстегнет рынок, считают эксперты, но общая тенденция говорит в пользу загородного жилья.
