С октября 2016 г. четырежды серьезно менялось законодательство в области жилищного строительства. С 1 июля 2019 г. долевое строительство, когда деньги дольщиков в процессе строительства получает застройщик, уходит полностью. Застройщики будут работать исключительно с проектным финансированием, используя эскроу-счета. По сути, раньше застройщики брали у населения кредит: не просто беспроцентный, но и безвозвратный. Эта возможность закончилась. Чем это обернется для строительного рынка? Ответ на вопрос для KONKURENT.RU дал Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»:
- На сегодняшний день на рынке существует два типа инвесторов, вкладывающих деньги в строительство жилья. Первый — некрупные инвесторы, покупающие квартиры, они не формируют финансовую модель строительства дома. Решают свой частный финансовый и, возможно, жилищный вопрос, в том числе с использованием ипотеки. Такие люди сегодня формируют спрос, в том числе на небольшие квадратные метры в новостройках, где абсолютные размеры вложений невысоки.
Вторая группа — относительно крупные инвесторы, которые могут вкладывать от 50 до 300 млн рублей в строительство. Такие также существуют, и это не всегда банки. Так вот: потребителям, покупающим 1–5 квартир, и затем перепродававшим это жилье по более высоким ценам, возможности вести бизнес будут практически закрыты. По простой причине.
Проектное финансирование подразумевает наличие средств у застройщика до ввода дома в эксплуатацию. Постройка одноподъездного 24-этажного дома обходится в 600–800 миллионов рублей. Средства можно привлечь в кредитной организации. Тем не менее, чтобы получить деньги в банке, 15% на начальном этапе должны быть собственными деньгами застройщика. Следовательно, необходимо не менее 100 млн. В эту сумму включается земельный участок (стоит 30–40 млн, проектно-сметная документация, которая стоит 8–10 млн рублей.
Кроме того, сейчас на момент аккредитации инспекция регионального строительного надзора выдает справку о соответствии нормам и правилам того объекта, на который получено разрешение на строительство. Для получения справки необходимо предоставить справку в инспекцию, что 10% средств лежит на счету. Только затем можно продавать квартиры в строящемся доме.
Получается, раньше застройщик начинал строительство с 30–40 млн рублей и уже мог продавать жилье. Теперь требуется существенно большая сумма. Если же у вас строится пять домов, то на каждый нужно по 100 млн. По моим подсчетам, половина строительных компаний вообще уйдет с рынка.
Те, кто останутся, будут работать с банками. Застройщик прошел отбор, стал обладателем кредитного договора. У него есть все необходимые для строительства деньги, и ему нет особого смысла продавать квартиры дешевле рыночной цены. Сейчас квартиры на этапе строительства продаются на 30–50% дешевле рыночной стоимости, этот дисконт уменьшится до 10–15%.
Во-первых, у застройщиков образуется дефицит собственных средств. Если договорился с частным инвестором — частные деньги, исходя из неплохой рентабельности проекта, будут стоить 25–30% годовых. Во-вторых, квартиры продавать во время стройки можно, но деньги будут накапливаться на банковских счетах, и снять их можно только после сдачи дома.
Строительство и ввод в эксплуатацию жилья во Владивостоке
Будет ли продаваться жилье до сдачи дома — зависит от стратегии застройщика и финансового состояния компании. Я считаю, продавать надо. Мы четко знаем: в каком бы состоянии вы ни начали продавать дом — от стадии котлована или после сдачи, срок продажи — около трех лет. Если начнешь продавать с начала строительства, какую-то сумму получишь после сдачи дома. Если не продаешь сразу, то потом собираешь деньги три года. Три года строишь и затем три года получаешь деньги — попросту невыгодно.
Кроме того, банк может пользоваться деньгами, которые накапливаются на счетах от продажи квартир. Это та же самая кредитная организация, которая открывает эскроу-счет. Допустим, Сбербанк предусмотрел: если от продажи накопилась сумма, равная сумме выбранного кредита, то ставка выданного займа будет обнуляться. По сути, может так получиться, что ты из своего бизнеса дал банку больше денег, чем он предоставил в виде кредита.
Что касается малоэтажного строительства, то я не вижу у него особых перспектив. Должны произойти глобальная смена культуры и развитие инфраструктуры. Когда Владивостокская агломерация станет реальностью.
Мы реализуем проект «Анютинские дачи». Брендовое место — Садгород, 15 гектаров, на 160 домов. Да, все это продали, но в виде земельных участков, где люди строятся сами. ДНС начал строить, но по своей стратегии. К примеру, компания презентовала первый поселок на Де-Фризе. Имея собственные крупные средства, при небольшой рентабельности, с короткими сроками, застройщик может довести проект до высокой эффективности. Мы же зарабатываем на уникальности проектов, которые делаем, — стараемся строить то, чего во Владивостоке еще не было.
В общем, крупные инвесторы будут выстраивать отношения с застройщиками, которым это будет выгодно. Маржа мелких инвесторов уменьшится с 30% годовых до стандартных 10%. Продажи на этапе строительства объектов будут осуществляться, но заработать так хорошо на покупке строящегося жилья, как раньше, не получится.
