Торговые центры во Владивостоке переживают переформатирование: от «крытых рынков» для крошечных бутиков — к местам размещения крупных арендаторов. Комплексы, которые не вписывается в эту тенденцию, не выдерживают конкуренции с «новым поколением» ТРК и выставляются на продажу едва ли не оптом.
Смена концепции
В последние 4–5 лет доходность торговых центров как арендного бизнеса резко снизилась, отмечает руководитель приморского филиала Российского аукционного дома Дмитрий Пуриков. Эксперт связывает данный тренд с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара и снижением возможности закупки товаров, с падением покупательной способности. В торговлю заходят крупные федеральные операторы — мелкие предприниматели, которые являются арендаторами в ТЦ, не выдерживают конкуренции. Если раньше торговые центры с минимальной доходностью существовали, то теперь стало невыгодно их содержать. Сказывается насыщенность торговыми центрами более современного формата, особенно во Владивостоке. Общее количество ТЦ растет, они переформатируются. Перепрофилированные, реконструированные здания старой застройки, где размещались с начала 1990-х торговые комплексы, себя изживают.
«От убыточных торговых центров, доходность которых снижается и будет снижаться, стараются избавляться, — констатирует Дмитрий Пуриков. — Мало кто будет продавать нормально работающий торговый центр с хорошей доходностью — за исключением, конечно, форс-мажорных ситуаций. Как определяется ликвидность предложения? Выручка от аренды, помноженная на период времени. Если полученная сумма не достигает стоимости продажи, покупать такое здание никто не будет. Срок окупаемости стандартный — обычно 7–8 лет».
В настоящее время во Владивостоке продается значительное количество торговых центров. Например, «Надежда» и «Ориент» на Фадеева — на 4,4 и 1,5 тыс. кв. м; этаж в ТЦ на Фастовской (7,5 тыс. кв. м); торгово-производственный комплекс на ул. Русской, рядом с автовокзалом, площадью 2,2 тыс. кв. м; комплекс в районе Борисенко, размером около 1,5 тыс. кв. м, ТЦ «МАРС». Самым крупным по цене является бизнес-центр «Фрегат» на Светланской — его хотят продать за 765 млн руб. Продаются объекты в центральных районах и пригороде, крупные по площади и сравнительно небольшие.
«ТК на Фадеева выставлены давно, — указывает генеральный директор «Индустрия-Р» Сергей Дымченко. — Наверное, продажа связана со снижением доходности торговых центров и их несоответствием нынешнему формату. Комплексы на Фадеева — по большому счету китайские рынки под крышей, потребителю необходимо другое. Современный торговый центр — место, куда идут не просто за покупками, а отдохнуть, перекусить, посмотреть кино, посетить парикмахерскую и так далее».
«В сегменте торговых помещений наблюдается падение спроса, — указывает руководитель ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева. — Что связано как с замедлением темпов роста экономики, так и с существенным увеличением издержек собственников. Играют роль такие факторы, как пересмотр налога на имущество в соответствии с кадастровой стоимостью, ужесточение противопожарных требований».
На рынке аренды наблюдается понижение спроса на торговые площади, снижение средней ставки, частая ротация арендаторов и рост срока экспозиции, отмечает руководитель отдела продаж в ESTATE GROUP Андрей Рысенков. Эксплуатация зданий требует постоянного вложения денежных средств, и стоимость ее только растет.
«Часто к решениям о продаже приводит отсутствие желания или возможности заниматься собственными объектами, — считает Рысенков. — Рынок на месте не стоит, появляется все больше коммерческих объектов, конкуренция растет».
«ТЦ в неспециализированных зданиях стареют, в том числе морально, им трудно конкурировать, — уверен директор ГК «Зеленый остров» Максим Голишев. — Что касается предложения торговых площадей в аренду: их избыток, многие пустуют, и не только потому, что ТЦ стало больше. Сфера торговли вообще переживает сложное время».
«Продажа готовых торговых центров — это нормальный процесс, — говорит директор ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Кто-то изначально планирует построить, «упаковать» и продать ТЦ как готовый бизнес, кто-то находит для себя более интересные цели для инвестиций. Но очень часто причина продажи — это устаревание формата».
Бизнес для миллиардеров
Другой вопрос — несмотря на избыток предложения, собственники не спешат снижать стоимость выставленных на продажу зданий. Как считает Сергей Косиков, «в 90% случаев цены предложений значительно завышены. Но это ни о чем не говорит. Нельзя вести речь о стоимости «квадрата» при продаже целиком торгового центра, здания продаются как бизнес. Другая ситуация — продажа отдельного помещения внутри ТЦ».
Общая и «полезная» площадь объекта — факторы, которые влияют на доходность ТЦ. В зависимости от существующей или планируемой доходности, от возможности увеличить доход, от суммы дополнительных инвестиций зависит и итоговая цена. На стоимость влияют и такие факторы, как месторасположение, техническое состояние, инфраструктура объекта и особенно наличие арендаторов. В последнем случае торговый центр рекламируют и продают «вместе с клиентами».
По оценке Максима Голишева, «срок окупаемости таких инвестиций растет, подходит к 10 годам и даже выше. Раньше он составлял 5–7 лет. Тем не менее покупатели есть и при такой отдаче».
Специалисты считают, что цена квадратного метра говорит о выставленном на продажу объекте не больше, чем «средняя температура по больнице». Действительно, разброс существенный. Стоимость квадратного метра может быть меньше 10 тыс. руб., но зачастую превышает 100 тыс. «Рынок формируется ценами предложений, а вот насколько он активен, покажет разница между ценой предложения и ценой сделки, периодом публичной оферты, — утверждает Марина Макеева. — Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от его месторасположения и класса. В центре — 40–150 тыс. рублей за квадратный метр, в отдаленных районах цены ниже».
К примеру, «давно выставленный» ТЦ на Фадеева размером 1,5 тыс. кв. м продавец оценивает в 87,8 млн руб. Комплекс такой же площади в Советском районе, на Бийской, реализуется за 25 млн руб. А за комплекс в районе Борисенко площадью в полторы тысячи «квадратов» просят 180 млн. Как пример совсем недорогой недвижимости — торговое помещение площадью 2100 кв. м на Юмашева: продается за 18 млн руб.
Кто же покупает торговые комплексы — за десятки и сотни миллионов? Максим Голишев считает: «ТЦ — бизнес для крупного капитала, хорошее вложение, более выгодное, чем жилье». По словам Андрея Рысенкова, приобретателями ТЦ могут быть как небольшие частные инвесторы, так и крупные организации, для которых торговая деятельность — не обязательно профильная. В последнее время растет интерес к приморским торговым центрам у иностранных инвесторов из стран АТР.
«Покупателями могут выступать либо уже существующие торговые сети с целью охвата территории, либо сторонние инвесторы для быстрого захода на этот рынок, — утверждает Сергей Косиков. — И в большинстве случаев это местные, дальневосточные структуры. После покупки практически всегда происходит переформатирование объекта».
Рантье здесь не место
Крупные долговременные вложения имеют свою специфику. Максим Голишев так оценивает предпринимателей, вложивших средства в ТЦ: «Люди играют «в долгую». Обычное дело может свернуться при неправильном подходе за год, здесь путь более длинный, и ошибки «выхватываются» не сразу. Бизнес хороший, но им надо заниматься. Логика рантье: куплю и буду лежать на спине — сегодня не работает. Надо нанимать профессионалов и постоянно улучшаться. Когда у всего бизнеса сложная ситуация, арендодателям также приходится поднапрячься».
Строителям собственных ТЦ сегодня непросто из-за ужесточения требований госструктур. Прежде всего — к пожарной безопасности. Известный девелопер Галуст Ахоян упоминал, что требования к системам пожаротушения в крупных торговых центрах подчас превышают возможности городской системы водоснабжения.
«Государство требует все больше и больше. Сам я за безопасность, но речь уже о перестраховке, — говорит Максим Голишев. — Случается, проект был защищен и принят, но требования безопасности в процессе строительства ужесточаются, да еще и не раз. Знаю несколько застройщиков, которые оказались в подобной ситуации».
Качество проверок ТЦ приобрело другой уровень. «На что раньше могли закрыть глаза, сегодня изучается контролирующими структурами очень серьезно, — говорит Дмитрий Пуриков. — Если раньше хозяин торгового центра мог сэкономить на безопасности, сегодня надо вкладываться по полной. Системы пожаротушения, дымоудаления, кондиционирования — все это недешево».
Издержки арендодателей растут, в отличие от прибылей. Пустующие торговые помещения — чистый убыток, ведь за них также надо платить налог, отапливать, убирать, охранять. «Новички в нашем бизнесе часто ошибаются, потому что здесь требуется профессионализм, от проектирования до управления, — говорит Максим Голишев. — К примеру, надо понимать, какой пул арендаторов набирать, как их удерживать. Если ТЦ несет какой-то флаг, то не должен его опускать. Часто в угоду прибыли начинают размывать формат. К примеру, есть в Приморье ТЦ «Находка-Мега». Заходили на рынок как «премиум» и приглашали соответствующих арендаторов, но не вытянули. Площади избыточные, и некуда деваться — запускают китайцев: других арендаторов нет».
Каждому — свой ТЦ
Насчет того, в какую сторону будут развиваться торговые центры Приморья, мнения разные. Текущая тенденция — сравнительно небольшие торговые центры, ТЦ устаревшего формата, уступают место мегамоллам. По настоящему современными торговыми комплексами наши эксперты считают «Седанку-Сити», «Калину Молл» и — с некоторыми допущениями — ТРЦ «Дружба» в районе автовокзала. Первые два обладают площадью размещения более 90 тыс. кв. м, третий — 63 тыс. В приморской провинции о чем-то похожем речи не идет.
«В целом предложение превышает спрос, но крупные торговые центры благодаря своей маркетинговой стратегии заполнены на 100%. Яркий пример — «Седанка-Сити», — говорит Марина Макеева. — Примерно 30% существующих объектов коммерческой недвижимости нуждаются в реновациях. Но насколько это осуществимо, напрямую связано с зонированием».
Существующие ТЦ корректируют планы. Брокер ESTATE BROKERAGE GROUP Ксения Снегирь считает: «Собственники, которые понимают, что происходит сейчас на рынке, меняют концепцию. Идут на уступки, снижают арендные ставки и запускают более крупных, интересных арендаторов. ТЦ в виде бутиков, иначе «крытые базары», постепенно изживают себя. Через несколько лет клиентов там не останется. Я бы на месте собственников не сдавала площади по 20–30 кв. м, а искала крупных арендаторов».
Несмотря на все «богатство выбора», эксперты уверены: Владивостоку нужны новые торговые центры. «Дефицит есть, поскольку часть ТЦ уже старые и не соответствуют текущей ситуации, — считает Сергей Дымченко. — Торговых центров «по названию» во Владивостоке больше сотни. Но по уровню и качеству с ТЦ столичных городов можно сравнить только «Седанку-Сити» и «Калину Молл». Всего трех-четырех комплексов уровня «Галереи» из Санкт-Петербурга хватило бы за глаза на весь Владивосток».
Максим Голишев вообще считает, что «для внедрения новых торговых площадей не самое подходящее время. Стоимость аренды там достаточно высока, и пустуют в основном новые ТЦ. А тем, кто раньше просто предоставлял торговые площади, никаких услуг не добавляя, тоже выживать непросто. Дополнительные сервисы востребованы все больше и больше. На мировом рынке торговые центры расслаиваются. Разные ТЦ — для разных целевых покупателей. Каждый может найти свою нишу. Те торговые центры, где хозяева или операторы занимаются развитием, не пустуют».
