Что так и хочется снести во Владивостоке

Невероятно энергичная строительная практика последнего десятилетия уже обернулась для Владивостока тотальным уничтожением того, что называют «исторической средой советского времени». Тем обиднее, что из-за многочисленных переделок, искажений и общей неухоженности различные бараки и полуразвалившиеся здания продолжают уродовать краевой центр своим непрезентабельным видом. Ведь земельные участки, попав в хорошие руки, могли бы стать украшением города. Деловой еженедельник «Конкурент» узнал, какие места для застройщиков могут стать «золотыми».

В СССР не было рынка жилья — жильем граждан обеспечивало государство. И оно не смогло решить «квартирный вопрос», который испортил отнюдь не только москвичей. Последней агонией советской власти в этом отношении был позднесоветский лозунг горбачевских времен середины 80-х: «К 2000 г. каждая советская семья будет иметь отдельную квартиру». Уже тогда это казалось несбыточной утопией.

Лозунг сразу породил массу шуток вроде «каждый получит отдельную квартиру через 2000 лет» или «У тебя есть квартира? — Есть. — В 2000 г. в ней будет жить каждая советская семья». В итоге задолго до 2000 г. исчезла сама страна, а бараки остались. Они живее всех живых. В них до сих пор как-то живут люди, многие уже в нескольких поколениях. Например, на ул. Комарова.

Еще одно из таких «злачных» мест находится в районе пр-та «Красного знамени» и ул. Комсомольской. Старые деревянные дома удивительно смотрятся на фоне супермаркета «Фреш 25», различных ресторанов, торгового центра, фешенебельного офисного центра и будущего элитного жилого комплекса. Когда-то здесь экс-мэр Владивостока Игорь Пушкарев готов был пойти на многое, чтобы инвесторы построили многоярусную парковку. Но что-то пошло не так. «На Комсомольской раньше была общественно-деловая зона, что означало для застройщиков «красный свет». Сейчас там сделали универсальную общественно-деловую зону, подходящую для градостроительных целей. Так что участок хороший», — комментирует Борис Поздняков, генеральный директор СК «Эскадра».

Общественно-деловая зона мешает планам застройщиков и в районе Голубиная Падь, который всегда был одноэтажным, за исключением голубиных станций и школы высотой в два этажа. Но, кроме зонирования, одна из основных проблем, по словам экспертов, — аппетиты жильцов, которые хотят продать недвижимость по максимально высокой цене. С этой целью они прописывают на своих квадратных метрах как можно большее количество человек.

Правда, перед саммитом АТЭС во Владивостоке, когда строительство Золотого моста потребовало снести часть домов, людей расселяли в принудительном порядке. Для этого была быстро подготовлена юридическая база, включая специальный приказ «Об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества для федеральных нужд». «Выселенцам» давался трехмесячный срок, чтобы заключить соглашение о выкупе жилья. Если по его истечении стороны так и не приходили к согласию, выкуп осуществлялся принудительно — через суд, а сумму сделки определял независимый оценщик.

«Сегодня нужно проработать подобный закон, который обязывал бы жильцов соглашаться на расселение в установленном порядке, без права отказа, — считает Борис Поздняков. — Ожидания собственников завышены, в домах прописано большое количество людей, и по итогу для застройщика цена участка в два или три раза превышает рыночную. Экономической целесообразности приобретать его за такие деньги просто нет».

Рыночная цена самой привлекательной для инвесторов земли во Владивостоке составляет от 800 тыс. до 1,2 млн руб. за сотку. Это та самая ликвидная стоимость, по которой можно ее продать. Но собственники часто запрашивают полтора миллиона. А есть и такие, которые ни за какие деньги не готовы расстаться с «фамильными угодьями».

«Кто-то просто в силу своих жизненных принципов не хочет расселяться. Приходит застройщик в дом, где четыре хозяина: три просят адекватную цену и готовы к диалогу, а четвертый «выбегает с дубиной»: «Оставьте мое имущество». В нашей практике полно таких примеров, и очень много домов остаются стоять рядом с многоэтажками, хотя компания готова была вложить деньги в расселение, но люди упирались. В итоге стоит посреди современных зданий на Комарова одинокий домик, петухи за забором кукарекают», — рассказал Борис Поздняков.

Кроме того, многие участки не подходят для целей застройщиков. Например, рядом с заводом «Металлист» есть на первый взгляд отличный пятачок, где на пяти сотках стоят двухэтажные бараки по десять квартир. Но пять соток — слишком мало для строительной компании, особенно учитывая, что, согласно новому генплану Владивостокского городского округа, чтобы построить жилой дом высотой от девяти этажей, нужен участок не менее 25 соток. «Расселить «деревни» Владивостока помогла бы программа реновации по типу московской, с федеральными деньгами, — считает Борис Поздняков. — Будет закон, будет адекватная цена за расселение, и город преобразится довольно скоро».

О реновации во Владивостоке снова заговорили, когда депутаты гордумы обратились к врио губернатора Олегу Кожемяко и Законодательному собранию Приморского края с просьбой «рассмотреть возможность включения Владивостокского городского округа в качестве пилотного проекта в программу реновации жилья в Приморском крае». Сама схема реновации выглядит следующим образом: допустим, в означенном районе есть пустующая площадка. На ней строится здание — высотное или с большой плотностью, куда переселяются жители двух-трех домов, подлежащих расселению. Дома эти сносятся, на их месте возводится уже следующее здание, и так в порядке очередности. Стоит ли говорить, что для реализации подобных планов нужны очень большие деньги, ведь стоимость жилого дома составляет от одного до полутора миллиардов рублей.

По некоторым данным, сегодня аварийным и подлежащим сносу во Владивостоке признан 71 многоквартирный дом, необходимо расселить 1188 человек. Однако по факту таковых гораздо больше: на 1 августа 2018 г. на территории городского округа насчитывается 687 малоэтажных многоквартирных домов, построенных до 1960 г., в том числе на островных территориях. Здания с физическим износом свыше 70% в программу капремонта не включаются. Общая площадь жилых помещений, подлежащих расселению, составляет около 290 тыс. кв. м.

«В начале 60-х гг. мы построили во Владивостоке целый ряд панельных домов первой серии 1–464, разработанной институтом Гипростройиндустрия в конце 1950-х гг. По всей территории СССР с конца 1950-х по середину 1960-х такие хрущевки, рассчитанные на 50 лет эксплуатации, решали квартирный вопрос, а сегодня все сроки у них вышли — дома эти карточные, потому что панели крепятся по углам на сварке, закладные детали, по идее, должны уже проржаветь, и здания могут складываться. Физический износ — запредельный, с ними, безусловно, нужно что-то делать», — рассказал Валентин Аникеев, заслуженный строитель и почетный архитектор России.

Нагромождение бетонных коробок, уродливые бараки, хрущевки не только эстетически оскорбительны, но и создают массу проблем жителям и гостям города: это и загруженность транспортной инфраструктуры, и отсутствие тротуаров и велодорожек, и транспортная изолированность районов, и преобладание точечной застройки над комплексной, и отсутствие доступа к побережью. Причем жилой фонд запредельно обветшал, а в ближайшие годы к состоянию ветхих во Владивостоке приблизятся еще несколько сотен домов панельной застройки 60-х, 70-х гг. Таких пятиэтажек в городе 403, это еще порядка 1,3 млн кв. м.

Сергей Федоренко, заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья»: «Пилотный проект реновации нужно начинать с таких районов, как Амурская, Хабаровская, ул. Башидзе, ул. Уткинкая и т. д. Современная концепция развития городов подразумевает максимальное уплотнение застройки в пределах 5 км от административного центра, чтобы люди могли пешком или общественным транспортом добраться до любого места за 15 минут. Поэтому нужно плотнее застраивать близкие к центру города районы, чтобы люди меньше пользовались личным транспортом. Уплотнения спальных районов во Владивостоке нужно избегать любыми способами. Как известный негативный пример приведу микрорайон Снеговая Падь, из-за которого вся северная часть города стоит в пробках утром и вечером. Сейчас туда же добавятся Тихая и Патрокл, значит, будет стоять в пробках и вся южная часть города. По времени стояния в пробках мы уже сравнялись с Москвой; хотим ее обогнать?»