Целый ряд факторов обусловливает тенденцию роста стоимости жилой недвижимости во Владивостоке, которая продолжится и в следующем году. В городе не хватает площадок под строительство, в отношении застройки ужесточаются нормативы, а бизнесу приходится, с учетом изменений 214-ФЗ, привлекать для возведения зданий кредитные средства.
Новые препятствия
Средняя стоимость «квадрата» жилья экономкласса в Приморье за последние четыре года выросла на 22%, с 45,9 до 56,1 тыс. руб., подсчитал Минстрой. Сегмент первичного рынка вырос на 31% — с 54,6 до 71,6 тыс. руб. за квадратный метр. В 2019 г. средняя цена квадратного метра в новом доме составляет 98 тыс. руб. и, как считают эксперты, вскоре может достигнуть 150 тыс. за 1 кв. м.
«В связи с изменениями градостроительного плана Владивостока застройщикам стало сложнее работать, — считает коммерческий директор DNS Development Андрей Артамонов. — В ряде новостроек в 2018 г. пиковые цены выросли в полтора раза. Но сам факт проведения работы по внесению изменений в генеральный план — положителен. Генплан, учитывающий потребности развития города, необходим, а с эффективностью внесенных изменений мы в ближайшее время познакомимся».
«Связь между изменениями правил застройки, градплана и стоимостью жилья прямая, — уверен заместитель гендиректора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей Исаков. — Сложнее условия строительства — выше стоимость квадратного метра. Отчасти этот рост можно нивелировать при поддержке местных властей. Подвижка к тому есть: массово строятся социальные объекты, детские площадки, ремонтируются дороги. Но если мы хотим более высокого прироста строительства, вхождения в сроки реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», взаимодействие бизнеса и власти должно быть более интенсивным».
«Сделки с новостройками пока составляют пятую часть всего оборота жилищного рынка во Владивостоке, новых домов возводят слишком мало», — констатирует директор ООО «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков. Как показывает статистика, покупательская активность больше зависит от состояния экономики, а та понемногу растет. Потому рынок достаточно активен, а спрос на жилье держится на относительно высоком уровне.
Части целого
Влияет ли рост стоимости жилья на отток населения из Приморского края, или цены ни при чем?
«Владивосток — очень привлекательный для жизни город, — говорит председатель совета СРО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. — Помимо «шаговой доступности» азиатских стран, столица ДФО сама по себе — стремительно развивающийся центр ДФО. Естественно, что многие мечтают переехать во Владивосток. Поскольку есть спрос, будет расти и цена на квартиры».
«Можно констатировать, что Владивосток находится на первых местах в рейтинге городов с самой дорогой жилой недвижимостью. В этой части наш регион не настолько привлекателен для проживания, по сравнению со многими другими городами страны», — считает Андрей Артамонов.
«Рост цен на недвижимость не является причиной оттока населения из региона, — уверен Сергей Косиков. — Улучшение качества жизни в Приморском крае будет привлекать сюда новых жителей, значительно сокращая миграционные процессы в сторону Центральной России. Разумеется, это станет дополнительным фактором для роста цен на жилье. Предпосылок, что жилье во Владивостоке начнет дешеветь, не существует».
Тенденция к увеличению покупательской активности набирает обороты, но также растут запросы покупателей к новому жилью. Потому застройщики стараются переходить на комплексное строительство. Помимо комфортабельных современных квартир в планирование застройки почти обязательно входят благоустройство прилегающей территории, паркинги, детские площадки, а нередко и объекты соцкультбыта. Полномасштабная благоустроительная деятельность способствует тому, что покупательский спрос постепенно, но неуклонно смещается в сторону новостроек.
Первичный и вторичный рынок жилья напрямую взаимосвязаны, так что перепады в одном сегменте отражаются в другом. Два сегмента, по мнению Андрея Артамонова, «части единого целого». Можно говорить о силе влияния в определенный отрезок времени того или иного сектора рынка недвижимости. В текущий момент времени процент нового жилья в общем объеме рынка невелик, соответственно, и значимость его невелика, и наоборот. Квартира в новостройке и во вторичном фонде — два варианта одного продукта — жилья, которое всегда находится в конкурентном поле. Покупатель сам выбирает наиболее подходящий для себя вариант.
«Нельзя сказать, что рост цен в новостройках провоцирует рост цен на вторичном рынке Владивостока, — утверждает Сергей Косиков. — В городах, где объемы строительства жилья значительно больше (Москва, Санкт-Петербург, возможно, Тюмень и Сочи), стоимость жилья в новостройках оказывает прямое влияние на цены вторичного рынка. Во Владивостоке — наоборот. Застройщики конкурируют за покупателей с вторичного рынка и ориентируются на цены «вторички»; именно вторичный рынок определяет общий уровень стоимости жилья».
2% акселерации
Застройщики считают, что один из методов стимулирования покупки жилья — это льготная ипотека. Чем ниже процент, тем выше спрос на квартиры.
«Сегодня Приморье переживает некий бум ипотечного кредитования, ведь процент кредитования снижается. С учетом того, что для основной категории граждан стоимость кредита снизилась до 6%, возможно, стоит ожидать роста спроса на жилье в новостройках», — заявил Алексей Исаков.
Другие думают, что льготный ипотечный кредит под 2%, инициированный президентом России Владимиром Путиным, может спровоцировать новый всплеск роста цен на квартиры в новостройках, являясь неким «спусковым крючком» в ценовой политике недвижимости.
«Шаги, предпринимаемые правительством России в отношении Дальнего Востока, безусловно, носят позитивный характер, — считает генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Владимир Закурко. — Ипотека под 2% — идея замечательная, но требует серьезных доработок. Во-первых, необходимо увеличить возраст для входа в программу. Во-вторых, распространить «дальневосточную ипотеку» на вторичный рынок. Советую не ждать вступления программы льготного ипотечного кредитования в законную силу. Выдача ипотеки под 2% физическим лицам, скорее всего, будет ограничена. Стоимость квадратного метра во Владивостоке с приходом дешевой ипотеки притом значительно вырастет».
Для решения вопроса дорогого жилья во Владивостоке нужна системная и сознательная работа всех участников, имеющих отношение к процессу строительства и реализации жилья, считает Андрей Артамонов. Застройщики, банкиры, чиновники разного уровня, представители законодательной власти, ресурсоснабжающие организации — все они должны быть заинтересованы в увеличении объемов нового жилья и сокращении сроков строительства.
Дорогу осилит идущий
Несмотря на общие сложности, которые испытывают участники строительного бизнеса, компания DNS Development активно продвигает новые проекты. Так, организован полный цикл создания жилого объекта: от проектирования до продажи и дальнейшей его эксплуатации. Такой подход позволяет застройщику беспрерывно работать над уменьшением стоимости жилья на выходе, а также контролировать качество и сроки реализации проектов.
Жилая площадь первых реализованных проектов компании измеряется десятками тысяч квадратных метров. В рамках строительства поселка «Новый Де-Фриз» в Надеждинском районе DNS Development планирует сдать в эксплуатацию 35 тыс. квадратных метров индивидуального жилья. Также в Надеждинском районе компания реализует еще один проект малоэтажного жилья — ЖК «Формат», емкостью 55 тыс. кв. м. Работы ведутся строительно-монтажными управлениями на базе собственного производства — «Домостроительного комбината» и завода домокомплектов из СИП-панелей.
