Представители малого бизнеса терпят убытки, покупателей нет, но арендную плату в торговых центрах снижать никто не торопится – война войной, а деньги по расписанию. Битва арендаторов с собственниками недомоллов уже готова выплеснуться в коридоры власти.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Марина Шемилина сообщила, что совместно с заместителем председателя правительства Приморского края Константином Шестаковым были проведены встречи с собственниками торговых центров по вопросу снижения арендных выплат в период самоизоляции.
«Это действительно проблемный вопрос. Никто из арендодателей не заинтересован в потере арендаторов, но нужно понимать, что и они как предприниматели имеют ряд серьезных обязательств. Многие из них серьезно закредитованы, кроме этого, во время простоя здание необходимо содержать, – говорит Марина Шемилина. – Во время первой встречи мы рекомендовали арендодателям предоставить всем арендаторам отсрочку платежей и исключить из стоимости аренды прибыльную составляющую, оставив только коммунальные платежи. В свою очередь, правительство края, ожидая от арендодателей ответного шага, снизило налог на имущество организаций на 2020 г. в два раза – с 2 до 1%».
Однако война продолжается. «Мне написал один «знакомый», который сдает людям площади в аренду. Он открытым текстом заявил, что снижать аренду не собирается, мол, пускай арендаторы сами решают на свой страх и риск, работать им или нет в этот период. Вот и все! Человек с себя ответственность снял. Это замкнутый круг», – рассказала на анонимных условиях бизнесвумен.
Лишь единичные компании не обращаются к собственникам ТЦ с запросами о понижении арендной платы, об отсрочке или арендных каникулах. Одни готовы к этому, другие «не хотят поддерживать чужой бизнес» или ждут компенсации от властей. «Арендаторам, кто вынужденно приостановил сейчас деятельность, мы рекомендуем направить письменные обращения в адрес арендодателей с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке и снижении стоимости аренды за дни вынужденного простоя», – говорит Марина Шемилина.
Между тем бизнес уже готов бастовать. «Мы готовы на время остановки работы оплачивать коммунальные услуги и охрану (это процентов 20–30 от арендной платы). По остальным издержкам пусть решают сами, как их минимизировать на общих основаниях, но не за счет арендаторов. Скидка должна составлять не менее 70–80%», – говорит владелец небольшого бутика обуви Владимир Ковалев.
Еще один предприниматель поделился на анонимных условиях собственным опытом: «Вели переговоры с одним из ТЦ. Постоянные издержки для торговых центров, так же как и для нас, никто не отменял, и ситуация возникла патовая: они не могут ничего снизить нам потому, что никто ничего не снижает им. Договорились до рассрочки следующего арендного платежа на шесть месяцев равными долями. Нагрузка для нас равномерно распределится на ближайшие полгода, и мы хотя бы не получим в данном случае завтра кассовый разрыв. Когда розница наконец заработает, это может очень сильно облегчить жизнь».
«У нас тоже есть текущие платежи и расходы, есть обязательства перед банками, перед поставщиками, перед покупателями, перед налоговой. Но никому из нас не приходит в голову эти расходы взваливать на арендодателей. Почему же собственники коммерческих площадей перекладывают свои расходы на плечи арендаторов, а некоторые просто зарабатывают на этой беде?» – возмущается один из индивидуальных предпринимателей.
Окончательное решение о наличии или отсутствии форс-мажорных обстоятельств по каждому договору в любом случае будет принимать суд, считают эксперты. Хотя государство стремится сделать определение наличия форс-мажора более обоснованным. Например, в постановлении губернатора Приморья о введении режима повышенной готовности указано, что «распространение 2019-nCoV (COVID-19) является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством». Чрезвычайность и неотвратимость – это признаки форс-мажора, поэтому компаниям, деятельность которых подпадает под этот документ, должны были обнулить аренду. «Обстоятельством непреодолимой силы» пандемию, к слову, рекомендует считать и ФАС.
Но губернатор и местные власти не могут своими постановлениями влиять на договорные отношения коммерческих компаний. «Каждый случай по-прежнему может быть отдельно рассмотрен в суде, а для подтверждения форс-мажора может потребоваться сертификат Торгово-промышленной палаты», – говорят юристы.
АРЕНДНЫЕ ПЛАНЫ ТЦ
Администрация ТВК «Калина Молл» озвучила, что никаких поблажек не предвидится. Максимум речь может идти о небольшой отсрочке.
В ТЦ «Центральный» ответили следующее: «В связи с тем, что нормативно-законодательная база в настоящее время трактуется неоднозначно, а законодательство меняется практически на ежедневной основе, в настоящее время администрация ТРЦ не сможет дать вам ответ по вопросу начисления арендной платы за период закрытия ТРЦ. Соответствующее решение будет принято и озвучено только после окончания карантина».
ТЦ «Кловер хаус» предложил предпринимателям подписать допсоглашение по снижению арендной ставки на 60%. Информация, касающаяся арендной платы за апрель, в ТЦ «Бум» одна из самых позитивных: на время ограничительных мер, введенных властями, аренда будет составлять всего 20% от ежемесячной платы. «Черемушки» и «Авангард» предложили установить арендные выплаты на уровне себестоимости.
В «Ярмарке мебели» (возле ТЦ «Максим») аренду снизили: апрель – 50%, май – 50%, июнь – 20%, независимо от того, будет работать «Ярмарка» или нет. ТД «Славянский» снижать аренду отказался.
ТЦ «Дружба» за апрель оставил только эксплуатационные расходы (23%) и уменьшил соответственно аренду за март за четыре нерабочих дня. В «Седанка-Сити» предложили арендаторам скидку в 70% от постоянной составляющей на время карантина. В ТЦ «Искра» на словах обещали скидку (цифры не озвучены).
Оговорка в постановлении губернатора не значит, что суды будут автоматически считать эти обстоятельства форс-мажором, зато строчка может быть «принята судами в качестве одного из ключевых доказательств возникновения обстоятельства непреодолимой силы».
Госдума уже приняла закон, по которому к договорам аренды, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендодатель должен будет подписать дополнительное соглашение по отсрочке арендной платы. При этом арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Закон прошел через Совет Федерации и сейчас ожидает подписи президента.
3 апреля премьер Михаил Мишустин пообещал малому и среднему бизнесу отсрочку по арендным платежам не только за государственную недвижимость, но и за коммерческие помещения. В течение полугода компании смогут платить арендную плату в зависимости от доходов, а накопленную за это время задолженность погасить в течение года в рассрочку.
Владимир Ковалев: «Если карантинные ограничения сделали невозможным использование арендованного имущества, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы за 2020 г. То есть эта норма касается, в отличие от нормы пункта первого, тех ситуаций, когда карантинные ограничения сделали использование в принципе невозможным. Хочется добавить «невозможным в целях, указанных в договоре».
Если толковать в таком разрезе, то получается, что если карантин не сделал невозможным использование недвижимости по назначению, то внесение арендной платы не отменяется, но можно требовать отсрочки (порядок утвердит Правительство РФ). Если же работа полностью остановлена, то можно требовать снижения арендной платы. При этом формулировка закона «за период 2020» позволяет думать, что законодатель, видимо, имеет в виду полное отпадение обязанности платить арендную плату в тот отрезок времени в течение 2020 г., когда имела место полная невозможность.
Но тут могут возникнуть споры в отношении случаев частичной невозможности: можно вывести из нормы и то, что из толкования следует, что за период частичной невозможности арендная плата не отменяется, а просто снижается. Возможно, законодатель специально использовал такие обтекаемые фразы, чтобы учесть разные возможные ситуации. «Снижать плату за 2020 г.» может означать разные вещи, с учетом конкретных обстоятельств.
А есть договоры, составленные в ущерб арендатору изначально. Например, если кто-то захочет расторгнуть договор досрочно, чтобы хоть как-то минимизировать убытки из-за вынужденного простоя, он не сможет этого сделать, так как в некоторых договорах нечестные арендодатели перестраховались и ввели в договор условие о расторжении только при окончании срока договора. При досрочном расторжении договора арендатор обязан выплатить неустойку в размере недополученной суммы. Кроме того, так как многие в нашей сфере – индивидуальные предприниматели, то платят за себя страховые взносы в фиксированной сумме. Эти обязательства, согласно Налоговому кодексу, даже в случае отсутствия деятельности никто не отменяет. Вынужденный простой никак не учитывается, и что делать с этой проблемой, никто не говорит, можно только закрыть ИП».
