Владивосток – молодой город. Каждый его исторический период – от Российской империи до советского и постсоветского времени – нашел отражение в его планировке, архитектурно-художественном облике, определяя его уникальный образ. Сегодня большая часть домов советского периода физически и морально устарела. И только симбиоз исторической застройки центральной части города, построенной преимущественно в дореволюционный период, с новыми объектами, возведенными к саммиту АТЭС, спасают Владивосток от полной деградации. Как сделать столицу Дальнего Востока лучше и что мешает реализации поставленных целей?
Время перемен
Более 30% жилого фонда Владивостока занимают дома, построенные в 50–80-е годы. Это либо дома с удобствами на улице или «хрущевки», либо здания 81-й и 83-й серии, сроки службы которых давно себя исчерпали.
Еще около 30% города занято территориями, на которых расположены объекты промышленного, делового, общественного и социального назначения, построенные в эпоху Советского Союза.
Вся инженерная инфраструктура города изношена на 70%, дорожная сеть безнадежно устарела. Все дома советского периода не соответствуют текущим требованиям по теплотехнике, отсутствуют резервы электричества и организованные места установки кондиционеров. Кроме того, придомовые территории не рассчитаны на места для автомобилей, там нет организованных придомовых пространств, устарела и сама инфраструктура.
Население Владивостока не увеличивается. Большинство людей продолжают проживать в старых домах. Проблема жилого фонда требует пристального внимания всех относящихся к данному вопросу структур – от профильных департаментов власти до застройщиков. Позиция общественности в этой связи занимает очень важное место. Сегодня все понимают: с приобретением статуса «столицы ДФО» для Владивостока настало время перемен.
Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Значительная часть столицы Дальнего Востока представляет собой деревню в буквальном смысле. Старые и ветхие жилые фонды накрывают центральные районы города – улица Комсомольская (район «Дальпресса»), Голубиная Падь, 64-й микрорайон, Гайдамак, часть Эгершельда, а также ул. Фастовская и Брянская, половина Змеинки и прочие территории. Поэтому остро назрела необходимость реновации тех территорий, на которых люди уже «застряли» в домах советской эпохи. Да и сам статус столицы ДФО, которая развивается как «город новых возможностей», позиционируется как «Ворота в Азию», в которой проводятся такие значимые мероприятия, как ВЭФ с привлечением иностранных гостей, – обязывает нас всех (и общественность, и власть, и бизнес) выводить Владивосток на новый уровень современного, привлекательного со всех точек зрения города. Сегодня всем необходимо понимать, что наш город нуждается в реконструкции и обновлении».
Кардинальные изменения
Начало развития частного девелопмента в 90-е совпало с рядом неблагоприятных факторов. Это было время анархии. Тотальное отсутствие денежных средств у государства и застройщиков, отсутствие компетенции, опыта, привело на строительный рынок девелоперов, которые сформировали в сознании людей высокую степень недоверия ко всем представителям строительной отрасли на годы.
Отсутствие законодательной базы и градостроительных регламентов в «новой России» давало возможность «строить там, где нравится», но эти времена давно канули в Лету. С рынка ушли недобросовестные и слабые застройщики, а те, кто смог выжить в сложных условиях, набрались опыта и сил. Понятие «точечная застройка» исчезло с момента образования и вступления в силу новой законодательной базы. До рынка допущены только те девелоперы, которые имеют собственную хорошую материальную базу, кредит доверия у банков и подходят к развитию городской среды комплексно.
Сегодня при возведении любого дома застройщики максимально стараются учесть интересы жителей. Наступило благополучное время для целостного преобразования города: установилась вертикаль власти субъекта и муниципалитета, созданы рабочие группы для обсуждения задач отрасли, утвержден генеральный план, градостроительные регламенты, законы, появилось проектное финансирование, в рамках которого взаимодействие застройщиков и покупателей максимально защищено от всех возможных рисков.
В 2021 г. принят закон о КРТ (комплексном развитии территории), и он должен способствовать реновации существующей застройки и возведению новых объектов на свободных территориях. Однако изменить облик города в одночасье невозможно.
Профессиональная оценка
Перестройку Владивостока необходимо осуществлять командой профессионалов, среди которых непосредственно чиновники, отвечающие за функционирование города и его проектной части в силу закона, а также архитекторы, специалисты инженерной и транспортной инфраструктуры, градостроительного планирования, специалисты в области культурного наследия, профильные юристы.
Но зачастую «архитектурные решения берутся оценивать люди, не имеющие к данному вопросу никакого отношения, – политики, общественные деятели, даже представители творческой богемы», говорит Борис Поздняков, поясняя, что на самом деле высокая или низкая этажность не являются синонимами словам «плохая» и «хорошая» архитектура: «Нас окружают столицы стран Юго-Восточной Азии с великолепной высотной архитектурой, при этом там очень комфортная среда, а высокая плотность населения создает условия для развития экономики, стимулируя рыночный спрос. Континентальная Европа – низкоэтажная, и там тоже комфортно. Мы с вами должны понимать, что Европа развивалась тогда, когда еще не было технологий для небоскребов, – это определило малоэтажное строительство, а не наоборот», – рассуждает девелопер.
«Принимать решение о том или ином строительстве должен Градсовет», – говорит Андрей Борняков, советник заместителя председателя правительства Приморского края, советник мэра Владивостока, главный архитектор ООО «Град М», член Приморского краевого отделения общественной организации «Союз архитекторов России». Он добавляет, что вопросы плотности в части существующей застройки участка, этажность дома, будущего облика здания, насколько объект будет вписываться в существующую застройку – все это должно обсуждаться в профессиональном сообществе.
Сегодня возникают, например, парадоксальные ситуации, когда реконструкцию того же спорткомплекса «Олимпиец» собираются проводить на основании предложений жителей: кому-то покажется разумным покрасить фасад в розовый цвет, кто-то предложит еще более кардинальные изменения. Городу нужна грамотная структура из профильных специалистов.
Политический террор: слушать или слушаться?
Последние несколько лет большой проблемой для застройщиков стали общественные акции протеста, которые часто проводятся несанкционированно и возглавляются определенными «партийными деятелями». Такие мероприятия превращаются в настоящий «политический террор». «Активисты» не доводят до людей истинное положение вещей, напротив, усиливая негативные настроения общественности к застройщикам.
То, что «точечной застройки» в устаревшем нарицательном значении в городе нет и быть не может в том понимании, которое вкладывают в него «активисты», населению не разъясняют.
Например, прямо перед Единым днем голосования на мысе Кунгасном, где начинается подготовка к строительству жилого комплекса «Море», прошел стихийный митинг против застройки под руководством активных представителей некоторых партий.
Подобные протесты не только нарушают Гражданский и Уголовный кодексы, но и, основанные на распространении ложной информации, дезориентируют людей, вводят их в заблуждение и заставляют верить в то, чего не существует, продолжая нагнетать негативную обстановку уже после отбытия «господ организаторов» восвояси.
Во многом сами протестные настроения создаются искусственно. На застройщика никто не выходит, диалог с жителями саботируется организаторами. Складывается впечатление, что объективная информация организаторам не очень и нужна.
Сергей Вахнин, директор ООО «СМП», поясняет: «С одной стороны, запрос на новые дома во Владивостоке, как и во всем крае, безусловно высокий. Скажу больше: около половины новых квартир покупают именно жильцы ближайших домов, у которых возникает необходимость и возможность переехать в более благоустроенное жилье, приобрести отдельную квартиру детям или родителям. С другой стороны, строительство нового жилого объекта сегодня всегда обновляет инженерные сети значительной части микрорайона. Еще один положительный фактор – застройщик, помимо дома, благоустраивает и придомовые территории: строит спортивные и детские площадки, дороги, скверы, которые переходят в распоряжение всех жителей, не только нового дома.
И тем не менее волна митингов продолжается. Например, мы сейчас стараемся вести конструктивный диалог с жителями улицы Енисейской, где запланировано строительство нового дома. Если люди выставляют невыполнимые требования или отказываются наотрез от обсуждения таковых, с ними, увы, диалог невозможен. Однако большинство граждан понимают и грамотно формулируют поставленные задачи, и мы всегда стараемся идти навстречу адекватным пожеланиям жильцов. Мы готовы за свой счет благоустроить территорию не только внутри своего участка, но и соседних территорий – построить площадки и спортивные сооружения для школьников. Стараемся объяснить жильцам, что позитивных моментов от строительства нового объекта гораздо больше, чем негативных
К сожалению, нередко встречаются «инициаторы», которые пользуются агрессивно настроенными людьми в своих интересах, «возглавляя» такие акции протестов. Некоторые политики, например, говорят прямым текстом, что людей гораздо легче собрать на негативную повестку, нежели используя какой-то позитивный повод. Чем активно пользуются, особенно в канун выборов. При этом люди, выходящие на такие митинги, часто до конца и сами не понимают, на чьей стороне они выступают – «против» застройки или «за» ту или иную партию. На мой взгляд, печально и неприятно, когда тебя используют в собственных корыстных интересах. В таких ситуациях, уверен, необходимо «отделять зерна от плевел»».
Андрей Беззубкин, генеральный директор ООО «Эдельвес-1» (Edelweiss), также констатирует факт, что жители города часто высказывают претензии при начале строительства любого объекта: «Люди выступают против всего, что нарушает их привычный уклад жизни. Edelweiss имеет опыт взаимодействия с общественностью, есть ряд успешных кейсов в рамках реализации проектов строительства жилых комплексов: перед началом строительства проводим встречи с жильцами, выслушиваем и стараемся понять мотивы, которые движут людьми, и применяем комплексный подход к возведению объектов».
Сегодня практически нет застройщиков, которые бы не считали важным уметь выстраивать конструктивный диалог с жителями района застройки, чтобы из первых рук узнавать проблемы, что позволяет на стадии проектирования объекта решать вопросы по улучшению жизни.
«Мы проводим встречи, раскрываем планы строительства и благоустройства прилегающей территории. Так, в рамках проектирования нового дома на ул. Шилкинской, 34 мы особое внимание уделили комплексному благоустройству прилегающей территории. Уже на начальном этапе строительства решен вопрос о переносе детской площадки на ул. Тунгусской, 44, вдалеке от движения транспорта строительной площадки. Ребята смогут играть на новой площадке у дома, а родители будут уверены в безопасности своих детей. Для нас в приоритете – комфорт и безопасность людей. Жильцы поддержали демонтаж заброшенных сооружений, поскольку эта территория опасна и давно их беспокоит. Граждане рекомендовали максимально обеспечить дом и прилегающую территорию парковочными местами, чтобы их нехватка не стала новой проблемой для тех, кто уже живет в районе», – рассказал Андрей Беззубкин.
Кирилл Солгалов, советник главы города Владивостока, член Союза архитекторов России, член градостроительного совета Приморского края, эксперт АСИ в категории «Жилье и городская среда», главный архитектор SPI Planning Group: «Эффект, с которым мы только начинаем сталкиваться, известен в международной практике уже очень давно и даже имеет название – NIMBY или Not In My Back Yard («не на моем заднем дворе»). Подсознательно горожанин, даже осознавая необходимость перемен в части развития города, не хочет, чтобы это развитие происходило в «его заднем дворе», то есть непосредственно рядом с ним, создавая некие неудобства. Кроме того, у жителей Владивостока есть так называемый нереализованный запрос на участие. Слишком долго горожане были отрезаны от возможности принятия любого решения, касающегося места, где они проживают, и сейчас, получив такую возможность, люди хотят высказаться как можно активнее. Чаще всего такой активностью пользуются самые разные группы интересов, в том числе политические. Здесь, безусловно, нужно разделять профессиональную оценку такого рода мероприятий от политической».
Кирилл Солгалов уверен, что населению необходимо разъяснять позитивный фактор комплексного развития и вовлечения неиспользуемых мест – пустырей или неэффективно используемых мест, потому что без диалога с горожанами не будет комфортного Владивостока.
«С другой стороны, и люди должны учитывать, что понятие «частная собственность» застройщика – это такая же константа, как и их собственность на квартиры. Застройщик имеет право, не спрашивая ничье мнение, построить на своей территории то, что хочет, в рамках, установленных законодательством. Но именно вовлечение в обсуждение проектных решений, то есть развитие территории с учетом потребностей как жителей, так и застройщика, – тот путь, который сможет помочь избежать конфликтов», – рассуждает архитектор.
Вопреки бытующему мнению, что во Владивостоке негде строить из-за его высокой плотности, это далеко не так. Город обладает значительными территориальными ресурсами, многие из которых недоиспользованы или используются неправильно.
«Такие территории обладают значительным потенциалом для их рационального видоизменения. Это и территория Кунгасного, которая представлена такими объектами, как свалка, пустыри, мусорки. Это и ветхая застройка, расположенная в центре города, например район Голубиной Пади. И большое количество других территорий, которые нуждаются в изменении вида разрешенного использования и активного вовлечения в городскую жизнь, – рассказывает Кирилл Солгалов. – Нередко приходится слышать, что Владивосток нуждается в озеленении. Однако, если посмотреть на город из космоса и сравнить с другими городами, можно увидеть, что столица ДФО – это огромная «зеленая» территория, слишком большая, чтобы иметь возможность ее содержать в хорошем состоянии».
Архитектор Анатолий Мельник: «Старый жилой фонд, территории с заброшенной инфраструктурой и промзоны следует трансформировать в современные жилые пространства с комфортными домами и благоустроенными территориями. Например, на мысе Кунгасном до недавнего времени располагались склады, разборки и мелкие авторемонтные мастерские. Эти объекты не представляют для города и его жителей никакой социальной или промышленной ценности. Данный участок необходимо благоустраивать с точки зрения возведения жилых домов и обустройства прилегающих территорий. Однако, к сожалению, люди близлежащих домов часто склонны рассматривать строительство как негативный фактор».
Анатолий Мельник поясняет, что сегодня у профильных экспертов есть четкое понимание перспективы со строительством объектов на заброшенных участках: «То, что на таких территориях должна быть застройка, у меня никаких сомнений не взывает. Строительство на Кунгасном никоим образом не может негативно отразиться на рекреационной зоне. Наоборот, в рамках проекта запланировано благоустройство всей прилегающей территории вплоть до удобных подъездов к пляжной зоне. Я уверен, что сегодня такие строительные объекты являются локомотивами развития городских территорий».
Пора откровений
Девелоперы поясняют: всегда есть группа людей, готовая высказывать мнения и озвучивать проблемные вопросы, которые волнуют общественность района. С большинством резидентов территории получается договариваться и оставаться друзьями. Однако в обществе всегда находятся те, с кем невозможно выстроить конструктивный диалог, что доставляет дополнительные трудности в работе. Именно такие «единицы», как правило, используют в своих целях инициаторы митингов. Вместо того чтобы объяснить людям, что сегодня в рамках масштабной программы реновации существует возможность расселения из старого фонда и другие возможности, обостряют и так острые конфликты между застройщиками города и местными жителями. В ход пускается главный козырь: здесь будет «точечная застройка».
Времена, когда застройщику, чтобы запустить строительство, достаточно было купить участок, получить градостроительный план и спроектировать территорию, давно миновали. Сегодня, чтобы построить дом, нужно провести огромную работу.
Люди видят: начинается строительство дома – и впадают в панику. Бегут во все инстанции, протестуют, не разобравшись в ситуации. Чтобы разговаривать с общественностью на одном языке, нужно донести до людей одну простую мысль: когда начинается строительство дома, это, вероятно, только начало, первая очередь в рамках разработанной большой территории, попадающей под реновацию. Все проекты сегодня базируются на комплексном развитии городских, уже застроенных территорий. Нужно понимать, что «точка», то есть дом, может быть частью большой комплексной застройки, в которой предусмотрено все – от дорожно-транспортной инфраструктуры до строительства социальных учреждений и парковых зон.
«Пока, к сожалению, определение комплексной или «точечной» застройки сводится к количеству домов, строящихся в одном месте. Например, есть случаи, когда в одном месте строится много домов, но без парковок, внутренних дворов, школ, садов, нормальной дорожной сети – этот комплекс может получить статус комплексного, хотя на самом деле это может быть массовой, «точечной» застройкой. При этом, видя строящийся дом в рамках КРТ, население называет это «точечной застройкой». Происходит подмена понятий. Именно это нужно разъяснять населению», – говорит Борис Поздняков.
Сергей Вахнин объясняет, какие преимущества всем жителям близлежащих домов дает новое строительство: застройщик модернизирует инженерные сети на том участке, где идет это строительство; разрабатывает комплекс мероприятий по благоустройству близлежащих придомовых территорий, подъездных путей и так далее; придерживаясь норм инсоляции, при проектировании здания проектировщики на основании поэтажных планов БТИ соседних домов учитывают фактор обеспечения солнечным светом в дневное время каждой квартиры индивидуально.
«Теперь об одном из главных факторов протестных настроений жильцов – самом факте наличия стройки. Безусловно, людям некомфортно жить в условиях, когда под окнами идет возведение нового здания. В первую очередь жильцов пугает «будущий шум». В этой связи хочется подчеркнуть, что сегодня технологии позволяют отделять территорию стройки специальными высокими шумоизоляционными заборами, которые поглощают шумы, снижая их интенсивность до уровня шума города», – говорит Вахнин, добавляя, что сегодня для трансформации Владивостока созданы максимально благоприятные условия: на новый уровень вышли технологии строительства, поменялась сама культура застройщиков, на благо города работает программа КРТ, на рынок заходят крупные федеральные девелоперы.
Ассоциация застройщиков Владивостокской городской агломерации в лице ее председателя Владимира Исакова выражает искреннюю благодарность губернатору Приморья Олегу Кожемяко, мэру Владивостока Константину Шестакову, заместителю главы по земельным вопросам Алексею Ляйферу, а также конструктивно настроенным представителям общественности, которые продолжают работу с девелоперами, выстраивая максимально эффективный диалог для понимания и решения текущих задач. Сегодня настало время объединить усилия власти, бизнеса и общественности для того, чтобы город, которому уделяет столько внимания президент страны Владимир Путин, наконец стал современным, красивым и достойным своего статуса – «столица Дальнего Востока».
