Дачный отдых по-российски – особенная забава, со стороны больше похожая на полноценное испытание человеческой воли, терпения и выносливости. Однако же миллионам отечественных дачников мнение праздных наблюдателей безразлично. Каждую весну они открывают сезон и с удовольствием обихаживают землю, обустраивают жилище и создают вокруг маленькую инфраструктуру. К этой армии в пандемию присоединилась уже и молодежь, а в эпоху беспрецедентных санкций земное притяжение может охватить буквально всех.
Садово-огородная эра началась в СССР во времена Брежнева, когда вся страна начала потихоньку превращаться в сплошную очередь за колбасой. Мудрая партия приняла соломоново решение: пусть граждане кормят себя сами. Тогда участки в шесть соток выделялись горожанам на предприятиях и в учреждениях без особых проблем, но со множеством условий. Домик разрешалось строить только летний – щитовой или дощатый, без печки и не выше трех с половиной метров. Размер периметра дома тоже строго нормировался. А на большей части земли полагалось посадить определенное количество кустов, деревьев и овощей. Не посадишь – отберут землю.
«Воспитательный заряд огромной политической силы» принес свои плоды. Страна давно попрощалась с Брежневым и другими, «насладилась» 90-ми и пережила довольно сытые 2000-е. Но одни дачники продолжают копать грядки, другие стали воспринимать земельные наделы с садовыми домиками как место полноценного отдыха. А теперь последним и новым собственникам грозят аграрные эксперименты. Из-за санкций.
Новая волна
И люди уже поехали искать земли предков, утверждает председатель дачного некоммерческого товарищества (ДНТ) «Гидромелиоратор» Наталья Мазанюк. По ее словам, дачи в урочище Сиреневки, заброшенные по 40 лет, сегодня возвращаются к жизни – это наследники собственников заявляют о себе.
«Соответственно, и цены поднялись процентов на 30 в 2020 г. Если раньше участок 6 соток мог продаваться за 50 тыс. руб., то сейчас собственники просят 100. Не факт, что эту землю купят, но тенденция налицо, а в связи с изменившейся экономической ситуацией можно ожидать нового скачка цен», – говорит Наталья Мазанюк.
Председатель СНТ «Кулон» Сергей Козыркин купил дачу в 2004 г. За маленький домик 40 «квадратов» и земельный участок семь соток в поселке Сиреневка он заплатил 1,5 тыс. долларов. Теперь его дача стоит минимум 4,5–5 млн руб. И не только потому, что за это время дом был расширен и поднят в высоту до двух этажей. Прежде всего вырос спрос на дачную недвижимость. Сегодня средняя стоимость участка в СНТ «Кулон» составляет 1,5–2 млн руб.
«Можно говорить о новой волне дачников, которые стремятся уехать подальше от города. Как пример – один из моих соседей, парень 40 лет. С женой и двумя детьми практически постоянно живет на даче, хотя работает в городе. Есть пенсионеры, которые сдают квартиру в аренду, а сами проводят все время в деревне. Эта тенденция стала особенно заметной с начала пандемии, и я отлично понимаю таких людей. Сравните гостинку 18 «квадратов» за 3 млн руб. и собственный дом в частном секторе за те же деньги. В доме у вас не будет никаких соседей-буянов за стенкой, вы поставите забор, за который никто не зайдет без вашего разрешения, бесплатная парковка обеспечена. Электричество есть, для водоснабжения можно пробурить скважину. При наличии собственного автотранспорта 20 минут – и ты уже в черте города», – перечисляет преимущества дачной жизни Сергей Козыркин.
Ценные участки
Как сообщили в агентстве недвижимости «Астерра», спрос на дачи вырос еще с началом пандемии. В 2020 г. приморцев потянуло в Надеждинский район, где сегодня зарегистрированы около 400 садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), и Артемовский городской округ. Это поселки Соловей-Ключ, Раздольное, Кипарисово и другие. На фоне коронавирусной экономики стоимость дачных участков прибавила на несколько десятков процентов.
После 24 февраля текущего года, введения санкций и очередного перепада курсов валют риелторы отметили локальный рост цен на дачную недвижимость – подорожали ликвидные участки с развитой инфраструктурой. Однако пока о кардинальных изменениях в ценообразовании говорить не приходится. «Многие собственники, поднявшие цены на изначально не самую востребованную землю, были вынуждены снизить их, так как стало очевидно, что по такой стоимости они ничего не продадут», – поясняет представитель агентства недвижимости «Астерра».
Сегодня, располагая условным миллионом рублей, покупатель едва ли сможет найти 10 соток с домиком недалеко от краевого центра. «В Соловей-Ключе 6–10 соток стоят от 1,5 млн и выше. За миллион вы купите земельный участок с постройкой, например, в Кипарисово, в 40 км от Владивостока», – комментируют в агентстве недвижимости «Астерра».
Руководитель агентства недвижимости «Авантаж» Галина Кравцова рассказывает, что за миллион вблизи столицы ДФО можно найти достаточно неплохой дачный участок от 6–10 соток лишь в районе села Кневичи. И разумеется, без постройки.
«Сейчас очень сильно выросли цены на дома, и выгоднее купить готовую дачу по ценам вчерашнего дня, чем строить новую с нуля. За миллион можно приобрести участок в районе Соловей-Ключа. Поселок большой, так что ценовой коридор позволяет выбрать как бюджетный вариант в пределах 250 тыс. рублей – 6 соток и ветхий домик в черте 10–12 км, например, в СНТ «Карамелька» и других отдаленных дачных товариществах», – комментирует Галина Кравцова.
По ее словам, дороже всего дачная недвижимость стоит в таких локациях, как «Фетисов-Арена», где стоимость дач начинается от 3 млн руб. и выше. «Территории с развитой инфраструктурой растут в цене. Стоимость участков, которые мы называем «лес в лесу», расположенных где-нибудь в массиве Лазурной, не изменилась. Активно развивается Соловей-Ключ. Кипарисово очень удивило – если раньше этот район вообще не интересовал покупателей, сегодня они готовы его рассматривать. Думаю, потому что у приморцев появилось больше возможностей, в том числе ездить на дальние расстояния. И еще один интересный факт – я заметила, что во время потрясений на рынке недвижимости квартирного направления сразу активизируется рынок земельных участков. Хотя эта тенденция стала довольно устойчивой начиная с 2020 г. И надо отдать должное, люди начали принимать активное участие в развитии своих СНТ – ставить шлагбаумы, облагораживать территории, следить за вывозом мусора. Это очень радует», – говорит Галина Кравцова.
Кроме того, добавляет она, спрос подогревает ипотека. Крупные банки реализуют ипотечные программы на покупку загородной недвижимости.
Дача или ИЖС
Как отмечают опрошенные «К» эксперты, изменения законодательства также повлияли на интерес к дачным участкам. Закон о дачниках и садоводах, вступивший в силу 1 января 2019 г., значительно упрощает процедуру регистрации на даче. Теперь можно без проблем прописаться в дачном домике. А в землях населенных пунктов собственнику разрешается даже перевести свой участок в категорию ИЖС – индивидуального жилищного строительства.
Теперь многие дачники задаются вопросом, что лучше – дача или ИЖС. Во втором случае ты не зависишь от садоводческого товарищества – электричество, благоустройство, дорожную инфраструктуру должна обеспечивать администрация муниципального образования. В первом ты живешь в «коммунальной квартире», которая обслуживается за счет взносов товариществ согласно 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…».
«Например, наше товарищество справляется собственными силами – мы ремонтируем по 10 км дорог, чтобы подъехать к своим участкам, не говоря уже о внутренней инфраструктуре. Стоимость электричества зависит от необходимых вложений в строительство сетей. В 2018 г. эта сумма составляла в среднем 120 тыс. на одну точку. С учетом роста себестоимости работ она может подняться до 150 тыс. руб. Что касается обслуживания, у нас, например, дачники платят 4 тыс. руб. ежегодного взноса. В обществе, где работает охрана, взносы составляют 7 тыс. руб. Все индивидуально, размер выплат складывается из затрат общества. Хотите асфальтированную дорогу? Будете платить по 50 тыс. в год», – комментирует Наталья Мазанюк.
Председатель СНТ «Искра» Сергей Морозов напоминает о налоговом вопросе при покупке земли под ИЖС или переводе участка в категорию индивидуального жилищного строительства: «Для ИЖС налоговая ставка выше и составляет, грубо говоря, 1% от кадастровой стоимости объекта (есть отличия в зависимости от муниципалитета), тогда как для дачного участка это 0,3%. К примеру, в СНТ у садоводов была возможность до 2015 г. индивидуально переводить свои участки в категорию ИЖС. Один из собственников воспользовался ею, и сразу кадастровая стоимость его недвижимости с 800 тыс. выросла до нескольких миллионов рублей. А теперь посчитайте: в отношении участка кадастровой стоимостью 8 млн сумма налога составит 80 тыс. в год. Многие предпочтут платить 24 тыс. по ставке 0,3%».
Русская бабушка – великая сила
Впрочем, садоводческие товарищества могут воспользоваться грантовой поддержкой для строительства дорог и благоустройства территории. По словам Сергея Морозова, Олег Кожемяко – первый губернатор, при котором краевое правительство начало выделять средства на развитие и поддержание инфраструктуры садоводческих товариществ. Для Надеждинского района сумма гранта составила до 300 тыс. руб. Для Артемовского городского округа – до 1 млн руб.
Сергей Морозов: «Вместе с тем хотелось бы напомнить чиновникам о краевом законе «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд на территории Приморского края». Он предусматривает утверждение в краевом бюджете расходов на государственную поддержку садоводства и огородничества».
Дача – это «великая сила» и огромный ресурс для обеспечения населения продуктами питания, акцентирует собеседник: «Если раньше дачные участки использовались только для «выращивания картошки», сейчас дачники разделились на два лагеря. Пока молодежь «жарит шашлыки», «бабушки» выращивают сельхозкультуры, и такой симбиоз положительно влияет на обе категории. У нашего СНТ есть собственный чат, где взрослое поколение может выставить на продажу излишки урожая, а молодое поколение их покупает. Поэтому всегда на встрече с чиновниками я стараюсь объяснить, что наша русская «бабушка» кормит не только себя, но еще и семьи в округе, причем экологически чистыми продуктами, что положительно сказывается на здоровье наших детей. И каждая копейка, вложенная в садоводство, приносит большой эффект. Плюс если крупный агрохолдинг может потерять урожай из-за погодных условий, поверьте мне, у «бабушки» всегда будет чем накормить своих родных и соседей».
Покупайте землю
Как отмечают собеседники, рынок дачных участков стимулирует и стрессовая экономика, и развитие дорожной инфраструктуры, и изменения законодательства. Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 г. Теперь ее действие распространяется на жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, но в границах населенного пункта.
Также, кроме индивидуальных жилых домов, по дачной амнистии можно зарегистрировать дома для сезонного использования (так называемые садовые домики), гаражи, бани, хозяйственные постройки. Для легализации (постановки на кадастровый учет) этих объектов не потребуется разрешения на строительство.
Так что, как подчеркивает Галина Кравцова, предпосылки дальнейшего роста дачного рынка налицо: «Сейчас очередной кризис, мы его переживем – затянем пояса. На фоне этого кризиса земля остается одним из самых ликвидных активов. Я ожидаю, что интерес инвесторов, покупателей к земельному направлению будет только расти».
«Покупайте землю, ее больше не производят, – соглашается Сергей Морозов. – Если вы окунетесь в историю появления дачных участков в России, то сможете провести параллели с нынешней ситуацией. Шесть соток способны обеспечить семью из четырех человек продуктами питания – это первое. Второе: рассредоточение городского населения по обширной территории поможет сохранить работающее население в случае каких-то катаклизмов. В-третьих, это забота о здоровье наших граждан. Я всегда говорю: «Дачное движение спасет мир».
