В Центробанке подняли проблему «нулевых» ставок по ипотеке, широко рекламируемых участниками рынка, но вводящих в заблуждение клиентов. Регулятор собирается принимать меры, которые могут выражаться предписанием раскрывать более полно стоимость кредита и даже наложением штрафа. Как это отразится на рынке недвижимости?
Программы с околонулевыми ставками предлагаются как со стороны застройщика, так и со стороны банков. В первом случае застройщик предлагает получить ипотеку у банков-партнеров. Во втором околонулевая ставка предлагается при покупке новостройки у участников спецпрограммы банка в рамках проектов с эскроу.
Субсидирует низкую ипотечную ставку не банк, а застройщик, деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка. Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры.
Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20–40% стоимости жилья. Поэтому застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. Покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20–25%.
СПРАВКА. С начала лета рынок жилищного кредитования перешел к постепенному восстановлению после серьезного спада в апреле – мае. В июле приморцы взяли 1,3 тыс. ипотечных кредитов, что почти в два раза больше, чем в мае. По информации Дальневосточного ГУ Банка России, в целом жители Приморского края за семь месяцев текущего года оформили более 10 тыс. ипотечных договоров, их объем составил 41,8 млрд руб. При этом в июле выдачи выросли на 37,1%, до 5,4 млрд руб., после 3,9 млрд руб. в июне.
На данный момент законодательство не содержит мер, направленных против субсидированной ипотеки. Но уже известно, что ЦБ с 1 декабря 2022 г. вносит изменения, согласно которым все сделки с первоначальным взносом ниже 10% будут автоматически получать коэффициент 2 для снижения рисков.
Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп»: «К примеру, застройщик снизил первоначальный взнос до 5%. С коэффициентом 2 он уже станет 10%, и смысла в такой акции уже не будет, так как базовая ипотека дает возможность и так зайти с таким первоначальным взносом. А если застройщик будет заранее знать об этом, то и акции по снижению делать не станет. Дело в том, что застройщики прибегают к этому инструменту из-за высокой конкуренции и низкого спроса. Поэтому его отмена будет серьезным ударом по продажам застройщиков. И, конечно, вместе с этим снизится количество ипотечных сделок».
Субсидированная ставка – сегодня явление распространенное, застройщики вводят ее в качестве инструмента в борьбе за спрос. Но далеко не все.
«Лично наша компания подобные «бонусы» не практикует. Мое мнение, что такая практика была априори ошибочной со стороны девелоперов, так как людям потом сложно будет объяснить, что это была временная мера, – заявляет Алексей Безгодков, директор ООО СЗ «Акватория». – На мой взгляд, те инструменты, которые существуют в текущее время, и так дают достаточную меру поддержки потенциальным покупателям в части приобретения жилья. Я имею в виду ипотечные программы с господдержкой – «Дальневосточная», «Семейная» и другие. Однако они априори не предполагают первоначального взноса ниже 10%. Более того, минимальный взнос по этим программам – 15%. Поэтому те надбавки к коэффициенту риска, которые вводит регулятор, нас не коснутся, так как вводить будет не на что. А «обычные» ипотечные кредиты со ставкой выше 7% сегодня мало кто использует, так как ежемесячный платеж по ним неподъемный для большинства покупателей».
Тем не менее регулятор называет программы, которые предлагают застройщики, «непрозрачными маркетинговыми акциями» и считает, что с ними надо бороться.
«Это однобокий взгляд! – уверен Алексей Исаков. – Большая часть таких сделок безопасна. Попадаются и рисковые сделки, коих больше, чем при обычном первоначальном взносе. Тем не менее это не настолько критично. Для банков более критично, чтобы дольщик мог оплачивать текущие платежи. Поэтому у некоторых застройщиков даже есть программы, когда клиент покупает квартиру с рассрочкой и после 2-3 платежа переходит на ипотеку. В этом случае банк засчитывает эти платежи в счет первоначального взноса! Также есть у банков предложения вообще без первоначального взноса. В этих случаях используется в качестве залога собственная недвижимость. Правда, и процент по такой ипотеке выше, чем по обычной. Что же касается прозрачности, то тут я вообще не согласен. Все застройщики максимально стараются обезопасить себя от целого ряда проверяющих органов и все детально прописывают, начиная от приказов и до описания акций на своих сайтах. Ведь без такой информации невозможно провести ни одну рекламную акцию по продвижению данной услуги. А без продвижения она бесполезна».
В ответ на заявление регулятора крупные застройщики уже сообщили, что отменят субсидированную ставку.
«А как иначе? – отмечает Алексей Исаков. – Понимая, что очень дорогая акция, на которую застройщик тратит большие деньги со своей прибыли, будет автоматически перечеркнута нововведением ЦБ, ни один застройщик ее проводить не станет. Но это все касается только первоначального взноса. Что же касается ставки по ипотеке, то тут никаких рисков нет: у банков и на это не планируется влияние ЦБ. А следовательно, акции застройщиков по субсидированию ипотеки останутся».
Судя по всему, снижение первоначального взноса будет отменено у всех застройщиков, а субсидирование ставки ипотеки останется прежним.
«У нас – точно, – утверждает Алексей Исаков. – Мы заключали договоры на субсидирование со всеми крупными банками и четко следуем нашим договоренностям. Для застройщика каждое такое субсидирование – это большие расходы. Но эти расходы снижают итоговые выплаты дольщиков, в некоторых случаях на миллионы рублей за весь период выплаты ипотеки».
По словам Алексея Исакова, отмена сделок с низким первоначальным взносом снизит количество ипотечных сделок. «По моим первоначальным прогнозам, такое снижение будет где-то на 10%. Но ввиду того, что это повлияет и на другие продукты застройщиков, а также в целом на восприятие рынка клиентами, то снижение может достигнуть 20 и более процентов», – прогнозирует девелопер.
На рынке в любом случае останутся предложения без первоначального взноса под залог собственной недвижимости и по более высокому проценту. Это предложение никак не влияет на общий объем. Но количество таких сделок ничтожно и не превышает процент статистической ошибки.
«Рынок недвижимости вообще очень чувствителен к любым изменениям, и тем более «перегибам». Если, например, предоставить людям возможность брать ипотеку вообще без первоначального взноса, возникнет цепная реакция: всплеск покупательского спроса спровоцирует новый рост цен на квадратный мер, при этом риски закредитованности населения вырастут, так как не имеющий первоначального взноса человек может оказаться в дальнейшем неплатежеспособным», – заключил Алексей Безгодков.
