Банк России считает так называемую льготную ипотеку от застройщика одной из наиболее рискованных практик на рынке. Пока регулятор борется с их распространением, появляются и новые схемы, которые несут риски и для банков, и для покупателей, рассказала в интервью «Национальному банковскому журналу» директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
За последний год у банков и застройщиков появилось много совместных программ, и к наиболее рискованным ЦБ относит те, в которых завышается стоимость жилья или отсутствует первоначальный взнос. Речь идет о «льготной ипотеке от застройщика», ипотеке без первоначального взноса и «ипотеке с кешбэком», рассказала Данилова.
«Если заемщик с такой ипотекой решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту», – объяснила топ-менеджер регулятора.
Данилова напомнила, что с 1 декабря 2022 г. ЦБ установил запретительные макропруденциальные требования к капиталу по ипотеке с рассрочкой первоначального взноса. Теперь застройщики перестали рекламировать такие предложения. Регулятор ожидает, что и «ипотека с кешбэком» «прекратит свое существование в ближайшее время».
Кроме того, отклонение ставки по «ипотеке от застройщика» от рыночного уровня немного сократилось. «Средняя ставка увеличилась с 3,5% в декабре до 4,8% в январе, но большая часть этого роста связана с вступившими в силу изменениями в госпрограмму льготной ипотеки, где ставка выросла с 7 до 8%. Мы ожидаем, что «ипотека от застройщика» станет гораздо менее распространенной после повышения резервов по кредитам, выданным по ставкам, значительно отличающимся от рыночных», – отметила Данилова.
По ее словам, при этом «появляются и новые схемы». «Например, аккредитивная схема, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность дать некоторую скидку заемщику», – описала представитель ЦБ.
При такой схеме рискует банк, осуществляющий проектное финансирование, поскольку средства не поступают на счет эскроу. Но и покупатель несет риски, так как, в отличие от эскроу, средства на аккредитиве не застрахованы, предупредила Данилова.
«В случае дальнейшего распространения схем будет проработан вариант законодательных изменений, которые исключат их использование», – добавила топ-менеджер ЦБ.
По словам Даниловой, надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, которые ЦБ повысит с 1 мая, «будут действовать, пока на рынке будут распространены рискованные практики». «Повышая требования к капиталу, мы, с одной стороны, дестимулируем такое кредитование, а с другой стороны, заставляем банки увеличивать запас капитала», – объяснила представитель регулятора.
Для снижения надбавок необходимо, во-первых, чтобы с рынка ушли «практики мисселинга жилья в ипотеку под видом маркетинговых акций», а во-вторых, «должны нормализоваться стандарты кредитования». Сейчас в ипотеке слишком велика доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой, а также кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%), отметила Данилова.
