Сохранение средств и получение дополнительного дохода – цель каждого благоразумного человека. Вкладывать деньги в ценные бумаги в условиях геополитической неопределенности рискованно. Операции с валютой также не всегда прибыльны. Приходится искать более безопасные способы. Рассмотрим инвестиции в недвижимость.
Что такое инвестиционная недвижимость?
Инвестируя деньги в недвижимое имущество, можно получать стабильный пассивный доход. Если удачно вложить деньги, можно заработать и создать финансовую подушку безопасности.
Инвестиционная недвижимость – имущество, приобретенное с целью получения дохода от перепродажи либо аренды.
В инвестиционных сделках с недвижимым имуществом участвуют следующие объекты:
1) квартиры;
2) загородные дома;
3) земельные участки;
4) машино-места, гаражи;
5) коммерческие помещения.
В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?
Вложение в недвижимость будет приносить доход, если грамотно выбрать объект.
Спрос на первичное и вторичное жилье в больших городах России по-прежнему остается высоким. Арендаторы и покупатели чаще интересуются квартирами в новостройках. Однако более перспективные предложения предлагает рынок вторичной недвижимости.
Покупателям квартир во «вторичке» нужно учитывать доступ к социально значимым объектам, перспективы развития района, год постройки, планировку.
Чтобы зарабатывать на первичной недвижимости, нужно принимать решение взвешенно. Жилой комплекс должен располагаться в благополучном районе. Также учитывается удобство расположения и транспортная доступность. При покупке жилплощади на этапе «котлована» можно получить хорошую скидку.
По мнению Алексея Гальцева, основателя компании Realiste, сейчас также стоит покупать недооцененные объекты в развивающихся районах. Пройдет немного времени, и доходность этой недвижимости повысится. Жилье можно будет продать дороже.
Это важно! 2023 год – неподходящее время для флиппинга, т. е. покупки квартир в убитом состоянии с целью последующего ремонта и перепродажи. Стройматериалы дорогие, такие сделки окупаются в единичных случаях. Например, если квартира приобретена с большим дисконтом.
Перспективным направлением по-прежнему считается коммерческий сектор. Доходность по таким сделкам вдвое выше, чем по операциям с жилыми объектами. Собственники коммерческих площадей рискуют меньше, чем владельцы квартир. Им не нужно содержать помещения и вкладываться в ремонт. Нежилым помещениям реже причиняется ущерб.
Альтернативные варианты инвестирования
Кладовые
Интерес к таким объектам возрос. Причина – сокращения площадей квартир. Проблема хранения редко используемых вещей (велосипедов, инструментов, снаряжения) остро стоит перед жителями городов. Кладовые размещаются в цокольных помещениях.
Преимущество инвестирования в кладовые – низкий порог входа в сегмент и повышенная доходность (до 50%). Хорошую прибыль приносят объекты в густонаселенных районах.
Туристическая недвижимость
Интерес к этому направлению вызван повышением спроса на отдых внутри страны. Для инвестирования в туристическую недвижимость достаточно небольших вложений. Успех зависит от выбора локации. Задача инвестора – арендовать (купить) землю вблизи живописного места и построить там домики (разбить палатки).
Преимущества этого варианта – быстрая окупаемость (реально вернуть вложения за 2 года), высокая доходность (до 50%).
Способы инвестирования в недвижимость
Инвестор, который знает, как зарабатывать на недвижимости, окупит вложение быстрее. Получить доход с недвижимости можно двумя способами:
1) от аренды;
2) от перепродажи с наценкой.
Аренда
Недвижимость сдается на длительный срок и посуточно. У каждого из способов свои особенности.
Посуточная аренда
Плюсы:
- Высокий спрос и уровень доходности (в год – более 30%).
- Возможность быстро заработать.
Минусы:
- Значительные трудозатраты, связанные с постоянным заселением-выселением жильцов.
- Поиск новых арендаторов.
- Риск внеплановых расходов на ремонт мебели и электроприборов.
Долгосрочная аренда
Плюсы:
- Не тратится время на заселение новых жильцов, оформление договоров и уборку квартиры.
- Стабильный ежемесячный доход.
Минусы:
- Поиск ответственных арендаторов может растянуться на несколько месяцев.
- Невысокая прибыльность (до 5% в год).
Важно! Аренда недвижимости – долгосрочный способ вложения. Деньги, потраченные на крупную покупку, вернутся не скоро.
Покупателям и арендаторам интересна недвижимость, расположенная вблизи станций метро, недалеко от социально значимых объектов (например, вузов), в центре. Наиболее ликвидные объекты – 1-комнатные квартиры, апартаменты и евродвушки.
Перепродажа
При покупке объекта для дальнейшей перепродажи, помимо инфраструктуры и ликвидности, учитывается транспортная доступность, планировка, год возведения, тип стен, состояние подъезда и общих коммуникаций.
Преимущество таких операций – доходность до 40% за 1-2 года. Отрицательный момент – уплата налога на имущество (при владении объектом менее 5 лет, иногда – менее 3 лет).
Максимальную прибыль приносит перепродажа квартир, купленных на старте строительства.
Покупка на стадии «котлована»
Чтобы инвестировать в будущий объект недвижимости, нужно заключить ДДУ с застройщиком. Покупатель может приобрести квадратные метры с экономией 20-30%. Особенность инвестиций в недвижимость на стадии «котлована» – риск получить долгострой, и даже недострой. К выбору застройщика нужно подходить серьезно.
Как инвестировать в недвижимость без потерь?
Покупать недвижимое имущество можно при любой ситуации на рынке. Это консервативное направление инвестирования. Главное – грамотно рассчитать свои материальные возможности, подобрать ликвидный объект, обратиться к надежному застройщику.
Эксперты советуют, как заработать на недвижимости:
- приобретайте квартиры с удобной локацией;
- выбирайте жилплощадь на территориях с дефицитом объектов определенного класса;
- инвестируйте в строящиеся дома;
- покупайте жилье с ремонтом от застройщиков.
В каком городе лучше покупать недвижимость?
Россия развивается, перспективы инвестирования есть в мегаполисах и в малых курортных городах. Основные критерии отбора – удачная локация, уровень жизни, трудоустройство, экология, доступность квартир.
Согласно данным «Циан. Аналитики» и федеральной компании «Этажи», удачной инвестицией в недвижимость в 2023 году станет квартира, купленная в одном из этих городов.
Екатеринбург, Самара, Волгоград, Тюмень
Численность жителей динамично растет, спрос на жилье повышается. Однако стоимость квартир в этих межрегиональных центрах ниже, чем в других крупных городах. Средняя цена недвижимости сегодня – 81,8-106,6 тыс. рублей за кв. м.
Ростов-на Дону
Один из наиболее комфортных городов России с населением свыше 1 млн. Средняя цена 1 кв. м. жилья на вторичном секторе – 106 тыс. руб.
Светлогорск, Калининград, Зеленоградск
Минимальная стоимость 1 «квадрата» на побережье – 100 тыс. руб. Купить квартиру в спальном районе можно за 90 тыс. руб.
Пятигорск, Кисловодск, Железноводск
Спрос на недвижимость в этих курортных городах увеличивается. Растут и цены. Больше всего подорожали квартиры в Пятигорске и Железноводске (30,0 и 29,2% на новые объекты соответственно).
Насколько рискованно вкладываться в недвижимость в 2023 году?
Недвижимость – это реальный, понятный и предсказуемый актив. Вкладываться в квадратные метры сегодня менее опасно, чем в другие инструменты, но риски существуют.
К потерям и снижению прибыли приводят:
- неудачная локация;
- форс-мажоры;
- мошенничество;
- амортизация;
- нарушение сроков строительства.
С осторожностью нужно вкладываться в старые квартиры. На вторичном рынке часто попадаются неликвидные объекты. Высок риск мошенничества. Такое жилье чаще изнашивается.
Стоит ли сейчас покупать квартиру?
Нестабильная ситуация в мире заставляет задуматься о сохранении средств и поиске дополнительного дохода. Цены на квартиры в 2021-2022 гг. в России неуклонно росли. Этому способствовали льготные условия ипотеки и геополитические события. Ситуацию не изменила даже повышенная ставка рефинансирования и рост ставок на жилищные кредиты. С проблемой «Когда стоит покупать недвижимость?» столкнулись многие инвесторы.
В 2023 году покупать жилплощадь менее выгодно, чем в допандемийный период. Недвижимое имущество будет сложно перепродать с хорошей наценкой. Сделки с арендой также не всегда приносят ожидаемый доход. Однако отказываться от планов на покупку жилья не стоит. Особенно если уже поданы документы на кредит.
Выгодно ли спонтанно сейчас покупать квартиру? Интересные предложения есть всегда. Главное – воспользоваться шансом.
Будут ли дешеветь квартиры в 2023 году?
Эксперты уверены, что ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, к концу 2023 года изменится, но незначительно. «Циан» сообщает, что аналитики рейтингового агентства «АКРА» ожидают снижение стоимости «квадрата» на 10-15%. Вторичное жилье может подешеветь на 5-10%.
Справка. За период с 2020 по 2023 год цены на жилищном рынке увеличились на 70% при росте доходов населения не более 25%.
Мнения аналитиков и девелоперов по вопросу «Когда подешевеет жилье в новостройках?» разделяются. Прогнозисты уверены, что цены на жилье в новых домах не будут стоять на месте и продолжат снижаться. Тенденция объясняется сжатием платежеспособного спроса. Обвала цен ожидать не стоит. Девелоперы предсказывают умеренный рост.
Россияне не разделяют точку зрения экспертов. Опрос, проведенный «Авито Недвижимость», показывает высокий процент респондентов, которые уверены в дальнейшем повышении стоимости жилья (до 76% в Ростове, Омске и Уфе).
Что будет с ценами на квартиры в 2023 году?
По мнению главы «Дом.РФ», цена недвижимости в 2023 году увеличится, но не превысит уровень инфляции. Эксперт считает, что большой объем нераспроданных квартир в новостройках побудит застройщиков к хорошим скидкам.
Специалисты Сбербанка ожидают охлаждения цен в этом году. По мнению директора аналитического центра банка Натальи Загвоздиной, стоимость жилья в России упадет в среднем на 5%.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Инвестору нужно знать, что у сделок с недвижимостью есть плюсы и минусы.
Положительные моменты:
- стабильность;
- рост стоимости;
- пассивный доход;
- пониженные риски;
- возможность перепродажи и сдачи в аренду.
Отрицательные моменты:
- долгая окупаемость;
- высокий порог входа;
- затраты на оформление и налоги;
- не всегда предсказуемая прибыльность;
- расходы на ремонт, коммунальные услуги.
Советы по инвестициям в недвижимость
Подготовка к инвестированию начинается с мониторинга предложений и анализа финансовых возможностей будущего инвестора. Нужно изучить цены на недвижимость, сопоставить их с личными деньгами и доходами.
Подыскивается объект с желаемыми параметрами и оптимальной стоимостью. Инвестор должен учитывать цель покупки (перепродажа или аренда). Недостающую сумму можно взять в кредит. В банках сегодня много интересных ипотечных предложений.
Автор: Наталья Мокина (эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)
