С повышением ключевой ставки Центробанком до 12% и последовавшим за этим решением увеличения банками ипотечных ставок во Владивостоке идет серьезный переток покупателей со вторичного рынка недвижимости на первичный.
«С повышением ставки наблюдается большой всплеск продажи первичной недвижимости, у некоторых застройщиков заявки расписаны на два месяца вперед», – поясняет Николай Новиков, менеджер отдела продаж «Этажи-Владивосток».
Спрос уже даже не только повышенный, но в некоторых случаях и ажиотажный, например, на однокомнатные квартиры в уже сданных объектах в микрорайоне «Патрокл».
«Предполагаем, что покупатели в ожидании повышения ставки по ипотеке не только по стандартной, но и по льготным программам пытались «успеть в последний вагон». Активизировались инвесторы, которые приобретают уже не первую квартиру в жилых комплексах», – говорит генеральный директор группы компаний «Патрокл» Андрей Ситник.
Его слова подтверждает коммерческий директор компании Edelweiss Яна Молчанова: «Наш объект, который стартовал с продажами в этом месяце, пользуется уже значительным спросом. В частности, мы видим интерес к покупке средних площадей 50–60 кв. м».
То есть из-за высокой ипотечной ставки покупатели недвижимости оказываются практически отрезанными от целого сегмента – вторичного жилья. Это, по словам директора Городского риелторского центра Сергея Косикова, обусловлено тем, что в текущей ситуации макроэкономические факторы уже практически не влияют на рынок новостроек, основные драйверы в виде льготных ипотек на этом рынке сохранены. «А вот рынок «вторички» будет вынужден под них подстраиваться», – уверен эксперт.
Сейчас наблюдается парадоксальная ситуация, когда готовые квартиры стоят значительно дешевле строящихся. Но этот разрыв будет увеличиваться из-за разницы в стоимости ипотеки для вторичного рынка и новостроек. Инвесторам, купившим квартиру во время подъема рынка, нужно будет предлагать серьезные скидки, чтобы продать ее на «вторичке».
Банкам, в свою очередь, придется смириться, что обороты в сегменте ипотечного кредитования постепенно начнут падать, так как вторичный рынок схлопнется. Но долго ли девелоперы будут бенефициарами повышения ипотечных ставок?
По словам экспертов, пока их от шока удорожания ипотеки прикрывает зонтик субсидированных государством программ. Однако есть несколько факторов, которые способны свести все преимущества ситуации на нет. Так, новая ключевая ставка ЦБ спровоцирует поднятие ставок по депозитам, и часть потенциальных покупателей, как и в 2015 и 2020 гг., предпочтут просто положить деньги на банковский счет. Многие люди, заинтересованные в покупке жилья, не смогут выйти на рынок новостроек, поскольку не сумеют продать свои квартиры на вторичном рынке: альтернативные сделки будут разорваны.
Вопрос еще и в том, как долго рынок новостроек будет находиться под допингом субсидированной ипотеки. Сейчас Центробанк намерен остудить спрос: регулятор обеспокоен и ростом цен на недвижимость, и снижением стандартов выдачи ипотеки, и ухудшением качества заемщиков.
По данным ЦБ, в этом году уже более 40% заемщиков имеют показатель долговой нагрузки (ПДН) более 80%, то есть они отдают на обслуживание кредитов более 80% ежемесячного дохода. С 1 октября регулятор резко ужесточает правила выдачи ипотечных кредитов с первоначальными взносами 10–20% годовых. Центробанк в три-девять раз увеличивает надбавки к коэффициентам риска, что означает повышение капитала у банков для выдачи займов. Необходимость формировать крупные резервы сократит количество кредитов с небольшим первоначальным взносом для людей с высоким ПДН.
Многое зависит и от дальнейшей судьбы субсидированной ипотеки. На сегодняшний день программ с базовыми ставками 3–8% уже пять: «Семейная», «Льготная», «Дальневосточная», «IT-ипотека» и «Сельская». На их субсидирование на 2023 г. выделены следующие лимиты: по «Льготной» ипотеке – 83,6 млрд рублей, по «Семейной» – 41,3 млрд по «IT-ипотеке» – 5,7 млрд. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, скорее всего, эти лимиты будут вычерпаны досрочно и Минфину придется выделять дополнительные средства. Тем более что после увеличения ключевой ставки ЦБ на 3,5% соответственно вырастет и субсидированный государством процент. Срок действия льготных программ истекает в середине следующего года, но президент РФ Владимир Путин уже пообещал, что они будут продолжены. Это, конечно, поддержит спрос на жилье.
Но, как считает руководитель отдела продаж ЖК «Суприм» Ольга Просенюк, на текущий момент от застройщиков вообще не требуются дополнительные инструменты по привлечению, кроме адекватной стоимости за квадратный метр жилья: «Речь идет о диапазоне 130–150 тыс. /кв.м, если мы говорим не о бизнес-сегменте».
Однако цены вряд ли упадут. Андрей Ситник поясняет, что в связи с ростом курса доллара и усложнением поставок строительных материалов и инженерного оборудования рост себестоимости строительства и темп инфляции могут оказывать влияние на рост цен на рынке недвижимости. Кроме того, по его словам, в связи с повышением ключевой ставки увеличивается и ставка по проектному финансированию для новых объектов, которые запускаются или будут открываться. «Считаем, что застройщикам будет невыгодно предлагать слишком низкие ставки по ипотеке для клиентов, так как это оказывает влияние на их собственные кредиты», – говорит генеральный директор группы компаний «Патрокл».
Об увеличении стоимости привлечения денег в строительство говорит и Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория»: «Новые проекты будут стартовать с более высокой финансовой нагрузкой. Это однозначно приведет к росту стоимости квадратного метра жилья. Полагаю, рынок недвижимости ожидают не самые лучшие времена: жилье будет дорожать, а спрос снижаться». При этом Безгодков уверен, что все происходящее – лишь временный шок-сценарий, который надо просто переждать: «Уже через полгода ключевая ставка вернется к нормальным показателям и ситуация стабилизируется».
Николай Новиков полагает, что подъем стоимости по недвижимости будет краткосрочным: «При повышении ставки есть определенный период, в данном случае месяц, в течение которого можно выйти на сделки по прошлым ставкам. В связи с этим люди начинают быстрее принимать решение, чтобы успеть купить недвижимость по старым ставкам, активность в продажах растет, из-за этого происходит удорожание».
