С 20 сентября вступило в силу постановление правительства № 1474, которым повышен порог первоначального взноса по всем льготным ипотечным программам с 15 до 20%. Кроме того, с 1 октября Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом и/или высокой долговой нагрузкой заемщика. По мнению экспертов, эти меры должны, с одной стороны, способствовать снижению рисков по ипотечному портфелю, а с другой – могут охладить спрос на первичное жилье.
«В четвертом квартале 2023 г. выдача ипотеки может снизиться на 20% по сравнению с высоким уровнем лета – начала осени 2023 г.», – считает руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
По оценкам аналитиков, за январь – август 2023 г. в России было выдано 1,2 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,5 трлн руб., что в полтора раза превышает показатель прошлого года. В августе был установлен исторический рекорд по объемам выдач – около 220 тыс. кредитов на общую сумму 850 млрд руб. – 900 млрд руб.
«Это очень много, таких объемов выдачи ипотеки мы не видели еще никогда за всю историю наблюдений с 2005 г.», – указал главный аналитик «ДОМ.РФ».
Высокий спрос на ипотеку объясняется целым рядом факторов. Во-первых, повлияла девальвация рубля: в условиях обесценения национальной валюты недвижимость традиционно рассматривается как надежное вложение. Во-вторых, это повышение ключевой ставки ЦБ: понятно стремление людей взять ипотеку по ранее действовавшим условиям и выбрать одобренные кредиты.
И в-третьих, увеличение первоначального взноса по ипотеке с господдержкой: льготные кредиты можно было успеть взять с небольшим вложением собственных средств. Что касается ставок по льготным программам, то они остаются без изменений.
Ольга Просенюк, руководитель отдела продаж ЖК «Суприм»: «Люди на фоне падения рубля и подъема ключевой ставки стремились максимально вложить накопления в самую твердую валюту».
Тем не менее аналитики ожидают скорое охлаждение спроса. «Нововведения по первоначальному взносу по льготным ипотекам уже притормозили спрос. Для многих 5% – весьма ощутимая сумма. В ближайшие один-два месяца будут выходить на сделки те, кто планировал покупку в прежних условиях, успел одобрить ипотеку до повышения ставок, и имеющие в наличии деньги на увеличившийся взнос», – уверена Ольга Просенюк.
Сергей Яхно, директор ООО СЗ «Группа»: «Покупательская активность на рынке однозначно снизится, начнется формирование отложенного спроса. Люди просто начнут копить деньги, чтобы сформировать требуемый банками взнос».
Эксперты полагают, что, кроме всего прочего, увеличение учетной ставки влияет на возможность реализовать квартиру на вторичном рынке, что часто требуется для целей формирования первоначального взноса на покупку нового жилья. Так, первый заместитель генерального директора ФСК «Регион» Роман Капинос прогнозирует временный спад спроса по госпрограммам среди клиентов, чей первоначальный взнос был сформирован, например, из минимальных накоплений и кто не будет в состоянии быстро продать имеющуюся недвижимость на вторичном рынке: «Этой категории покупателей необходимо будет время, чтобы дополнительно накопить денежные средства. По нашим данным, таких клиентов у нас не более 15-20% от общего потока обращений. В целом же наши потенциальные клиенты имеют первоначальный взнос от 20 до 30%».
Сейчас ставки по ипотечным программам с господдержкой находятся ниже предельных значений: 8% – по ипотеке на новостройки, 6% – по семейной, 5% – по IT-ипотеке, 2% – по сельской и дальневосточной. Но ставки по льготной ипотеке более низкие за счет того, что государство компенсирует банкам разницу между льготной ставкой и рыночной, поясняет аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Теперь же размер этой компенсации уменьшился на 0,5 п. п. Это привело к повышению ставок для клиентов со стороны банков симметрично на 0,5–1,5 процентного пункта, но не выше предельных значений. Так, сейчас средний размер годового процента по льготной ипотеке на новостройки составляет 7,9% (при максимальных 8%), тогда как в прошлом месяце он находился на уровне 7,6%. По семейной ипотеке наблюдается еще больший рост – с 5,5 до 5,9% за тот же период. По IT-ипотеке этот показатель также увеличился — на 0,4: с 4,5 до 4,9%. При этом условия по «Дальневосточной ипотеке» в среднем зафиксировались на уровне 2%.
«На фоне повышения ключевой ставки ЦБ финансовые власти вновь подняли вопрос об экономической целесообразности льготных ипотечных госпрограмм. Минфин признался в желании снизить ее долю в совокупных объемах выданных ипотечных кредитов на первичном рынке. А ЦБ напомнил, что программы льготной ипотеки снижают эффект проводимой им монетарной политики. Скорее всего, такая политика в отношении льготных ипотечных кредитов будет реализовываться и далее. В дальнейшем речь может идти как о сближении льготных и рыночных ставок по ипотеке, так и об отказе от продолжения ряда льготных программ», – комментирует младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева.
Слова о необходимости сокращения доли льготной ипотеки могут являться сигналом к дальнейшему сокращению объема выделяемых под программу бюджетных средств, однако в краткосрочном периоде подобные сигналы могут привести даже к всплеску спроса. При этом значительного снижения цен на жилье аналитики не ждут. В «Финаме» даже допускают небольшой рост цен на новостройки в ближайшее время. «Маловероятно, что застройщики начнут снижать цены, наоборот, будут повышать, потому что принимаемые меры по ужесточению ипотечного кредитования вынуждают покупателей поспешить с покупкой квартиры, пока условия не стали еще хуже. А застройщики будут пользоваться моментом», – объясняет Пырьева.
«В любом случае потребность в смене жилья и расширении у людей останется, так как жизнь идет своим чередом. Возможно, люди станут избирательнее подходить к выбору недвижимости и будут совершать меньше импульсивных решений», – поясняет Елизавета Ченчик, руководитель ипотечного департамента «Этажи-Владивосток».
«Большого падения продаж мы не прогнозируем – максимум в пределах 10-15%», – заявляет Ольга Просенюк.
Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company: «Мы ожидаем снижение по объему сделок, но вряд ли речь идет об огромном падении. Скорее, спрос вырастет в сегменте квартир меньшей площади».
Марина Макеева, генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций», напоминает, что сегодня на создание первичного доступного жилья работает целая система, которая включает массу эффективных механизмов, начиная с правительственных программ, ипотек с приятными ставками и условиями кредитования и заканчивая частными девелоперскими компаниями, предлагающими скидки, рассрочки, бонусы. «В этой связи привлекательность жилья будет расти – и не только в крупных приморских городах, но и по всему региону».
Ольга Просенюк: «Позднее, вероятно, мы активно вернемся к инструментам субсидирования ставок и новой, но крайне популярной, программе траншевой ипотеки. Если не случится ничего нового, спрос стабилизируется на уровне второго полугодия 2022 г.».
