Россияне начали активно покупать у банков залоговое имущество. По данным сервиса Сбера по продаже непрофильных и залоговых активов «Портал DA», с начала 2023 г. объем сделок по таким квартирам превысил 8 млрд руб. С какими рисками сталкиваются покупатели?
«В целом количество невозвратных кредитов в России невелико. Банки предпринимают усилия, чтобы урегулировать спорные ситуации досудебно, предоставляя реструктуризацию долга, отсрочки по платежам и возможности рефинансирования ставок по ипотеке. Также на рынке распространены сделки «ипотека в ипотеку». Даже в крайнем случае, когда суд становится неизбежным, банкам выгоднее договориться с заемщиком, вывести на рынок и продать, чем брать на свой баланс недвижимость», – говорит Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов.
Но ситуация сегодня уже такова, что уже более половины заемщиков на выплату ипотеки тратят более половины своего бюджета. «При этом нужно очень «постараться», чтобы ваше имущество попало в такие распродажи. Ведь в случае, если нет возможности платить ипотеку, всегда можно продать имущество и погасить долг. Банки отработали такую схему продажи недвижимости из-под залога. Или можно реструктурировать кредит или получить кредитные каникулы. Эти варианты, конечно, сложнее, но они вполне осуществимы», – считает Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра».
Эксперты поясняют: как только банк обращается в суд, долг фиксируется, проценты и пеня останавливаются, возникают «неудобные» для банка ситуации, при которых судебные тяжбы могут растянуться на несколько месяцев. Далее квартира выставляется на торги, и эта процедура тоже не быстрая. Чаще всего, если других вариантов расплатиться по долгу нет, собственник самостоятельно, через агентство недвижимости, находит покупателя, согласовывая действия с отделом регулирования задолженностей банка.
Владимир Каплинский: «Судебные разбирательства могут затянуться на несколько месяцев и остановить начисление процентов и пеней для банка. Процедура выставления квартиры на торги также длительная и не всегда выгодная для банка. Поэтому банкам чаще проще достичь соглашения с заемщиком».
«Вся процедура – от начала работы с проблемным долгом до выставления недвижимости и реализации его на торгах – занимает в определенных случаях до трех лет», – уточняет адвокат Виталий Береговский.
Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, добавляет, что залоговые объекты реализуют на торгах, где их стоимость будет зависеть от спроса и предложения и от того, на какую сумму готовы пойти участники торгов, насколько им необходим данный объект, в какие сроки и так далее: «Также залоговую недвижимость можно приобрести напрямую у банка по согласованию заемщика или по решению суда, если объект не реализовали на торгах. Залоговая недвижимость обычно находится под арестом у банков, то есть она может быть только на вторичном рынке жилья. Ее выставляют на торги по решению суда, а если на объект нет спроса на торгах, то его стоимость снижается».
Виталий Береговский уточняет, что торги залогового имущества начинаются с отметки минус 20% от рыночной стоимости. «Но это не значит, что за такую цену оно будет продано, ведь в торгах, как правило, участвует несколько покупателей, – говорит адвокат. – Когда банк берет имущество в залог, то чаще всего оценивает его ниже рыночной стоимости. Банку интересно, чтобы залоговое имущество, обеспечивающее кредит, в 2–3 раза превышало сумму займа, поэтому реальная стоимость чаще всего занижается».
По словам Береговского, цель любого банка – получить свои деньги в максимально короткий срок, поэтому его мало интересует рыночная стоимость залога: «Например, если долг заемщика перед банком 2 млн, рыночная стоимость квартиры 4 млн, то банк может оценить ее и в 2,2 млн, потому что такая квартира продастся быстрее. Зато банк вернет свои деньги в полном объеме, а заемщику останется только 200 тысяч», – поясняет адвокат.
Что касается приобретателей залоговой недвижимости, то такие покупки связаны со сложными и неприятными вопросами, решение которых занимает длительное время. Жильцов часто приходится выписывать и выселять по суду, а это требует временных и денежных затрат. Поэтому, несмотря на то что залоговая квартира на торгах может стоить дешевле рыночной цены, подобное приобретение не очень выгодно. Плюс необходимо учитывать риски, связанные непосредственно с самой залоговой жилплощадью: не факт, что к моменту продажи квартира будет в отличном состоянии. Ко всему прочему, банки при шоковых сценариях нередко повышают ставки по уже действующему ипотечному кредиту.
«Их не интересует возможность заемщика погасить долг, свои деньги при обеспечении залогом банк получит в любом случае. Поэтому заемщикам следует внимательно читать кредитный договор и обращать внимание на то, фиксируется ли в документе кредитная ставка. Важно исключить возможность увеличения банком ставки по кредиту в одностороннем порядке. В ином случае заемщик рискует столкнуться с ситуацией, когда банк увеличит выплаты по кредиту и, с точки зрения закона, будет прав», – отмечает Виталий Береговский.
Владимир Каплинский: «Доля залоговой недвижимости на рынке ограничена. Такие объекты, как правило, продаются вместе с жильцами, что может вызвать сложности и требовать временных и финансовых затрат. Залоговые квартиры на аукционах могут стоить дешевле рыночной цены, но покупка такого объекта может оказаться малопривлекательной».
Сергей Косиков: «Когда говорят о покупке «залогового имущества», то обычно имеется в виду не просто недвижимость, находящаяся в залоге у банка, а, скорее, речь идет о проблемной недвижимости. Вариантов, почему она стала «проблемной», много. И далеко не всегда такое залоговое имущество продается по выгодной цене. Надо хорошо знать рынок и стараться узнать все условия торгов».
