За пять лет квадратный метр в новостройках Владивостока подорожал более чем в два раза – с 62,3 тыс. руб. до 150,6 тыс. руб.
«Ценовой рост идет благодаря интеграции в рынок доступных ипотечных инструментов, которыми могли воспользоваться большинство жителей края. Большинство людей приобретали жилье не по принципу «необходимо», а потому что была такая возможность», – считает Владимир Каплинский, эксперт Народного фронта в Приморском крае, модератор площадки «Жилье и городская среда».
Льготные займы пользуются активным спросом среди населения. В III квартале 2023 г. побит очередной рекорд – банки выдали 625 тыс. кредитов на 2,5 трлн руб. Наибольший рост спроса наблюдался в сегменте новостроек (220 тыс. кредитов, +69% к II кв. 2023 г.), где почти все кредиты выдавались по льготным программам (льготной и семейной, доля 85%). В результате доля ипотеки на новостройки выросла с 27 до 35% за квартал. А в Приморье и того больше, с учетом «Дальневосточной ипотеки». По данным «Дом.РФ», в III квартале в целом по ДФО банки предоставили 10 тыс. кредитов по «ДВ ипотеке» – на 17% больше, чем в II кв. 2023 г.
Приморские застройщики это подтверждают. Опрошенные деловым еженедельником «Конкурент» игроки рынка фактически хором ответили, что спрос за последние месяцы вырос в несколько раз.
«Ажиотажный характер спрос принял на фоне увеличения первоначального взноса и общей экономической нестабильности: люди старались приобрести жилье в рамках, так сказать, предлагаемых обстоятельств, опасаясь ухудшения ситуации», – пояснил ситуацию Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company.
Первоначальный взнос по льготным ипотекам подняли в сентябре с 15 до 20%, чтобы охладить спрос на новостройки. Но повышение ключевой ставки, которое произошло в августе, нивелировало потуги властей: банкам, выдающим льготные ипотечные кредиты, стало выгодно работать в этом сегменте, так как государство компенсирует им недополученный процентный доход из федерального бюджета по формуле, завязанной на ключевую ставку.
Из-за роста ключевой ставки ЦБ размер компенсации недополученных доходов для банков повышается, и поэтому крупные банки могут даже делать скидки к действующим ставкам по госпрограммам, чтобы нарастить выдачи там, где есть повышенный спрос. В частности, многие крупные игроки ипотечного рынка этим летом активно снижали ставки по госпрограммам на 0,5–0,7 п. п.
С 23 декабря 2023 г. первоначальный взнос повышен уже до 30%. Но при этом по «Дальневосточной ипотеке», наоборот, сделали послабления в части максимального размера кредита – 9 млн руб. вместо нынешних 6 млн руб. «По мнению министра финансов Антона Силуанова, «охлаждение» давно необходимо «разогретому» ипотекой рынку. Ужесточение условий приведет к оттоку покупателей с минимальным первоначальным взносом и оставит на рынке более «квалифицированных» покупателей», – считает Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра».
Этому будет способствовать и очередное повышение Банком России ключевой ставки – до 16%. Как полагают эксперты, банки поднимут рыночные ставки еще на 2-3 п. п. – до 17-19%. В условиях практически запретительных ставок по рыночным кредитам усилится переток спроса в программы с господдержкой.
То есть цены не упадут. С одной стороны, все еще будет поддерживаться спрос с помощью льготной ипотеки. С другой, «первичке» сложно дешеветь – девелоперы зажаты в тисках ценообразования: себестоимость строительства не может снижаться из-за высокой инфляции и проектного финансирования с кредитами, подорожавшими в связи с повышением той же ключевой ставки.
«В конце года владивостокский рынок новостроек вновь вышел на третье место по стоимости квадрата в России! И это не удивительно: чем больше себестоимость, тем выше риски для застройщиков», – говорит Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп».
«Разница между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках становится все заметнее, при этом рынок «вторички» сильно замедлился. Однако у покупателей есть и останется запрос на покупку квартир в новых домах, поэтому стоимость объектов на первичном рынке не снижается», – отмечает Василий Гончаров, менеджер отдела продаж центра недвижимости и ипотеки «Этажи-Владивосток».
