Госпрограмма льготной ипотеки под 8% завершается 1 июля 2024 г. Эта дата все ближе, и уже очевидно, что очередного продления все-таки не будет. Слишком уж единодушно высказываются профильные министерства и Центробанк. По их мнению, льготная ипотека провоцирует рост цен на жилье, в том числе за счет инвестиционного спроса, и способствует росту инфляции. Почему в действительности отменяют ипотеку с господдержкой и как это отразится на рынке?
Предыдущие «переходные периоды» из-за опасений покупателей порождали колебания на рынке недвижимости. Например, осенью 2023 г. на фоне новостей о том, что скоро условия программы серьезно ужесточат, банки выдали рекордное количество льготных кредитов, застройщики заключили рекордное количество ДДУ, а разрыв стоимости между «первичкой» и «вторичкой» в очередной раз увеличился.
Надо сказать, что страхи потребителей тогда оправдались: первоначальный взнос подняли с 20 до 30%, а максимальный размер кредита сделали одинаковым для всех регионов – 6 млн руб. Ранее для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей он был вдвое больше. Это изменение, в частности, привело к тому, что в столичных регионах льготная ипотека практически перестала работать – лимита стало не хватать для покупки новостройки. А в других субъектах РФ и в Приморье в частности – спровоцировало спрос и, как следствие, подгоняло цены на жилье.
Доля правды в том, что это произойдет опять, есть: какой-то дополнительный спрос, безусловно, сформируют те, кто не хочет упустить выгоду от льготной ипотеки, но по тем или иным причинам не мог взять ее раньше. Еще какую-то часть спроса добавят те, кто совершит «эмоциональную покупку», обусловленную скорее нагнетанием ситуации, чем реальной потребностью.
Однако опрошенные «К» эксперты не ожидают ажиотажа и заметного подъема цен. Правило «один льготный кредит в одни руки» сильно сократило количество покупателей-инвесторов, а снижение лимита почти вывело из игры «дорогие» регионы, на которые приходилась львиная доля продаж новостроек. Кроме того, банки уже несколько месяцев как ужесточили критерии выдачи займов, пристально изучая кредитную нагрузку потенциальных клиентов.
«Население закредитовано. Недвижимость – в кредит, ремонт – в кредит, в большинстве случаев пассивный доход от аренды закрывает лишь минимальные потребности собственника, связанного долговыми обязательствами», – заявляет Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае.
Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра»: «Отмена господдержки идет по абсолютно прагматической причине – «стройка» вышла на плановые объемы ввода, и теперь поддержка не требуется. Льготные программы – это на самом деле не про «доступность жилья». Ими государство решает определенные локальные вопросы. Так, «Дальневосточная ипотека» должна была сократить отток населения, и даже обеспечить определенный приток новых жителей из других регионов, и вместе с тем – дать дополнительный толчок развитию жилищного строительства на Дальнем Востоке. И эту задачу она выполнила. Возможно, показатели получились не совсем такие, как ожидалось, но эффективность программы мы видим. Объемы строительства выросли, отток сокращается».
Но главный вопрос еще в повестке: рухнет ли строительный рынок после 1 июля?
«Какая разница?»
Льготная ипотека вводилась как мера поддержки спроса на недвижимость во время пандемии COVID-19, про которую уже давно никто не вспоминает. Побочный эффект программы – стремительный рост цен на первичном рынке жилья. По данным Банка России, с апреля 2020 г. цена квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем по стране выросла на 98,89%, до 151 400 руб. за 1 кв. м (а в Приморье – 163,9 тыс. руб.).
Пользовались льготами не только люди с низкими доходами, но и представители среднего класса. Евгений Гольдштейн, руководитель проекта Клубного комплекса «Хвоя»: «Рыночные ипотечные ставки просто убивают и рынок недвижимости, и строительный рынок в целом. Все же хорошо понимают, что в масс-сегменте нет такого объема средств, чтобы приобретать жилье на собственные накопленные или заработанные деньги. Выполнять ипотечные долговые обязательства без какой-либо субсидированной ставки способен далеко не каждый россиянин. И даже не любой предприниматель. Например, мой доход – выше среднего, однако денежная масса работает в бизнесе. Как и у большинства моих коллег. И если я захочу приобрести недвижимость, мне, как и любому человеку, придется заходить в ипотечную программу. Вопрос: смогу ли я комфортно для себя оплачивать рыночный процент по кредиту? Ответ: нет. Именно так ответят и другие предприниматели. В этой связи очевидно: льготные ипотеки необходимы не только малообеспеченным или многодетным семьям, но и в принципе они должны быть в зоне доступа большинства трудящихся нашей страны».
Владимир Каплинский: «Льготные ипотечные программы дают хоть какой-то шанс людям приобрести жилую недвижимость. Даже если речь идет о второй или третьей квартире – что в этом плохого? Лично я понять не могу. «Квадратные метры» населению никто не дарит, люди берут на себя серьезные долговые обязательства – это с одной стороны. С другой, подобные ипотеки поддерживают спрос на рынке, обеспечивая застройщиков запросами на жилье. Ведь построить можно много, другой вопрос – как продать?»
Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп»: «Основная часть пользователей льготной ипотеки – это целевая группа с невысоким доходом. С одной стороны, семьи улучшают свои жилищные условия, с другой – вкладываются в недвижимость, которая по умолчанию хранит от обесценивания финансы. Есть группа инвесторов, которые ищут варианты использования льгот, чтобы на этом заработать. Так было всегда и всегда будет! Изменение условий предоставления льготной ипотеки – логичное решение, за исключением повышения уровня первоначального взноса. У большинства заемщиков невысокая заработная плата, и чтобы накопить на первоначальный взнос, требуется много времени и, что более важно, заставить себя перейти в режим экономии и откладывать средства для этого. Хотя их заработок достаточен для оплаты текущих платежей по ипотеке».
Директор ООО «СЗ «Акватория» Алексей Безгодков напоминает, что задача, поставленная президентом страны, – обеспечить каждого человека 33 квадратными метрами к 2030 г. «Не подарить квартиры, а создать условия для их приобретения, – говорит Безгодков. – И застройщики идут к выполнению задачи даже с опережением планов. Но без государственной поддержки, без ипотек с субсидированными ставками рынок недвижимости просто обрушится, так как люди не смогут приобретать жилье по рыночным ипотечным ставкам. А значит, план президента не сможет быть выполнен? Выходит, что так. И в этой связи странно размышлять на тему, «кто и с какой целью покупает недвижимость», – какая кому разница? Главное, что поставленные на высшем уровне задачи реализуются, квадратных метров становится больше, а все остальное – второстепенно».
Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», поясняет, что Дальний Восток вообще отличается от других регионов страны: численность проживающих – меньше, отток населения – больше, среднестатистические зарплаты не «догоняют» цены, которые на порядок выше, чем в «западных» частях России.
«В этой связи при изменении условия ипотечного кредитования и отмене ипотеки с господдержкой нашим жителям будет сложнее. Уже сегодня первоначальный взнос даже по «ДВ ипотеке» достаточно высокий, а если он еще больше увеличится, количество семей, способных воспользоваться такими инструментами, конечно, сократится», – говорит Оборожная.
Президент Ассоциации риелторов напоминает, что та же «Семейная ипотека» рассчитана на средний состав населения, со средним прожиточным минимумом: «Как правило, это люди, у которых есть 1–2 ребенка, а значит, имеется достаточно серьезная расходная статья расходов. Почему-то многие чиновники забывают, что дети – это не только радость, но и большие затраты, их необходимо одевать, кормить, обучать, давать дополнительное образование и так далее. Дорожает и сама жизнь в квартирах – я говорю о платежах ЖКУ. Одним словом, расходы у населения растут, а вот реальные доходы – нет».
От охлаждения до оптимизации
Сейчас средний уровень рыночной процентной ставки по ипотеке в банках – 15%. Максимальный может достигать 20%. Среднестатистический платеж в рамках рыночной ипотеки будет составлять около 54 тыс. руб. ежемесячно.
При этом, согласно информации HH.ru, по состоянию на 1 мая 2024 г. средняя зарплата в Приморском крае составляет 63 590 руб. На микропредприятиях, численностью работников до 15 человек, средняя зарплата составляет 38 150 руб., на малых предприятиях с численностью сотрудников до 100 человек – 57 230 руб., а в средних компаниях с численностью от 100 человек – 69 950 руб. На крупных предприятиях в Приморском крае, численностью от 250 человек, зарплата составляет 89 020 руб. В бюджетной сфере в Приморском крае средняя зарплата составляет 50 870 руб.
Владимир Каплинский: «Большинство наших граждан не могут достать из кармана несколько миллионов рублей и купить себе квартиру. Именно для возможности улучшить жилищные условия населения и разработаны ипотечные программы. Данный инструмент интегрирован во всех цивилизованных странах, однако в России базовая ипотечная ставка настолько высока, что механизм рыночных ипотек априори недоступен масс-сегменту».
Марина Оборожная: «Рынок и по «вторичке», и по «первичке» в части ипотечных программ уже практически встал. Люди пытаются теперь выискивать какие-то другие пути решения вопроса, допустим, продавая свою недвижимость с доплатой, что-то покупать, стараясь минимально обременять себя ипотечным кредитом, который уже сейчас стал намного дороже».
Оборожная добавляет, что во многом ситуацию еще и определяет наступающий летний период, когда люди стараются планировать свой отдых, а также закладывают в семейный бюджет сентябрьские сезонные траты.
Как бы то ни было, с льготной ипотекой будет покончено, а условия по «семейной» могут измениться.
Владимир Каплинский: «Спрос, с высокой долей вероятности, войдет в стадию «охлаждения». Вообще ипотечные программы не должны провоцировать «перегретый» спрос – это плохо сказывается на рынке. Спрос должен быть отлаженным. С другой стороны, на мой взгляд, льготные ипотеки должны быть более адресными, ориентированы на те регионы и города, где они действительно необходимы».
Каплинский полагает, что очень скоро девелоперам придется пересмотреть свои издержки, чтобы скорректировать себестоимость строительства, и это должно помочь рынку недвижимости оздоровиться: «Речь идет об оптимизации расходов, но не в ущерб качеству – грамотные застройщики сумеют смоделировать новые бизнес-процессы, обратиться к новым технологиям в производстве и плавно подстроятся под рынок без перегибов в ценах. Ну а те, кто зашел в стройку, чтобы только денег «состричь», адаптироваться под новые обстоятельства вряд ли сумеют и уйдут с рынка. Потому что постоянно «объяснять» людям удорожание «квадрата» ростом стоимости строительства не получится. Нужно будет менять сами алгоритмы рабочих процессов, чтобы не дать ценам отыгрывать себестоимость и тем самым окончательно отвернуть от себя покупателя».
Алексей Исаков: «Льготные ипотеки адаптируют под целевых клиентов, а это неминуемо снизит спрос. Повышение первоначального взноса также охлаждает возможности покупателей. В итоге мы получаем искусственное снижение покупательной способности населения. С одной стороны, правительство сейчас сокращает расходы по всем другим направлениям для решения главной на сегодня для государства цели. И, возможно, после ее решения мы увидим бум на строительном рынке. С другой, есть естественная закредитованность населения, которая сейчас показывает по разным источникам от 4,5 до 7%. Критической точкой в экономике является закредитованность 5%. Далее возможны различные неуправляемые процессы, приводящие к кризису. Я пока не вижу этого – точно не на рынке новостроек и «вторички».
