Эпоха, когда застройщики могли относительно легко и дешево приобретать сельскохозяйственные угодья, менять их назначение и затем продавать участки под индивидуальное жилищное строительство по значительно более высокой цене, подходит к концу. С 1 марта 2026 г. существенно поменяются правила использования таких земель.
Росреестр представил в Совете Федерации новый порядок изменения видов разрешенного использования земель. Заседание было посвящено совершенствованию российского законодательства в части перевода земельных участков между категориями и определения видов их разрешенного использования.
Заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий сообщил, что принятый по инициативе ведомства Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» устраняет двадцатилетнюю правовую неопределенность в сфере разрешенного использования земельных участков, не подпадающих под градостроительное регулирование.
Долгое время земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и участки, используемые для недропользования, оставались вне системы предсказуемого регулирования. Хотя Земельный кодекс РФ 2001 г. декларировал баланс между использованием и охраной земель, нормы об использовании были минимальными. Принятие Градостроительного кодекса, напротив, исключило применение градостроительных регламентов к особо ценным землям для их сохранения. Однако на практике это привело к обратному эффекту: там, где градостроительное регулирование действовало, сложилась четкая система землепользования, а на ценных территориях возник правовой вакуум.
«Новый закон восполняет этот пробел. Впервые вводится система специализированных регламентов. Помимо градостроительного, виды разрешенного использования теперь будут определяться лесохозяйственным регламентом и положением об особо охраняемой природной территории. Соответствующие нормы включены непосредственно в Земельный кодекс РФ. Закон также решает 20-летнюю проблему недропользования: при наличии лицензии и утвержденной проектной документации вид разрешенного использования автоматически устанавливается как «недропользование», за исключением случаев, запрещенных законом», – прокомментировал Алексей Бутовецкий.
Он также отметил, что важное нововведение – возможность отступления от установленного вида разрешенного использования в чрезвычайных ситуациях, а также при обеспечении обороны и безопасности государства. Это исключает необходимость проведения публичных слушаний или согласований при размещении режимных объектов, таких как полигоны и стрельбища.
«Особое значение имеют переходные положения для сельхозугодий. До принятия нового базового закона о правовом режиме таких земель регионы получают полномочия изменять их использование только в рамках сельскохозяйственного производства, например, с растениеводства на животноводство. Перевод под жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство запрещен, что обеспечивает сохранение целевого назначения ценных земель», – подытожил Бутовецкий.
Закон вступает в силу с 1 марта 2026 г. Росреестр призывает органы власти субъектов РФ и местного самоуправления начать подготовку к его применению, включая актуализацию нормативных актов, обучение специалистов и информирование заинтересованных лиц.
Параллельно ведомство продолжает работу по усилению муниципального земельного контроля, который сегодня фактически не функционирует в большинстве регионов. С использованием современных технологий дистанционного мониторинга будет совершенствоваться выявление нарушений, таких как самовольное занятие земель, их неиспользование или эксплуатация не по целевому назначению.
