На фоне падения процентных ставок по банковским вкладам и накопительным счетам из-за смягчения денежно-кредитной политики Банка России, многие владельцы сбережений начинают искать иные виды инвестирования. Какой именно актив лучше выбрать, разбирался в своем блоге на портале «Смартлаб» доктор экономических наук Дмитрий Воронов, сообщает KONKURENT.RU.
Эксперт отметил, что, согласно свежим данным Росстата, за прошедший год вторичное жилье подорожало на 4 процента, МосБиржа (с учетом дивидендов) прибавила 3 процента, индекс российских гособлигаций показал 23 процента роста.
Если оценивать только эти данные, то кажется, что облигации — явные лидеры.
Однако, эксперт отметил, что важно помнить о том, что инвестирование — это не короткий забег, а долгий марафон. Для взвешенной оценки надо смотреть на длительный отрезок времени.
Так, у акций и облигаций все прозрачно: есть индексы полной доходности, которые учитывают и дивиденды, и купоны (MCFTR и RGBITR).
С недвижимостью ситуация обстоит сложнее. СберИндекс и данные ДОМ.РФ считают только рост «квадрата», игнорируя арендные поступления. Хотя аренда — своего рода дивиденды, только с бытовыми хлопотами вроде текущих кранов и недовольных соседей.
Эксперт отметил, что если собрать информацию по ценам на «вторичку» от Росстата, добавить к ней средний чистый арендный доход (примерно 4 процента годовых после счета на ремонт), то реальная среднегодовая доходность от недвижимости составит 12,9 процента.
При этом у акций картина иная. Например, акции (MCFTR) могут принести до 14,6 процента годовых, а гособлигации (RGBITR) - 9,1 процента годовых. Получается, что доходность недвижимости уверено занимает второе место, опережая при этом инфляцию.
Кроме того, получение дохода от недвижимости – занятие более спокойное, чем инвестирование в акции.
Эксперт отметил, что опытные инвесторы смотрят не только на доход, но и на волатильность: насколько актив подвержен резким просадкам. Фондовый рынок может падать. Например, в 2008 г. акции рухнули, в 2022 снова был провал. А цены на квартиры скачут гораздо меньше — максимум небольшие «неровности», без резких обвалов.
Сверхрост рынка акций в 2019–2021 годах сейчас выглядит обычным пузырем, за которым, как всегда, пришло падение.
Получается, что уровень риска в недвижимости примерно как у облигаций, а заработок — ближе к акциям.
Правда, есть и свои весомые минусы, отметил экономист. Дело в том, что порог входа в данный актив очень высокий: нужно сразу вложить 5–10 млн руб. Зато инвестиции в акции доступны даже с тысячи.
Кроме того, рост стоимости недвижимости остается на бумаге до момента продажи, а реализовать квартиру можно иногда только за месяцы.
Еще один нюанс - управление арендой. Эта работа всегда ложиться на плечи собственника: постоянный поиск жильцов, ремонт, оформление налогов и неожиданности вроде ночных звонков из-за аварий.
Экономист отметил, что оформление и содержание жилья обойдется дороже, чем покупка акций через брокера. Более того, недвижимость требует долгого горизонта планирования, хотя бы 5 лет. Быстро перепродать ее с выгодой почти невозможно, особенно если квартира куплена в ипотеку. Если брать ипотеку при высокой ставке — итоговая доходность может уйти в минус.
«Для того, чтобы получить высокую доходность недвижимости нужно сдавать квартиру в аренду и продать её через 10-15 лет. Иначе высокой доходности от инвестиций в недвижимость Вам не видать», - заключил эксперт.
