Покупка квартиры, полученной по договору дарения, разрешена законом. Однако такие объекты несут в себе больше юридических рисков, чем жилье с обычной историей купли-продажи. Об этом агентству «Прайм» рассказал Филипп Терехин, старший партнер и генеральный директор ЮФ «Ляпунов, Терехин и партнеры».
Основная проблема в том, что дарение – это безвозмездная сделка. Именно такие сделки чаще всего оспариваются родственниками, наследниками, кредиторами и финансовыми управляющими. Основания для претензий могут быть разными: от утверждений о недееспособности дарителя до указаний на мнимость или притворность сделки. Все эти основания прямо прописаны в Гражданском кодексе.
Главная опасность для покупателя заключается в том, что угроза исходит не от его собственной сделки купли-продажи, а от более раннего договора дарения. В таком случае даже добросовестному приобретателю могут предъявить иск о возврате квартиры, и исход дела будет зависеть от признания его добросовестным.
Особую осторожность следует проявлять, если дарение использовалось для обхода семейных договоренностей – например, чтобы избежать раздела имущества или исключить объект из наследства. Именно такие мотивы впоследствии становятся причиной судебных разбирательств.
Наиболее сложный сценарий – банкротство дарителя или одаряемого. Если кто-то из них окажется в процедуре несостоятельности, безвозмездную передачу недвижимости могут оспорить как подозрительную сделку. Доказать свою правоту в такой ситуации крайне трудно.
Кроме того, закон допускает отмену дарения в некоторых случаях, например, при неблагодарном поведении одаряемого. Для покупателя это не означает автоматическую потерю жилья, но указывает на то, что право собственности, основанное на дарении, менее устойчиво, чем возникшее из обычной купли-продажи.
Юрист подчеркивает: покупать квартиру после дарения можно, но только после тщательной юридической проверки. Необходимо изучить не только выписку из ЕГРН, но и всю историю перехода права, давность дарения, наличие судебных споров, банкротств, исполнительных производств, семейное положение дарителя на момент сделки и общую конфликтную обстановку вокруг объекта.
