Для владельцев жилья, оформивших ипотеку в период рекордно высоких ставок один-два года назад, текущая рыночная ситуация может открывать окно возможностей. По мнению риелтора Ярослава Гутнова, продажа такой квартиры способна стать экономически оправданным шагом.
Основная проблема старых кредитов – непомерно высокие ежемесячные платежи, достигающие 30% годовых. Такая финансовая нагрузка не только бьет по бюджету, но и снижает привлекательность объекта для потенциальных покупателей.
Гутнов предлагает стратегию: если есть возможность, лучше досрочно закрыть такой дорогой кредит. Высвободившиеся средства можно направить на покупку квартиры в строящемся доме, используя рассрочку от застройщика. А уже после сдачи объекта в эксплуатацию, на остаток долга можно будет оформить новую ипотеку по прогнозируемым более низким ставкам. Эксперт, ссылаясь на прогнозы ЦБ, ожидает, что к 2027 г. средняя ставка по рыночной ипотеке может опуститься до 12%.
Гутнов также коснулся темы инвестиционной ипотеки. Ранее были популярны две схемы: краткосрочные кредиты для флиппинга (покупка, быстрый ремонт и продажа с наценкой) и переуступка прав в новостройках, где цена растет вместе со строительной готовностью. Однако нынешняя высокая ключевая ставка сделала эти инструменты временно неактуальными для инвесторов.
Иногда продажа залоговой квартиры становится не выбором, а единственным выходом. Банки, как правило, следят за тем, чтобы платежи по кредиту не превышали 50% дохода клиента, но жизненные обстоятельства могут измениться. Если ипотека становится непосильной, продажа – вынужденная мера. Впрочем, Гутнов призывает не спешить и сначала использовать доступные инструменты поддержки, например ипотечные каникулы. Этот перерыв может дать время на восстановление финансовой стабильности или на поиск выгодного варианта рефинансирования.
Несмотря на общую неблагоприятную конъюнктуру, продажа залогового жилья может быть выгодна в двух случаях: если текущий кредит был взят под еще более высокие проценты, чем сейчас; если вырученных денег хватает на покупку новостройки в рассрочку, что позволяет избавиться от дорогой ипотеки на «вторичку».
В большинстве же случаев, по словам эксперта, сегодня к продаже прибегают из-за финансовых проблем. Однако Гутнов уверен, что как только ставки нормализуются, ипотека вернет себе статус популярного инвестиционного инструмента.
