Верховный суд России объяснил, когда покупатель квартиры защищен от претензий обманутого продавца, сообщает KONKURENT.RU.
Покупатель жилья, проявивший должную осмотрительность перед сделкой, не лишится квартиры только потому, что продавец впоследствии заявит о заблуждении или давлении мошенников. Такую позицию закрепил Верховный суд России в обзоре судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью.
Документ, опубликованный Верховным судом, расставляет ориентиры для рассмотрения споров, в которых продавцы требуют отменить куплю-продажу, ссылаясь на то, что действовали под влиянием злоумышленников. Поводом для разъяснений послужил резонансный случай с певицей Ларисой Долиной, за которым пристально следили участники рынка недвижимости.
Напомним, что данный случай запустил явление, которое уже получило название «эффект Долиной». Так называют ситуации, когда граждане продают свое жилье, а спустя некоторое время подают иск в суд, заявляя, что действовали под давлением мошенников. Многие из таких сделок аннулировались. В итоге покупатели оставались и без денежных средств, и без недвижимости, а часто и с кредитными обязательствами перед банками.
Ключевой вывод суда высшей инстанции заключается в следующем. Сам по себе факт, что человек неправильно понимал мотивы сделки, например, полагал, что участвует в спецоперации или временно спасает квартиру от ареста, не является достаточным основанием для признания договора недействительным по статье 178 Гражданского кодекса. Иными словами, внутреннее заблуждение продавца не отменяет сделку автоматически.
Судьям при разборе подобных дел предписано оценивать поведение покупателя. Главный вопрос — что именно он предпринял для проверки обстоятельств сделки и мог ли заметить, что продавец находится в заблуждении.
В тех случая, когда внешне ситуация выглядела нормально, все необходимые документы были запрошены и изучены, а признаки неадекватного поведения отсутствовали — покупатель признается добросовестным и за ним сохраняется право собственности.
Отдельно Верховный суд остановился на случаях, когда продавец утверждает, что в момент подписания договора не отдавал отчет своим действиям. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется судебная экспертиза, подтверждающая состояние человека именно в день сделки. Если же истец уклоняется от психиатрического исследования, суд вправе отказать ему в иске.
Когда факт мошенничества действительно доказан и суд признает сделку недействительной, применяется механизм двусторонней реституции, когда каждая сторона возвращает другой все полученное по договору. Покупатель получает назад деньги, продавец — квартиру.
Еще один блок разъяснений касается распространенной схемы с продажей общего имущества супругов без согласия одного из них. Верховный суд указал, что при рассмотрении таких споров необходимо выяснять, знал ли покупатель или должен ли был знать об отсутствии у продавца необходимых полномочий. Если сделка проходила без нотариально заверенного согласия второго собственника, а покупатель не проверил этот момент, риски ложатся на него.
Позиция Верховного суда теперь станет обязательным ориентиром для нижестоящих инстанций, рассматривающих споры о недвижимости. Для добросовестных приобретателей жилья это означает не только дополнительную защиту, но и повышенные требования к проверке документов перед покупкой.
