Спрос на муниципальные земельные участки и недвижимость во Владивостоке продолжает уверенно расти, но вместе с ажиотажем на торгах у предпринимателей все чаще возникают ошибки – от неправильной подачи заявок до неверной оценки своих обязательств перед городом. О том, как устроена процедура аренды и выкупа, какие сложности ждут новичков и почему не стоит прибегать к услугам посредников, в интервью KONKURENT.RU рассказала директор Агентства по продаже муниципальных земель и недвижимости Владивостока Наталья Куркова.
– Наталья Викторовна, с чего начать предпринимателю, который впервые задумался об аренде муниципального имущества? Насколько этот путь сложен?
– Я хотела бы подчеркнуть, что с самого начала важно понимать: муниципальное имущество – это, как правило, старый фонд и помещения, которые раньше использовались под объекты дополнительного образования или магазины, но город их уже не эксплуатирует. И состояние объектов порой сильно отличается от того, что предлагают на коммерческом рынке.
Если этот момент понятен, то первый шаг – зайти на сайт городской администрации в раздел «Земельно-имущественные отношения и торги». Там вы увидите актуальные лоты: стоимость, характеристики, местоположение. Нужно также заранее определить цель, для которой вы берете объект: под склад, ресторан или производство.
Также важно помнить, что есть возможность не только выбрать готовый лот, но и инициировать процедуру его создания самостоятельно. Например, если нужен земельный участок, которого нет в списке, вы можете подать заявление через МФЦ или сайт о формировании схемы участка. Если ограничений нет, его выставят на торги. Это доступная муниципальная услуга, и она не требует долгого ожидания.
– Растет ли интерес жителей Владивостока к муниципальным торгам в последнее время?
– Очень заметный рост. Во многом это связано с полным переходом на электронные торги. Информация стала доступнее, и даже те предприниматели, которые раньше даже не задумывались о таком варианте, сейчас активно участвуют в торгах. Люди видят объявления, понимают, что можно подать заявку, не выходя из дома, собрать пакет документов и стать обладателем объекта. Большой рост мы видим в сфере нестационарных торговых точек – например, цветочных перед 8 Марта. Раньше предприниматели даже не знали, что это можно оформить через аукцион, сейчас приходят и получают право на торговлю официально.
– Предприниматели все равно часто идут к посредникам. К каким ошибкам это может привести?
– Мы всегда советуем: не ходите к посредникам, участвуйте сами. Во-первых, посредники часто дают неполную или недостоверную информацию об объектах. Бывали случаи, когда победители аукциона удивлялись, что им не передают земельный участок в собственность, как обещал «агент». Во-вторых, посредники подают заявки по шаблонам, часто работают в других регионах и не учитывают наши местные требования. В итоге мы отклоняем заявку из-за неправильно оплаченного задатка или отсутствия необходимого документа, а человек остается ни с чем.
Сейчас процедура максимально упрощена: для регистрации на площадке можно использовать усиленную неквалифицированную подпись через Госуслуги. Для участия в приватизации достаточно копии паспорта. Задаток переводится через личный кабинет за пару минут. Все инструкции прописаны в документации. Если что-то непонятно – звоните нам, мы проконсультируем, буквально «на пальцах» покажем, на какую кнопку нажать. Даже граждане, слабо владеющие русским языком, успешно проходят регистрацию.
– Можно ли передумать после победы в торгах и отказаться от договора?
– Это плохая практика. За уклонение от подписания договора по земельным участкам вы не только теряете задаток (который может достигать 100% начальной цены, например, 1,5 млн рублей), но и попадаете в реестр недобросовестных участников аукционов Федеральной антимонопольной службы. Это создает автоматический запрет на участие в земельных торгах в течение двух лет. По аренде зданий реестра нет, но задаток тоже пропадает. Поэтому нужно быть уверенным в своем решении.
Скачки спроса: что берут с молотка, а что годами ждет инвестора
– Что выбирают чаще: земельные участки или готовые здания?
– Мы видим, что на земельные участки очень высокий спрос. В городе их ограниченное количество, и на торгах с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) ажиотаж просто колоссальный. Мы проводим процедуру предварительного согласования, и на каждое объявление о подготовке к торгам приходит по 30–40 заявлений от граждан. Причем интерес проявляют не только местные, но и жители из других регионов: Москва, Калининград.
По итогам прошлого года из 23 выставленных земельных участков 19 были реализованы с первых торгов – это около 80%. В этом году из 7 участков проданы все. Думаю, эта динамика вряд ли изменится в ближайшее время.
С помещениями ситуация иная. Здесь на первый план выходят предприниматели, готовые к большим капитальным вложениям. Спрос стабильный, но без резких скачков – есть постоянный круг людей, которые отслеживают лоты. Если помещение им подходит, они заявляются.
– А есть объекты, которые не находят своего арендатора годами? Расскажите про «проблемные» лоты.
– Безусловно, есть. Это чаще всего удаленные территории – например, остров Попова. Там много старых, давно неиспользуемых объектов, требующих огромных вложений. Они уходят тяжело, но у нас есть история, когда объект выставляли с 2019 года, несколько раз аукционы срывались, и вдруг в этом году на публичное предложение (когда цена снижается до 50%) пришло 5 желающих. И торги пошли вверх – финальная цена превысила начальную в два раза. Это стало для нас неожиданностью. Возможно, инвесторы наконец-то начали рассматривать остров Попова как перспективную площадку.
– На Попова спрос сдвинулся, а есть ли интерес к объектам на острове Русском со стороны бизнеса?
– Интерес есть – много звонков, люди приезжают осматривать локации. Но пока массового ажиотажа нет. Скорее всего, требуется время для дальнейшего развития территорий. Для тех же, кто готов включиться в торги сейчас – отличный шанс купить объект по стартовой цене.
– Часто ли администрация города сама идет навстречу бизнесу, если объект долго не продается?
– Да, мы применяем гибкие подходы. Если не удается продать большое здание, мы можем разделить его на несколько помещений, и тогда каждый лот находит своего арендатора. Бывает, что нет отдельного входа или он заварен – мы силами муниципального учреждения «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» (МКУ «КРЗН») вскрываем проемы, вывозим мусор и приводим объект в нормативное состояние, чтобы повысить его ликвидность. То есть город тоже активно вовлечен в процесс «упаковки» лотов.
– Во Владивостоке на торги порой выставляют уникальные культурные и исторические объекты. Как сохраняется их облик?
– Да, мы выставляем объекты культурного наследия. Например, буквально на днях объявляем аукцион по легендарной «Миллионке». При продаже таких объектов в договор купли-продажи включается охранное обязательство. Соблюдение этих требований – важное условие. Если собственник нарушит правила сохранности или допустит нецелевое использование, договор могут расторгнуть в судебном порядке. Помимо нас, контроль ведут и органы охраны памятников, так что облик исторических зданий защищен.
Цена вопроса
– Как часто арендаторы выкупают помещения после 1–2 лет работы?
– Примерно 80% арендаторов изначально выходят на торги с прицелом на последующий выкуп. И это логично: контракты обычно заключаются на 3–5 лет, а за это время не всегда можно окупить дорогостоящий ремонт. Поэтому, если предприниматель действительно вкладывается в развитие объекта, он стремится его выкупить. Есть еще рассрочка выплат до 7 лет – это серьезное подспорье для малого и среднего бизнеса.
Земельные участки выкупить сложнее: это право возникает только если на участке построен объект капитального строительства.
– Существует ли приоритет для малого и среднего бизнеса при выкупе?
– Да, с 2008 года действует 159-й Федеральный закон, который дает арендаторам – представителям МСП – преимущественное право выкупа. За 18 лет действия этой нормы во Владивостоке выкуплено более 400 объектов. Это очень востребованная мера поддержки.
– Как ведут себя цены на муниципальную недвижимость? Есть ли рост?
– Стартовая цена всегда определяется рыночной оценкой независимых экспертов, поэтому говорить о занижении нельзя. В ходе торгов цена может вырасти в 2–3 раза из-за конкуренции. Если же аукцион не состоялся, мы переходим к публичному предложению, когда цена может снижаться до 50%. Но это не гарантирует дешевизны: как только появляются желающие, начинается новый виток повышения цены, и итоговая сумма может снова стать выше стартовой.
– Сколько денег приносят городу аренда и продажа имущества?
– За 2025 год поступление в бюджет Владивостока по арендной плате за землю составило около 800 млн рублей за все арендуемые участки. Аренда имущества принесла 125 млн рублей. Доход от продажи имущества на торгах (включая выкуп МСП) в 2025 году – 445 млн рублей, что почти вдвое больше, чем в 2024 году – 250 млн. Причем в этом году мы уже продали 13 объектов, тогда как за весь прошлый – 10. До конца года планируем выставить еще порядка 20 лотов, так что темпы будут только расти.
