Во Владивостоке наблюдается парадокс: прокуратура и МЧС усиливают бдительность, по городу прокатилась волна внеплановых проверок, а склады и торговые центры продолжают гореть, сообщает деловой еженедельник «Конкурент».
Регулярно контрольно-надзорные органы сообщают о том, что очередной объект коммерческой недвижимости закрыт ввиду нарушений требований пожарной безопасности. Минувшей весной по этой причине приостановили деятельность кинотеатр New Wave Cinema, магазин «Счастливое детство», торговый центр «Дазэл», торговый центр «Велес» и торговый центр «Золотой Рог», супермаркет «Реми», центр семейного отдыха «Кругозор» в Артеме.
В мае судебные приставы опечатали ТЦ «Бум», расположенный на улице Русской, 74а. Здание, как выяснилось, не оборудовано автоматической установкой пожаротушения, вытяжной противодымной вентиляцией для удаления продуктов горения из помещений и путей эвакуации, на объекте защиты неисправна автоматическая установка пожарной сигнализации, а также система оповещения и управления эвакуацией людей. Примечательно, что, согласно решению Советского суда г. Владивостока, «Бум» открылся 1 июня, однако не прошло и полгода, как объект… загорелся.
Другое недавнее происшествие связано со складом на ул. Выселковой, 61, где в марте произошло возгорание, в результате чего выгорело 800 кв. м, а буквально 30 октября город взбудоражила новость о пожаре по тому же адресу. «Объект абсолютно не соответствует требованиям пожарной безопасности, хотя горючая нагрузка очень большая. Эвакуационных выходов не хватает, здание не оборудовано системами пожаротушения. Там нужно серьезно наводить порядок», — сообщил «К» информированный источник.
В ответ на ЧС, которые стали случаться все чаще, контрольно-надзорные органы усилили бдительность, и вот уже появилось сообщение о том, что один из крупнейших ТЦ Владивостока «Зеленый остров» вынужден приостановить свою деятельность из-за выявленных нарушений требований пожарной безопасности. В мае собственники уже получали замечания прокуратуры, однако выполнили не все предписания, и суд удовлетворил ходатайство прокурора о самой суровой обеспечительной мере. «Зеленый остров», закрывшись, будет нести миллионные убытки, но главный вопрос остается открытым: почему опыт ничему нас не учит, склады и торговые центры продолжают гореть, а меры прокурорского реагирования оказываются неэффективными?
Андрей Магуров, генеральный директор компании «Концепция безопасности» (специализируется на монтаже и обслуживании систем безопасности на любых объектах — от крупных торговых центров до квартир): «Как показывает практика, здания у нас возводят с соблюдением действующих строительных норм и правил, но организации систем безопасности часто не уделяют должного внимания. Многие собственники считают, что на этом моменте можно сэкономить — сделать меньшее количество датчиков, проложить более дешевые трубы, все равно никто не будет проверять, что там замуровано у вас в стене. Как можно сдать в эксплуатацию объект, заведомо не соответствующий всем требованиям, — большой вопрос.
Следующая причина — аукционы, через которых определяют подрядчиков. Участники торгуются до минимума, у каждого он свой. Кто-то пытается брать объемами, но вы сами понимаете, что услугу, которая стоит шесть рублей, за три рубля оказать нельзя. В итоге страдает конечный потребитель — в нашем случае это заказчик: потому что сначала его за минимальную стоимость обслуживает одна компания, выигравшая аукцион, потом другая, предложившая свои услуги еще дешевле. Естественно, за такие деньги никто ничего особо не делает, подрядчик выполняет какой-то минимум требуемых мероприятий по обеспечению технического обслуживания объекта и уезжает, получив свою копеечку. Система при такой эксплуатации может работать, сколько ей предначертано заводом-изготовителем. Пять лет она будет исправна, потом начнет сыпаться, так как суммы, заложенные в контракте, не позволяют проводить полноценные обслуживание и ремонт, менять элементы, вышедшие из строя. Естественно, подрядчик идет по самому простому пути — где-то что-то упраздняет, отключает неисправный датчик и т. д. При этом система уже не может выполнять свои функции, но согласно документам контракт исполнен, акты выполненных работ подписаны.
Самые сложные задачи, которые нам приходится решать, — это когда здание строили одни, монтажом занимались другие, эксплуатируют его третьи, а по итогу, когда ты заходишь на объект в качестве исполнителя по техническому обслуживанию, сталкиваешься с большими проблемами. Иногда приходится перебирать систему безопасности до последнего винтика, чтобы разобраться, что к чему».
Как отмечают эксперты, тяжелая экономическая обстановка сказывается на желании собственников экономить, изобретая различные схемы с целью сократить расходы. «Особенно нужно обратить внимание на давно построенные торговые центры, которые невозможно сейчас взять и закрыть для того, чтобы сделать на объекте ту же систему пожаротушения. Это выльется в очень большие расходы, и собственники пытаются выкрутиться полумерами — допустим, организовать на территории не водяное, а порошковое пожаротушение, выполнить расчет пожарных рисков так, чтобы избежать необходимости выполнять те или иные требования. Но в целом усиленный контроль со стороны МЧС и прокуратуры приносит свои плоды. Как собственники, так и обслуживающие организации стали уделять больше внимания пожарной безопасности — теперь они десять раз подумают, прежде чем экономить на этой статье расходов, в некоторых ТЦ учения проводятся даже чаще установленного порядка, ведь персонал постоянно меняется», — рассказали в компании безопасности, обслуживающей ТРК «Седанка-Сити».
Главный вопрос – насколько теперь безопасны детские игровые зоны? Согласно пункту 5.42 СП 118.13330.2012 СНиП 31–06–2009, в торгово-развлекательных комплексах, открытых после 1 января 2010 г., данные следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 метров от эвакуационного выхода. Эти СНИПы неожиданно вплыли после страшной трагедии в Кемерово (ТРЦ «Зимняя вишня») и стали основанием для прокурорских проверок.
Однако, несмотря на усиленные меры реагирования со стороны контрольно-надзорных органов, вопрос остается нерешенным. Почему?
ТЦ «Дружба» получил предписание прокуратуры устранить нарушения, связанные с размещением на четвертом этаже батутного центра и детского развлекательного центра «Муравейник». Собственник встал перед выбором — прекратить договор аренды, предложить арендатору площади ниже этажом или защищать свои интересы в суде.
Виктор Горовой, директор ООО «ТК «Дружба»: «Что касается батутного центра: в судебном порядке нам удалось доказать, что он не является именно детским развлекательным центром, поскольку его посещают и взрослые. По «Муравейнику» решение вынесено не в нашу пользу, и сейчас мы пытаемся обжаловать его в апелляционном порядке через Советский районный суд г. Владивостока. Причем выявленные нарушения касались только этажности, а закон в этом плане, на мой взгляд, очень противоречив, есть ряд условий, при которых СНИПы не действуют: например, получение специальных технических условий по пожарной безопасности».
Представитель детского развлекательного центра «Муравейник» со своей стороны эмоционально прокомментировал ситуацию: «Есть такая история о короле, который однажды ехал со своей свитой, и заднее левое колесо его кареты попало в яму, из-за чего король пострадал. А вскоре по всей стране был дан указ проверить задние левые колеса всех карет. У нас — ровно та же ситуация. В «Муравейнике» соблюдаются все требования пожарной безопасности, ведется журнал противопожарных и противоаварийных тренировок, поскольку это первая задача нашего центра, а мы видим в свете недавних событий, что никто ни от чего не застрахован, и дело здесь не в этажности. На втором этаже может случиться то же самое».
Как сообщил один из собеседников «К», ряд организаций, которые могли бы оказаться в одной лодке с «Муравейником», чтобы обойти СНИПы, на бумаге сменили род деятельности и продолжают работать в прежнем режиме. Некоторые все-таки закрылись: детская зона в ТЦ «Максим» Fantasy Land и в ТЦ Clоver House. С замиранием сердца родители смотрят на своих детей на пятом этаже в ТЦ «Малый ГУМ» (детский развлекательный центр «Тритон»), на четвертом этаже ТЦ «Седанка-Сити» (детский город профессий «Кидбург») и на последнем этаже ТРК «Черемушки» (развлекательная площадка «Иллюзион парк»).
«Каждую неделю наши сотрудники проходят обучение мерам пожарной безопасности, все требования соблюдаются от а до я. После трагедии в «Зимней вишне», конечно, поднялся шум, прокуратура и МЧС проводили внеплановые проверки, которые мы также успешно прошли. В марте, когда только случился этот ужасный пожар, трафик ненадолго упал — люди боялись, однако быстро восстановился и сейчас продолжает расти», — рассказали в детском городе профессий «Кидбург».
Михаил Бирюлин, генеральный директор компании «Меридиан Девелопмент» (управляющая компания ТРЦ «Черумушки»): «Нам свойственно придумывать «пугалки», когда, например, принимается решение значительно усилить меры по борьбе с терроризмом и на эти цели выделяются огромные деньги. Но в то же время сколько людей погибло от терроризма и сколько погибает на дорогах — может быть, лучше вкладывать деньги налогоплательщиков в обеспечение дорожной безопасности — камеры ставить и т. д.? В «Зимней вишне» было выявлено множество факторов и нарушений, которые привели к трагедии, речь идет не о СНИПах, а о конкретных требованиях пожарной безопасности. Если их соблюдать — все будет хорошо. Есть ответственные собственники, прекрасно понимающие последствия разгильдяйства, а есть недобросовестные — нужно заставлять их шевелиться, и хорошо, что такой контроль сегодня усилен, но надуманные, ничем не оправданные шаги не принесут никакой пользы — ни собственникам, ни арендаторам, ни родителям, ни в конечном итоге городу.
Если объект построен с нарушениями и на верхнем этаже невозможно обеспечить пути эвакуации, нормальную систему дымоудаления, конечно, детский центр нужно переносить, но если все в порядке, зачем эти проблемы? Существует, в конце концов, расчет пожарных рисков, то есть времени эвакуации на максимальное количество людей, он позволяет выявить все препятствия — технические и строительные, которые будут мешать вывести людей из здания. Было бы разумно руководствоваться именно таким расчетом».
Переносить зоны детских развлечений ниже этажом — не в интересах собственников ТЦ. «Арендаторы первого и второго этажей, как правило, самых выгодных, обычно заключают пролонгированные договоры аренды — не на год и не на два. Никто из них добровольно съезжать не будет, и фактически все сведется к тому, что детские развлекательные центры будут вынуждены прекратить свою работу или искать новое место дислокации, вне ТРЦ. Прежде всего, от этого пострадают семьи, для которых шопинг станет менее удобным. Получается замкнутый круг — родители кричат: «Давайте перенесем, давайте закроем!», не вдумываясь в суть проблемы, а потом сами же жалуются», — комментирует представитель детского развлекательного центра «Муравейник».
Арендодатели отмечают, что детские игровые центры — это сфера деятельности, «практически близкая к благотворительности», — по причине крайне низкой рентабельности, а учитывая платежеспособность населения, сократившуюся вдвое с 2014 г., она становится все более невыгодной. Кроме того, бизнес — сезонный и пользуется низким спросом в летнее время. Даже в большие праздники количество посетителей таких центров, как правило, не превышает 500 человек.
«Мы рассматривали бы вариант размещения детской развлекательной зоны в ТРК «Черемушки», но, к сожалению, не можем предоставить площадей, удовлетворяющих всем условиям. Основной момент заключается в том, что такие арендаторы платят в пять раз меньше, чем торговые операторы, и при более выгодной альтернативе понятно, кому отдаст предпочтение собственник. Во Владивостоке мало детских развлекательных центров именно потому, что эта деятельность не приносит высокого дохода», — говорит Михаил Бирюлин.
По словам участников рынка, бизнес такого рода является не только низкорентабельным, но также инвестиционно затратным, а переезд выливается для него в большие издержки. Валентина Шуваева, основатель детского развлекательного центра «Усадьба Лебедева»: «Инвестиции достаточно большие, учитывая дорогостоящее оборудование, — в среднем от 2 млн рублей и выше. Первый год работы очень много денег уходит на аренду, содержание персонала и другие расходы. Обычно должно пройти не менее трех лет, прежде чем вы получите первую прибыль. А что касается переезда: он будет стоить не одну сотню тысяч рублей, ведь тот же детский лабиринт — массивная конструкция, проблемная в установке. Чтобы ее перевезти, потребуется не один человек.
Вопрос этажности очень неоднозначный. Все зависит от оснащенности торгового центра, насколько он оборудован всеми системами пожарной безопасности, подготовлен ли персонал, насколько собственник контролирует ситуацию. Арендатор, в свою очередь, также должен участвовать в этой системной работе и не забывать, какая на нем лежит ответственность. Если детский центр расположен на первом этаже, будет проще провести эвакуацию, но жизнь — очень непредсказуемая штука, и здесь мы должны смотреть в корень проблемы. Самое главное — родителям не стоит забывать, что они отвечают за безопасность ребенка».
