Приморские торговые сети, когда-то в одиночку двигавшие складской сегмент в рост, полностью сформировали логистические блоки. Теперь спрос на покупку, аренду складских и распределительных комплексов и проекты built-to-suit поддерживают игроки из других регионов. Но логистическое освоение идет методом проб и ошибок — рынок складских помещений Приморья остается наиболее проблемным из всех сегментов коммерческой недвижимости.
Зона опасности
За первое полугодие 2016 г. ставки аренды на качественные складские помещения в регионах варьировались в диапазоне 300–500 руб. за м2 в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, Владивосток оказался четвертым в этом рейтинге — 495 руб., дороже только в Москве, Петербурге и Калуге. Причем общий объем качественных складских площадей класса А и В здесь один из самых низких — 87,9 тыс. м2. В основном рынок представлен переоборудованным наследием советских времен.
Высокие ставки аренды провоцируют рынок на расширение географии, таким образом торговля пытается оптимизировать товарную логистику. «Достаточно много компаний перебралось за город — в Угловое, Артем. Потому что, несмотря на более длинное логистическое плечо, арендовать склад там выгоднее, нежели платить за те же квадратные метры и тот же комплекс услуг во Владивостоке», — отмечает Андрей Водеников, директор ООО «МАРКЕТОПТТОРГ».
Новые веяния подхватил девелопмент. По словам Александра Хохлова, директора по складской, индустриальной недвижимости, земле Knight Frank Russia & CIS, наблюдается переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных. Правда, ограниченный доступ к заемному финансированию, его высокая стоимость, а также значительный объем вакантных площадей (во Владивостоке он составляет 6,3%) стали причинами замедления строительной активности на складском рынке. А кроме того, это не слишком привлекательное и достаточно рискованное поле для инвестиций.
Антон Галиенко, специалист компании «Тунэс»: «В сегменте жилой недвижимости инвестиции возвращаются гораздо быстрее, в коммерческой, если речь идет о строительстве складских помещений, рентабельность проекта рассчитывается из срока 10 лет. Собственники складов часто ориентируются на «быстрые деньги» и сдают в аренду проблемные объекты, реконструированные малыми силами, где будет протекать кровля, отсутствует система пожаротушения и т. д. Таких нюансов на самом деле десятки, и найти действительно качественное предложение в городе сложно — либо цена огромная, либо состояние помещения и транспортная инфраструктура не соответствуют потребностям компании».
Как отмечают эксперты, конъюнктура этого рынка крайне переменчива, и появление очередного масштабного объекта способно коренным образом изменить конкурентное поле, так что позволить себе столь рискованные вложения могут лишь игроки с дифференцированным портфелем. Например, «Янковский» перетянул «якорных» арендаторов из Уссурийска. Благодаря авиаполису доля объема предложения в п. Артемовском на рынке аренды складских помещений г. Артема и АГО составила около 80%.
Виталий Дубовой, ИП, один из учредителей сети магазинов «Домотехника»: «Реализуя проект логистического комплекса в Уссурийске, мы ожидали, что через ответственное хранение и аренду будем перерабатывать грузы крупных компаний с высоким оборотом. Однако на сегодняшний день наши «якорные клиенты» — федеральные компании, собрав вещи, перебрались в ТОР и авиаполис «Янковский», хотя я не вижу особой разницы в логистической цепочке с Надеждинским районом. Соответственно, складские помещения теперь пустуют, логистический узел в Уссурийске не будет развиваться, и нам пришлось поменять стратегию. Инвестиции не пропадут, но придется раздробить площади, чтобы сдавать их более мелким клиентам».
Юрий Егоров, генеральный директор торгового холдинга «Невада»: «Мы «Янковским» полностью довольны. Может быть, он и дороже, но, самое главное, гораздо технологичнее других объектов складской недвижимости, а это сейчас ценится выше, чем низкая арендная ставка. Если объект соответствует времени, то он будет востребован. Больше на региональном рынке таких предложений нет».
Крысы и не только
Сегодня самым востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 г. в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов. Наибольшее количество складских проектов в первом полугодии 2016 г. (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) было введено в Екатеринбурге — 70 тыс. м2, все реализованы именно в этом формате. Владивосток на втором месте — 28,5 тыс. м2, из которых 12 тыс. м2 было реализовано в формате built-to-suit для компании Kari. Этим же путем пошли «Домотехника», «Дикси» и «Бубль-Гум». Однако тем игрокам, которым «строительство под ключ» не по карману, остается выбирать из ограниченного количества предложений — зачастую не самого лучшего качества.
Александр Жилин, начальник отдела недвижимости компании «ДВ-Пласт»: «Если арендатор снимает помещение с давней историей, нужно обратить внимание, как проходила его реконструкция. К примеру, сейчас очень часто при реконструкции зданий используется мембранная кровля, абсолютно не подходящая для нашего климата, не устойчивая к ветровым нагрузкам. Многие не умеют ее даже правильно укладывать, из-за чего потом возникают протечки крыши, а надо учитывать, что не все арендодатели работают со страховыми компаниями и, как правило, не могут быстро возместить ущерб, нанесенный арендатору. Таких моментов очень много, они касаются не только складов категорий В и С. За исключением пары объектов, складская недвижимость класса А также имеет свои проблемные нюансы — где-то не соответствует транспортная инфраструктура, где-то проблемы с крысами, склад холодный и т. д.».
Андрей Водеников: «Часто арендодатель замалчивает многие моменты, обещает условия, которые не будут выполнены. Например, нередки ситуации, когда на складе отсутствуют нужные температура обогрева, напор воды, возникают проблемы с электричеством. Электрические мощности — важный вопрос, их может не хватать, что приведет к авариям из-за перегрева и повлечет за собой сбой компьютерных программ. Либо при складе может располагаться офис, где работает различная техника — обогреватели, кондиционеры, на которые кабель не рассчитан. А увеличить электрические мощности — удовольствие дорогое, подразумевающее сложную процедуру согласования. Еще один возможный проблемный момент — соседи. Если соседствовать с вашим товаром будут продукты питания, не исключено засилье крыс, с которыми часто либо никто не борется, либо борется, но безрезультатно. А значит, ваша продукция может пострадать.
То есть во многих ситуациях заявленная картина не соответствует реальности. Опять же стоит выяснить, какого года здание и как оно обслуживается — благоустроены ли подъезды, производится ли уборка территории, ведь нередко арендодатели подходят к своему бизнесу потребительски. Если же объект находится в приличном состоянии и к нему прилагается развитая транспортная инфраструктура, арендные ставки могут быть завышенными, притом что предоставляемые услуги остались на уровне прошлого десятилетия. А бывает, что, построив инфраструктуру, собственник взвинчивает цены и арендатор попадает в кабалу: у него остается два варианта — либо переехать в другой склад, либо терпеть издержки. На самом деле предложения с адекватной ценой и качеством услуг в Приморье можно пересчитать по пальцам».
Иван Селиверстов, специалист по промышленной и складской недвижимости компании ESTATE: «Подводные камни бывают разные. Порой возникают ситуации, которые никак не могла предвидеть ни одна из сторон. К примеру, в прошлом году компания взяла в аренду складское помещение, которое длительное время использовалось собственником для хранения своих товарных запасов. Помещение полностью подходило по всем параметрам (чистое, светлое, установлена охранно-пожарная сигнализация), нареканий к состоянию не было никаких. Однако в этом году лето выдалось холодным и дождливым, на складе стали появляться грунтовые воды, что стало неожиданностью как для собственника, так и, разумеется, для арендатора, который понес потери товара.
Основными видами рисков, на которые обращают основное внимание арендаторы и стараются их минимизировать, — это технические и юридические риски. Однако даже самая тщательная проверка контрагента не в состоянии свести их к нулю, к сожалению, человеческий фактор имеет место всегда. Бывает, склад оказывается обычным самостроем, но арендаторы находятся на нем и пять, и 10 лет, и все их устраивает».
Эксперты отмечают, что минимизировать риски можно, но полностью исключить их не представляется возможным.
«В последнее время строятся и модернизируются существующие объекты складской недвижимости, но предложение и запросы, которые поступают с рынка, редко коррелируют друг с другом. Арендаторы хотят находиться в комфортных условиях и готовы платить и выше среднерыночной цены, но действительно хорошие склады найти все еще достаточно проблематично», — отмечает Иван Селиверстов.
Если лучшее — враг хорошего
Учитывая кризисные тенденции, когда многие игроки вынуждены сокращать складские площади, компании просчитывают каждый шаг, в том числе — относительно автоматизации помещений. В идеале автоматизация (система WMS) позволяет значительно повысить скорость и качество работы, обеспечивает контроль приема, хранения и отгрузки товара, исключает задержки и пересортицу, сокращает время на инвентаризацию и т. д. Однако на практике внедрение этой дорогостоящей системы, требующей технического оснащения и подготовленных кадров, целесообразно не всегда.
Александр Жилин: «Кому-то может показаться, что, допустим, арендная ставка 600 руб. за 1 м2 слишком высокая для склада класса А. Однако сегодня многие компании, особенно крупные, приходят к выводу, что при наличии системы автоматизации и грамотных кадров это выгоднее, чем более дешевые помещения с меньшими возможностями. Конечно, инвестиции могут быть и невозвратными. Я знаю случаи, когда компании, торгующие элитным алкоголем, автоматизировали склад, а потом у них возникала путаница с товаром — очень разнообразным, каждая марка коньяка имела определенное количество звезд, и если всего один ящик попадал не по тому адресу, приходилось проводить полную ревизию, что приводило к застою товара. В итоге арендатор отказывался от этой системы».
Иван Селиверстов: «У нас низкая плотность населения. Рынок не такой объемный, как в городах-миллионниках, и большинству компаний нет необходимости держать большие складские запасы. А для маленького склада роботизация и автоматизация целесообразны далеко не всегда, ведь одно дело, когда процессы оптимизации складской логистики выливаются в десятки и сотни тысяч, другое дело — 100–200 рублей. Кроме того, не каждый арендатор готов и может работать на роботизированных складах, а для собственника это достаточно большие единовременные вложения, без точных гарантий, что они сделают недвижимость более привлекательной. Даже если говорить о складах класса А, не так много компаний, которые базируются во Владивостоке и могут работать с высотой стеллажей 11 м, предполагающей наличие соответствующей «стеллажки», закупку дорогостоящей техники, обучение персонала. В основном участники рынка работают на высоте 6–8 м. Компания должна быть достаточно крупной, чтобы эффективно вкладываться в автоматизацию и роботизацию».
Работа в рамках новой системы требует не только весомых капиталовложений, длительного обучения персонала, но и определенной модели взаимоотношений с клиентами, так как автоматизированный режим предъявляет жесткие требования к отгрузке товара. «Стоит ли игра свеч?» — вопрос, требующий самого скрупулезного подхода, однако, по словам экспертов, требования большинства арендаторов связаны с более прозаическими критериями. «Чтобы крыша не текла, товар не портился, зимой из щелей не задувало снег, не подтапливало, главное — забрать товар не в худшем состоянии, чем в том, в котором его положили», — перечисляет Иван Селиверстов.
Рынок для гигантов
Но параллельно с этими скромными притязаниями наметилась и другая тенденция рынка, диктуемая уже крупными игроками.
Борис Поздняков, генеральный директор группы компаний «Эскадра-П»: «Ситуация меняется, рынок укрупняется, специализируется, приближаясь к мировым стандартам. Сегодня на нем присутствуют такие крупные компании, как «Мечел» и Evraz. Это два мировых гиганта, у которых совершенно иные требования, отличные от небольших продавцов металла, которые все стараются делать сами. Им требуется база с полным комплексом услуг — погрузка-выгрузка, постановка, уборка выгонов, сортировка металла, его переработка, рубка и прочее. То есть эти компании хотят иметь современные складские площади и получать полный спектр услуг от А до Я. В торговом бизнесе, как я понимаю, та же картина. Дефицит качественного предложения такого уровня имеет место в Приморье, но, думаю, он заполнится довольно быстро».
Развитию складской логистики в Приморье способствует использование механизмов свободного порта. Достаточно много логистических проектов реализуется и в рамках территорий опережающего развития, где лидером является ТОР «Надеждинская», имеющая транспортно-логистическую специализацию. В этой ТОР будет построен мультимодальный транспортно-логистический комплекс, относящийся к коридору «Приморье-1». Также одним из проектов «Надеждинской» является возведение транспортно-логистического комплекса «Южный приморский терминал» (общий объем инвестиций — 8,5 млрд руб.), который планируется развивать в формате сухого порта.
Режимы наибольшего благоприятствования — отличительная черта рынка Приморского края, однако его развитие сопряжено с теми же факторами, что и в других регионах. География сегмента складской недвижимости будет расширяться благодаря проектам «под ключ», считают эксперты, а диапазон спроса по-прежнему будет превышать возможности предложения, оставляющего качество на риске арендатора. И тогда развитие транспортной сети, к чему обязывает позиционирование Владивостока как главного транспортно-логистического центра Дальнего Востока, еще долго будет опережать рынок складской логистики.
Юлия ПИВНЕНКО
