«Дача» — одно из немногих русских слов, известных иностранцам.
Однако объяснить китайцу или японцу, почему это столь
экономически нелепое предприятие так популярно в России,
ненамного проще, чем перевести на иностранный язык
слово «воля».
Разговоры в электричках если не начинаются с дач, то точно на них сворачивают. Во время одного из них достаю калькулятор, вспоминаю цены на базарах и начинаю занудствовать: «С шести соток можно собрать картошки, свеклы, помидоров, огурцов…» Женщины и некоторые молодые люди начинают отвлекаться, а я продолжаю: «… лука, чеснока, клубники, яблок, слив и груш, кабачков и капусты… В общем, десятки килограммов каждого вида». Все это еще желательно поделить на два, так как таких заядлых дачников-фермеров на самом деле по пальцам пересчитать. Но даже подобный урожай на рынке сегодня стоит тысяч 30. Летом цены и вовсе упадут на 50%. Не говоря уже о том, что нужно покупать рассаду, инвентарь, платить за удобрения, делать взносы, тратиться на проезд и т. д.
А теперь, говорю, представим, что вы на все 40 огородных дней в сезоне (каждые выходные с мая по сентябрь) взяли подработку. Средняя зарплата в Приморье 34,5 тыс. (если верить Приморскстату), стало быть, за это время удалось бы заработать 90 тыс., чтобы потом поехать отдыхать на море. В ответ люди морщатся, соглашаются и продолжают говорить если не про вкусную и полезную картошку, то про отдых с лопатой, хобби или — реже — крестьянские корни и тягу к земле.
В такие моменты вспоминаешь, почему экономика — наука гуманитарная: потребительское поведение часто иррационально и не поддается точному анализу. Однако справедливости ради стоит признать, что приусадебное хозяйство может быть экономически интересным при очень низкой зарплате, например, 15 тыс. руб. При условии, что вариантов альтернативного трудоустройства практически нет. Вполне себе стандартная экономическая картина приморской провинции. Владивосток дело другое: здесь и зарплата выше, и трудоустроиться проще. Но именно здесь так сильно потянулись загородным «фазендам».
Выпадающие из реалий
Елена Бородина, риелтор: «Повышенный интерес к дачным участкам наблюдается, наверное, уже лет пять, в то время как частный сектор и частные домовладения еще лет десять назад усилили свои позиции на рынке. Кризис, конечно, оказал влияние, но уровень спроса на сегодняшний день позволяет говорить о позитивных трендах. Люди хотят жить за городом».
Почему? Есть дачники, которые воспринимают дом как инвестицию. Но на самом деле шесть соток — товар малоликвидный, продается с большим трудом, чаще всего с огромной скидкой к заявленной цене. По словам риелторов, спрос в этом сегменте отстает от предложения. Формат «второго дома» одним из первых страдает на фоне экономического спада. В то же время многие землевладельцы стремятся улучшить свое финансовое положение, продав участок, обслуживать который им уже не по средствам и не по силам. На рынке можно встретить достаточно «горящих» предложений ниже своей реальной стоимости, но рассматривать их в качестве инвестинструмента эксперты советуют очень осторожно.
«В период кризиса это не тот сегмент, где люди будут тратить деньги. Для девелоперов он тоже неинтересен. Земли теперь можно получить только по конкурсу, для дешевых проектов не время», — отмечает Борис Поздняков, генеральный директор ГК «Эскадра-П».
Тем не менее дачный рынок от Владивостока до Раздольного представлен огромным количеством участков без подряда (УБП) и готовыми дачами в садово-дачных товариществах. Большинство сделок ограничивается суммой до 1,5 млн руб. По словам риелторов, структурировать этот сегмент невозможно, предложения часто выпадают из рыночных реалий. Так, примерно идентичные дачи в районе станции Спутник могут предлагаться по цене 2 и 4 млн руб., «потолок» ограничивается только запросами собственника.
«Особенно востребована земля в черте Владивостока — примерно до Садгорода. Стандартные шесть соток покупателя уже не устраивают. Его интересуют площади 10 соток и более. Цены за последние два года не выросли, наоборот, показывают тенденцию к снижению», — сообщили в агентстве недвижимости «Аском». Ценообразование меняется в зависимости от развития инфраструктуры. Например, с появлением трассы Де-Фриз — Седанка — Патрокл стоимость близлежащих дачных участков возросла в полтора раза. Девелоперы, осваивающие земли под ИЖС, также создают точки роста, благоустраивая коттеджные поселки.
Сергей Косиков, генеральный директор ООО «Городской риэлторский центр»: «В районе ближайшего пригорода цена одной сотки может достигать 500 тыс. рублей. В среднем она составляет 300–400 тыс. рублей. За городом котируется земля в поселках Сахарный Ключ, Соловей-Ключ, где особенно много дачных товариществ. В будущем будет освоена вся доступная территория вдоль дефризовской трассы, где планируется активное строительство».
Сколько стоит отдых
Еще один из аргументов популярности дач — дешевый отдых (оставим пока за скобками тезис «физический труд — лучший отдых пролетария»). Но действительно ли он такой дешевый? Далеко не все на своих дачах копают грядки — это факт. Без специальной подготовки или неэкологичных ухищрений сельское хозяйство — занятие сомнительное. Весьма возможно, что закопанная картошка будет выкопана в том же объеме: зависит от навыков огородника, знаете ли.
Подсчитать, сколько дачники тратят на содержание своего участка, — задача, близкая к невозможной. У всех разные доходы, потребительские привычки, строительно-ремонтные навыки, не говоря уже о том, что цены во Владивостоке и в Кипарисово могут отличаться. Однако можно попробовать «салфеточный расчет». Например, простенький садовый домик за 250 тыс. руб. амортизируется процентов на десять в год. То есть если вы не хотите, чтобы он вскорости просто сгнил, 5–10 тыс. руб. в год вынь да положь. Бензин на поездки каждые выходные в сезон на расстояние 80 км (туда и обратно по маршруту Владивосток — Кипарисово), грубо говоря, 20 поездок — еще 6–8 тыс. Инвентарь, удобрения, пленка для парников, сетка-рабица для забора, садовая утварь — не меньше 5 тыс. в год уйдет у всех, кроме самых экономных. А еще электричество, дрова, взносы на нужды садового товарищества, ремонт дороги, охрану и различную закуску… В сумме уложиться меньше чем в 40 тыс. в сезон непросто.
Впрочем, тут все зависит от того, какая сумма ежегодно закачивается в родную дачу. Кто-то просто тащит туда все старое барахло и ничего не строит. А кто-то деньги не считает, справедливо полагая, что более или менее личное пространство без посторонних того стоит. Третий и вовсе предпочтет каждые выходные мотаться по турбазам, отдавая минимум 1,5–2 тыс. руб. в сутки на человека.
Анатолий Беляков, председатель совета общественной организации «Союз садоводов города Владивостока»: «В Соловей-Ключе насчитывается свыше 25 садовых товариществ, которым удалось решить задачу электрификации. 70% «землевладельцев» — люди пенсионного возраста. Многим из них заниматься садово-огородным хозяйством уже тяжело и накладно, однако преемственность поколений набирает обороты. В ряды дачников старой закалки, получивших участки от советских месткомов, вливается молодая кровь.
В садовых товариществах законом разрешена регистрация, то есть можно получить прописку, и молодежь, которой не по карману собственная квартира или участок под ИЖС, приобретает землю в дачных товариществах. Выращивать огурцы-помидоры она уже не хочет. Ее интересуют участки достаточной площади, чтобы «развернуться в полную силу» — построить дом, сауну, детскую площадку, разбить садик, обустроить газон. Дача ей нужна для отдыха».
«Покупатель сильно помолодел за последние годы. Возраст современного дачника — 35–45 лет. И в первую очередь его интересует благоприятная экология», — отмечает Елена Бородина.
Загородное зазеркалье
Есть, правда, и совсем внеэкономическое объяснение феномена дач. В XIX веке главным развлечением на дачах были неформальные театры, неподвластные цензуре свободные дискуссии. В советское время на дачах писатели могли творить, а простые граждане — спасаться от строгих взглядов старшего поколения и всевидящего ока государства. Дача всегда была территорией применения русской воли — это слово невозможно точно перевести на другие языки. На дачу тащат награбленное на работе, которая нужна для обеспечения жилья. Поэтому любая агрофирма в глазах россиян — это в первую очередь бизнесмен, желающий разбогатеть на своей картошке с помощью пестицидов, чтобы затем вырученные деньги увезти на свою дачу. Иногда экономика бессильна. Особенно в России, где вся жизнь построена на «реальности» и «зазеркалье». Тем более сейчас.
Сергей Косиков: «Дачные поселки, на мой взгляд, отживший формат — большинство из них сегодня активно преобразуются, и если вы посмотрите на зону ближайшего пригорода, то увидите расклад пятьдесят на пятьдесят: 50% — загородные дома и 50% — оставшиеся старые дачи. Все потому, что девелоперы обратили внимание на загородный рынок, и с каждым годом на нем появляются проекты все интереснее».
«Новые коттеджные поселки появляются, в то время как новых дачных товариществ, к сожалению, не наблюдается уже лет десять», — отмечает Анатолий Беляков.
Алексей Платов, директор «ИНВЕСТ БИЛДИНГ-М»: «Преимущества участка под ИЖС перед дачным участком очевидны, юридически это совершенно разные «весовые категории». На участке под ИЖС ты можешь построить дом и, зарегистрировав его, получить адрес. Это другие нормативы для коммуникаций, прилегающая инфраструктура по закону должна обслуживаться, дороги — ремонтироваться, зимой их должен чистить грейдер: таких моментов очень много, поэтому земли под ИЖС процентов на сорок дороже, чем дачного назначения, где разрешается возвести только постройку для временного проживания. Все, кто может позволить себе ИЖС, грубо говоря, освоили территорию вплоть до станции Угольной».
Проблема еще и в том, что юридически дачники находятся в подвешенном состоянии. Единственным документом, подтверждающим, что земля — ваша, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Однако никто не отменял те документы, которые выдавались ранее, — это свидетельства и кадастровые паспорта. Они просто дублируют информацию, содержащуюся в выписках ЕГРН. В идеале каждый дачник должен провести межевание участка. Согласно новому закону, вступающему в силу 1 января 2018 г., без этого невозможно будет купить или продать землю.
Еще одно нововведение — систематизация взносов на вступительные, целевые и членские. Будет прописан перечень направлений, на которые эти средства можно использовать. Во-вторых, в СНТ должно появиться имущество общего пользования. И в‑третьих, изменятся формы общественных организаций, объединяющих дачников. Останется всего два вида товариществ: садоводческие и огороднические. Строить можно будет только на землях, относящихся к категории садоводческих. Пропишут виды дачных построек: садовый дом сезонного проживания, не требующий разрешения на строительство, и полноценный жилой дом, для строительства которого нужно разрешение. В доме последнего типа можно будет жить постоянно с правом регистрации. Закон предполагает переходный период до 2021 г.
Владимир Маслов, заместитель председателя совета общественной организации «Союз садоводов города Владивостока»: «Сегодня многие садоводы вынуждены тратить время на юридические формальности, чтобы подтвердить свое право на землю. А в целом проблемы во всех садовых товариществах одни и те же — это плохие дороги, газ, вода, вывоз ТБО. За редким исключением подвижек в плане инфраструктуры нет нигде. «Пробивать» вопросы благоустройства на уровне администрации председателям садоводческих обществ не хватает времени и знаний. К тому же в Приморье много «брошенных» СНТ».
Организованные дачные товарищества по мере возможностей налаживают быт — решают вопросы охраны, противопожарной безопасности. Одно из СНТ даже приобрело для этих целей японскую пожарную машину. «Без охраны сейчас немыслимо. Обычно мы пользуемся услугами ЧОПов. Пробовали сотрудничать с казаками — их работа нас не устроила. ЧОПы себя оправдывают», — говорит Владимир Маслов.
По словам собеседника «К», в его садовом товариществе практически не осталось брошенных участков — раскупили все буквально за 2–3 года. Если еще несколько лет назад порядка 40% земель в СНТ «Гранит-3» представляли собой «полосу отчуждения», сегодня у них появились новые владельцы. «Рынок растет», — заявляют эксперты, однако и члены СНТ, и риелторы, и девелоперы сходятся на том, что старые добрые дачи растворятся среди загородного жилья.
Юлия ПИВНЕНКО
КОММЕНТАРИЙ
Марина Макеева, директор ООО «Центр развития инвестиций»: «За последние шесть лет кадастровая стоимость ряда дачных участков поднялась в 40 раз. Но это никак не влияет на рынок дачных участков. Стоимость дачных участков сформирована рынком спроса и предложения, где наблюдаются падение и стагнация. Кадастровая стоимость используется для начисления налогов собственникам недвижимости. Как фискальная мера она не может влиять на увеличение спроса на дачные участки и, как следствие, на повышение цен на дачные участки. И кстати, рынок загородной недвижимости находится в стадии падения. Цена, как правило, складывается из цены земельного участка и дачного дома, расположенного на данном земельном участке.
Если говорить о дачах как способе инвестиций, то «купить подешевле, продать подороже» — это, скорее, исключение из правила. Производство в виде овощной продукции по совокупности затрат будет неконкурентоспособно в сравнении с розничными ценами на сезонные овощи и фрукты. Так что дачи приобретают для себя, как альтернативу отдыха на природе. Это место для любителей загородной жизни, зеленых лужаек, пения птиц по утрам, а вечерам — лягушачьего хора.
Какие участки самые перспективные и почему? Перспективность участков определяет близость к транспортным магистралям, так же как и образование участков в дачный поселок. Поэтому сегодня так активно застраивается Соловей-Ключ, несколько районов дачных поселков в районе Кипарисово, популярное место — Синяя сопка. В среднем стоимость строительства там дома экономкласса площадью 100 м2 с земельным участком может составлять порядка 1,5–2 млн руб.
Можно ли говорить об элитных дачных поселках? По сравнению с поселками, сформированными в советское время, — конечно, да, в таких поселках есть улучшения для качества жизни. Но даже в таком формате они далеки от стандарта. Но поскольку городскому жителю необходима альтернатива летнего отдыха, подобные дачные поселки с бюджетной ценой будут еще долго востребованы. Поэтому и формат набирает популярность. Чтобы творить на земле».
