Ответом на это стали расширение и дифференциация логистической сети — количество складов возрастает, а их функции разграничиваются, новые объекты располагаются ближе к границам города. При этом сама система снабжения окончательно формируется в отдельный (от традиционной схемы поставок) механизм.
С точки зрения конструктива используемых зданий и организации логистики Владивосток находится на рубеже перехода от традиционной схемы к многоуровневой системе. Существующая инфраструктура пока удовлетворяет текущим потребностям бизнеса. Тем не менее первые сигналы дальнейшего движения уже наблюдаются на складском рынке: анонсируется строительство крупных центров.
Андрей Артамонов, коммерческий директор компании DNS Development: «В прошлом году подобной активности в строительстве складских помещений повышенной комфортности не наблюдалось. На сегодняшний день могу отметить два крупных объекта общей площадью более 20 тыс. м2, которые в ближайшее время будут введены в эксплуатацию. Еще около 25 тыс. м2 — на стадии проектирования и строительства в пригороде Владивостока. Увеличился и метраж складского комплекса «Янковский»: на данный момент это пять складских зданий общей площадью более 100 тыс. м2, из которых помещения класса А и В — 50 на 50%».
«Качественные складские помещения — это хороший толчок к развитию логистической отрасли. Потребность в хороших складах возрастает», — уверен Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр».
При этом рынок складской недвижимости не сжался так сильно, как рынок офисной, хотя тоже подвергся негативному влиянию новых экономических условий. Очень многие грузовладельцы закрывали склады, другая их часть была вынуждена значительно сократить количество складских остатков. Другие уменьшили количество операций или пытались снизить стоимость складской переработки. Но за счет превышения спроса над предложением рынок в целом не сильно менялся по цене в меньшую сторону, что позволило ставкам аренды быть стабильными и даже в некоторых случаях увеличиваться: по данным консалтинговой компании «Индустрия-Р», ставка аренды на складские помещения во Владивостоке в первом квартале 2017 г. составила 313 руб. за 1 м2 в месяц и увеличилась на 1,68% в сравнении с предыдущим кварталом (четвертый квартал 2016 г. — 307 руб./кв.м/мес.).
Сергей Косиков: «На оборудованные производственные помещения цена за 1 м2 составляет в среднем по городу от 300 до 600 рублей. «Старый» необорудованный сегмент идет от 50 рублей за 1 м2».
Но фундаментально рынок еще остается не насыщенным. Особенно не хватает складов категорий А и A+, что не совсем соответствует заявленному статусу региона как транспортно-логистического хаба. Виталий Горский, директор по логистике компании «Эником Невада групп»: «По сути, никто в точности не знает, какое количество складов данных категорий расположено на территории Приморского края, неизвестен и тот человек, который присваивает ту или иную категорию складу, а также по какому классификатору категория присваивается и какой масштаб этой проверки производился.
Например, площади классификации С и D — это низкоуровневые склады с земельным покрытием. Таких площадей на рынке достаточно много, большинство из них пустуют, но, как правило, стоят ниже рыночной цены. Такие склады, если взять, например, режимное хранение, требуют больших инвестиций. Качественных больших складских помещений в Приморье по-прежнему не хватает, этот сегмент необходимо развивать. Я говорю в том числе о морозильных камерах глубокой заморозки».
Поскольку оптимизация складских процессов — распространенный путь снижения затрат, то в условиях текущей ситуации требования к качеству обслуживания и хранения продукции, автоматизации складских комплексов повышаются. Дмитрий Биряев, директор по информационным технологиям и инновациям ГК «Синергия — Восток»: «Логистика товародвижения очень важна, и каждая компания подбирает склад под свои бизнес-процессы. Речь не идет о малом бизнесе. Строительство склада категорий А или В+ стоит от 100 млн рублей и выше за 7000 м2. Это и проектные работы, и земляные, и само строительство. Такие финансовые вливания может позволить себе не каждая компания. Автоматизация еще больше удорожает проект. Начальная стоимость внедрения полноценной «взрослой» WMS-системы на складе начинается от 10 млн рублей. Поэтому мелкий и средний бизнес не занимается автоматизацией складов. Максимум, что они могут себе позволить, это «ячеистое» хранение на складе и lite-автоматизация средствами 1С или подобных программ с фактическим бумажным документооборотом. ABC-анализ, управление коэффициентом использования складских площадей, а также подстройка системы под изменения товарооборота есть только у крупных компаний».
Компания, у которой есть потребности в перемещении товара по региону, старается строить или арендовать склады возле крупных магистралей вне города. Про мнению опрошенных «К» экспертов, основными трендами роста строительства помещений является декларация о развитии ТОР и свободного порта. Виталий Горский: «Какое-то время назад многие федеральные игроки пытались завести логистику через Дальний Восток на Сибирь, центр России и т. д. Оценив рынок, они убедились в отсутствии качественных складских помещений в Приморском крае и начали искать пути обхода, например, везти товар из Китая в Европу или Сибирь и оттуда уже распределять по России. Но сегодня на рынок приходят требовательные заказчики. Их пока мало, но они предъявляют высокие требования к складским и производственным площадям. Например, высота потолков должна быть не менее 12 м, обязательное беспылевое топинговое покрытие полов стоимостью около 5 тыс. рублей за 1 м2, полы должны быть легко моющиеся, глянцевые — эти требования в последнее время стали обязательными практически для всех заказчиков».
Проекты, возводимые или адаптируемые под заказчика (built-to-suit — строительство для конкретного клиента или teilor-made — строительство по заказу), станут драйвером роста рынка складской недвижимости.
Андрей Артамонов: «Наша задача — привлечь федеральных игроков на Дальний Восток, так как именно они ориентированы на большие складские площади высокого качества. На данный момент к нам уже зашли такие крупные федералы, как международная компания Tarkett, Kari и другие. Таким образом, в перспективах нашей компании — развитие строительства складских помещений по схеме B2C — строительство по индивидуальному ТЗ клиента, как с целью дальнейшей аренды, так и для продажи ему в собственность».
Виталий Горский: «На сегодняшний день комплекс «Янковский» является крупнейшим кластером в сегменте складского бизнеса, несмотря на большой минус — отсутствие ж/д путей. Однако такого рода складского комплекса на весь Приморский край явно недостаточно. Поэтому ближайшие планы компании «Эником Невада групп» — это строительство собственных мощностей, которые будут соответствовать нашим технологиям. Данные объекты находятся на этапе планирования и полностью соответствуют перспективе развития бизнеса по стратегическим направлениям на ближайшие 15 лет. Очевидно, что в Приморском крае в ближайший год такой возможности мы не имеем, так как у нас нет профицита своих складских площадей, в связи с этим строительство объектов запланировано в Хабаровске».
Ставки аренды при этом сохранят стабильность, переток арендаторов из спекулятивных складов в собственные распределительные центры существенного влияния на уровень ставок и долю вакантных площадей не окажет. Чтобы появилась инвестиционная привлекательность складских проектов, придется подождать: рынок складской недвижимости реагирует на изменение рыночной конъюнктуры всегда позже остальных сегментов, он более консервативен, но в этом и его плюс.
Евгений Цуриков, заместитель директора по логистике ГК «Синергия — Восток»: «По сравнению с прошлыми годами строительство современных складов и развитие складских услуг на данный этап времени пошло гораздо активнее. Это направление стало интересно в разрезе инвестирования. И в ближайшие 3–5 лет крупный бизнес будет строить склады, как под себя, так и для аренды с оказанием полного комплекса услуг ответственного хранения. Развитие ТОР и статуса СПВ дало к тому определенный толчок».
Анна МАЦОВСКАЯ
