В интервью «К» и. о. директора департамента земельных и имущественных отношений администрации Приморского края Александр Подольский про переход на кадастровую оценку объектов недвижимости в регионе и перспективы «дальневосточного гектара».
На кадастр
— Александр Сергеевич, в чем изменяется государственный подход к оценке земли и недвижимости?
— Раньше эта сфера регулировалась 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». По 44-ФЗ определялась организация-оценщик, с ней заключался госконтракт на проведение оценки, по нему и выполнялись работы.
С вступлением в силу 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» все стало иначе. Во-первых, оценкой занимаются специализированные организации. В Приморье создано КГУ «Центр кадастровой оценки» (ЦКО) со штатом 50 человек, 40 из которых — непосредственно оценщики.
Поменялись методики проведения оценки. Раньше они была максимально упрощены. Достаточно было провести анализ рынка, определить удельные показатели квадратного метра земельного участка, объекта недвижимости того или иного вида. Сейчас применяется кадастровая оценка — а это база, от которой отталкиваются при расчете налогов, арендных платежей. Она должна быть максимально приближена к рыночной стоимости тех или иных объектов.
— Принято решение провести кадастровую оценку объектов недвижимости в Приморье. Как идет данная работа?
— Данные мероприятия проводятся в рамках государственной программы Приморского края «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами жилищно-коммунального хозяйства населения Приморского края» на 2013–2021 гг. Начинается все с оценки и анализа данных об объектах недвижимости, зданий и сооружений. До 1 января 2019 г. ЦКО собирает сведения о местоположении, наличии коммуникаций, инфраструктуры, материалов, из которых изготовлен объект, этажности, годе постройки. Работа колоссальная. На территории Приморья зарегистрировано, по данным Росреестра, около 1,3 млн таких объектов.
В 2019 г. Центр приступит к обработке этих данных, выдаче кадастровой стоимости на все объекты недвижимости на территории края. Основной объем информации поступает из Росреестра. При регистрации объекта недвижимости данные заносятся в кадастровый паспорт, учитываются в реестре недвижимости. В случае, если какие-то графы в реестре не заполнены либо информация неактуальна, не соответствует действительности, мы запрашиваем первичную документацию. Это паспорта БТИ, технические паспорта на объекты недвижимости. Так корректируем данные, полученные из Росреестра.
— В то же время владельцы недвижимости могут и сами принять участие в корректировке данных?
— Да, есть такой вариант, как сбор и получение данных от граждан. После проведения регистрации объекта далеко не всегда граждане вносят актуальные изменения в реестр недвижимости. За время с объектом может произойти что угодно, при этом в Росреестре хранится устаревшая информация. Потому собственник имеет право подать так называемую декларацию об объекте недвижимости в «Центр кадастровый оценки» — письмом, с нарочным, занести информацию через сайт. Все инструкции есть на сайте ЦКО.
Естественно, потребуется приложить подтверждающую информацию. Недостаточно будет листа бумаги с характеристиками объекта, подписанного гражданином. Сгорел дом — заполняете и отправляете декларацию в ЦКО, прикладываете справку от пожарных, заключение экспертизы о том, что объект утрачен. Все поданные данные будут учтены при кадастровой оценке.
Пока гражданами подано всего около 500 деклараций, они принимаются до 1 января.
— С чем связана необходимость проведения кадастровой оценки?
— Кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет, и не чаще, чем раз в 3 года. Больше всего людей интересует кадастровая оценка земель населенных пунктов. Но она проводилась в последний раз в 2015 г., и до 2020 г. мы не собираемся заниматься ее пересмотром.
Объекты недвижимости, которые введены в эксплуатацию до 2012 г., оценивались по инвентаризационной стоимости. Пока в крае налог на имущество, который собирается с граждан, взимается исходя из инвентаризационной стоимости. В Приморье сложилась ситуация, когда по новым объектам люди вообще не платят налогов.
С 2020 г. Приморский край переходит на исчисление налога на имущество, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. К этому времени мы и проводим кадастровую оценку.
12,5 тысяч гектаров
— «Дальневосточные гектары» выдают уже около трех лет. Сколько их распределено?
— За это время подано около 49 тыс. заявлений. Из них граждане самостоятельно аннулировали порядка 13 тыс., все остальные документы были приняты в работу. В Росреестре зарегистрировано 12,5 тыс. договоров, 2,5 тыс. заявлений, по которым приняты положительные решения, находятся на той или иной стадии рассмотрения.
Выдача гектара проводится в две стадии. Первая — утверждение схемы, границ участка, вторая — заключение договора. Помимо вопросов рассмотрения заявления уполномоченными органами есть такой фактор, как получение согласия от гражданина.
На первом этапе схема не всегда идеально ложится на территорию. Иногда гражданин подает заявление на территорию, на которой невозможно предоставить участок. Тогда уполномоченный орган корректирует границы либо предлагает получить участок в другом месте. На что также требуется согласие гражданина.
Таких «иных вариантов» направлено людям уже тысяча. Часто мы не получаем обратной связи от граждан — по разным причинам. Обзваниваем людей. Кто-то в принципе потерял интерес к дальневосточному гектару, кто-то не согласен со схемой, кто-то просто забыл пароль от сайта госуслуги и не может туда зайти. Кто-то до сих пор не знает, что его заявка была рассмотрена, и полгода ждет согласие.
После того, как заявка согласована, мы подаем документы в Кадастровую палату для постановки участка на кадастровый учет. Готовится проект договора, который также направляется гражданину на подписание. Таких проектов направлено уже почти 2200. Обратно мы часто договоры не получаем. Причины опять-таки разные. Кто-то не посмотрел в электронный ящик, кто-то забыл сходить на почту.
— Как меняется динамика по выдаче земель? Кто — основные получатели гектаров?
— 87% — сами приморцы. На втором месте — жители Хабаровского края, от них поступило 300–400 заявлений. По 200–300 — поданы из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга. Сейчас еженедельно к нам поступает около 3–4 сотен заявлений. Были времена, когда в день приходило по 200–300. Ажиотаж прошел, что логично. Многие воспользовались программой, чтобы узаконить свои землевладения, и своих целей уже добились.
Ближе к ТОСЭР
— Участки на каких территориях края более всего востребованны? Достаточно ли там земель для соискателей?
— Самые востребованные гектары — на юге Приморья. Примерно треть относится к Хасанскому району, треть — к Владивостокской агломерации. Но Артем и Владивосток закрыты от предоставления дальневосточного гектара, земли выдаются в Надеждинском и Шкотовском районах. Много заявок по Ханкайскому, Михайловскому районам, Уссурийску.
Люди берут гектары в основном для занятий сельским хозяйством, для индивидуального жилищного строительства. В нынешнем году мы впервые приступим к осмотру участков в части целевого освоения.
Резервов по земле достаточно. На самом деле у каждого индивидуальное представление об идеальном земельном участке, которым ему хотелось бы воспользоваться. Кому-то нравится сопка, кому-то — берег моря с хорошим видом. Порядка 70% территории Хасанского района невозможны для предоставления по тем или иным причинам. Это пограничные территории, заповедники, заказники, горы, болота, поймы рек, оленеводческие совхозы. Тем не менее потенциально возможных для предоставления участков осталось в районе порядка 20 тыс. гектаров. В Надеждинском районе исторически много земли распределено под дачные участки, в Шкотовском — под сельскохозяйственное использование, там сложный рельеф. Но возможности для получения гектаров тоже есть.
— В чем состоят новшества в схеме предоставления гектаров?
— Сейчас мы самостоятельно нарезаем скопления земельных участков и предлагаем соискателям. При этом учитываем рельеф, наличие коммуникаций, энергетической инфраструктуры, возможности строительства дорог, выделяем территории общего пользования. На обычном интернет-сервисе по подаче заявок на гектар такие факторы не учтены.
Кроме того, как мы знаем, людям надо где-то работать. В Приморье активно развивается четыре ТОРа, на которых требуются (вскоре потребуются) рабочие руки. Рядом с предприятиями на территориях опережающего развития мы и будем формировать массивы участков. Притом это не обязательно будет гектар. Зачем такая территория человеку, который собирается работать на судоверфи «Звезда»? Просто огородить забором участок в гектар обойдется недешево. Не все об этом знают.
Поэтому участки будут по четверти, половине гектара. Если же гражданин хочет все-таки именно «законный» гектар, то ему предоставят несколько соседних участков.
