Несколько лет подряд эксперты констатировали, что более интересного и резонансного рынка, нежели жилая недвижимость, в Приморье нет. По итогам 2017-го ситуацию на нем они охарактеризовали словом «ломка». Во многом она была связана с поправками в 214-ФЗ, призванными максимально обезопасить дольщиков. Теперь же самым подходящим понятием происходящего может стать «неопределенность».
На рынке недвижимости Владивостока ни покупатели, ни продавцы пока не могут смириться с реальностью: первые ждут, когда цены упадут, а вторые не верят, что их надо снижать. При этом многолетний дефицит жилой недвижимости развратил сферу агентов по ее покупке-продаже: их работа сводится к тому, чтобы публиковать объявления на соответствующих сайтах в пользу продавца и встречать покупателей на адресах явки. Переговоры с теми и другими, если опустить технические характеристики объекта, ограничиваются тем, что продавцу сообщают, что он продает слишком дорого и аналогичные объекты будут дешевле, а покупателю — что у него мало денег, и то, что он хочет купить, стоит дороже.
«При правильно выбранной стоимости ходовые объекты должны реализовываться в срок до трех месяцев», — уверен генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Владимир Закурко. По подсчетам риелторов, в прошлом году во Владивостоке было продано около 16 тыс. квартир, из них 3,5 тыс. — в новостройках. По данным Управления Росреестра по Приморскому краю, количество зарегистрированных прав, сделок, ограничений на объекты жилого фонда несколько снизилось по сравнению с 2017 г.
То есть ни дешевая ипотека, ни колебания курсов валют не привели к ажиотажу. Те, кто хотел конвертировать валютные накопления в недвижимость, сделали это. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен, тем более что после декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ стартовала вторая волна подорожания ипотеки. И это при том, что рынок еще не почувствовал этого в полной мере, — банковские одобрения по кредитам действуют до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих пор выдается по «осенним» ставкам.
![]()
Откуда деньги?
Главный вопрос, который ставит экспертов в тупик, — откуда в период кризиса люди находят средства на покупку квартир, да еще в таком объеме, чтобы «разогревать» рынок?
«Подозревать граждан в сокрытии больших накоплений не стоит, — считает руководитель ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Почти 70% денег на рынке недвижимости оборачиваются только внутри этого рынка. Продал квартиру, добавил денег (возможно, ипотечных) и купил другую. Входные чистые деньги — всего 20–25% от оборота рынка. Еще примерно столько же дает ипотека».
Подавляющее большинство сделок на рынке сейчас происходит после торга. Объективный дисконт на сегодня составляет 150–300 тыс. руб., а в остальном цена будет меняться под конкретного покупателя — насколько быстро нужна продажа и насколько «смелое» предложение по цене. По словам экспертов, зачастую собственники склонны завышать стоимость квартир. Однако случаи, когда на неадекватные по цене объекты находился покупатель, единичны.
Что с ценами?
Опрошенные специалисты уверены, что в феврале цены на вторичном рынке Владивостока традиционно «стояли», и такая ситуация продлится до лета. За прошлый год они немного подросли. Но цифры каждый эксперт называет свои. Так, по данным агентства недвижимости «Аском», темпы роста стоимости квадратного метра соотносятся с инфляцией в России, которая составила 3,9%.
По словам же Владимира Закурко, стоимость выросла на 12–15%. «Повышение стоимости квадратного метра жилых помещений ожидалось уже давно, — говорит Владимир Закурко. — Этому способствовали закон об аккредитивах новостроек, сниженная процентная ставка по ипотеке, нестабильная ситуация с курсом национальной валюты и другие факторы. Продолжится ли рост? В 2010 г. можно было найти малогабаритную 3-комнатную квартиру из серии бюджетного жилья за 2 млн с небольшим. Большая часть потенциальных клиентов ждала снижения стоимости, сейчас такая квартира оценивается в 4 млн — почти в два раза дороже. Для покупателей лучшим периодом была осень прошлого года, когда цены еще не поднялись, а ставка по ипотеке составляла 9,5%. Сейчас, конечно, выгодней собственникам жилья реализовывать свои активы. Но и покупателям я бы рекомендовал не затягивать. Если будет снижение стоимости ближайшие полгода, то незначительное».
«По реальным сделкам ценообразование опирается на уровень спроса, конкуренцию и немного продажной магии», — указывает Косиков. По его словам, от уровня спроса получается базовый уровень цены. Дальше учитываются расположение дома, квартиры, состояние, виды. Есть районы с исторически объективным сложившимся уровнем спроса. Но это не постоянная величина, она может существенно меняться, что наблюдается по некоторым микрорайонам последние десять лет. Если покупателю не нужна данная конкретная квартира именно в этом доме по каким-то внутренним причинам, он всегда может уйти к «конкурентам», где цена более адекватна или можно поторговаться.
«Каждый кулик хвалит свое болото, — считает генеральный директор СК «Эскадра» Борис Поздняков. — У каждого городского района свои приверженцы. Житель Первой Речки в 80% не переедет на Вторую Речку, а житель Чуркина, скорее всего, купит в новостройке в своем районе».
Чего ждут?
«Мы наблюдаем наш рынок с 2000 г., — говорит Сергей Косиков. — Все три «кризиса» (2004, 2008, 2014) рынок немного проседал, потом быстро догонял. И на протяжении всех этих лет всегда есть люди, которые постоянно говорят о скором обвале, снижении цен. Сидят без квартиры и ждут, а цены — растут».
Эксперты не находят предпосылок к падению цен. Возможно небольшое проседание до лета — в связи с небольшим ростом сделок в ноябре — декабре. Но это будет выравнивание рынка. Дальше — или стабильность, или небольшое увеличение. Если же во Владивостоке начнутся новые «стройки века» или реализация спецпрограмм типа «ипотеки под 0%», то это подогреет спрос и, как следствие, цены.
«Мы ожидаем увеличения стоимости квадратного метра, — говорит генеральный директор СК «Система» Алишер Аббасов. — К застройщикам ужесточаются требования федерального законодательства (эскроу-счета и так далее). В связи с изменениями градостроительного плана Владивостока и политическими играми застройщикам стало сложнее работать. Пока наблюдается переходный период, рынок в ожидании. Но по ряду новостроек в прошлом году пиковые цены выросли в полтора раза».
В чем парадокс?
В этих условиях, говорит Сергей Косиков, все больше покупателей рассматривают новостройку как альтернативу «вторичке». «Если не стоит остро потребность в переезде сразу в готовую квартиру, то многие готовы рассматривать новостройки», — считает эксперт.
«Парадокс в том, что по стране объемы строительства упали, в Приморье же — выросли, — говорит заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. — Мы — единственный регион, где рост составил 30%. Почему так, сложно сказать. На первичном рынке наблюдается рост стоимости, покупателей не пугает цена в 150 тыс. рублей за квадратный метр».
«В одном и том же районе стоимость квадратного метра в новостройке может быть и 50 тыс., и 140 тыс., — указывает Борис Поздняков. — Все зависит от формата и площади квартир относительно района, правильности позиционирования. Попал застройщик «в тему» или нет, удачно ли спроектировал дом? Все индивидуально для каждого проекта. К примеру, в давно построенном «Атлантисе-2» цены в 1,5–2 раза ниже, чем в еще не готовых новостройках по соседству. Вот что значит продвижение и грамотная подача».
«Осенью квартиры в новых домах продавались хорошо, — утверждает главный инженер компании «Капитал-строй» Сергей Золотавин. — В феврале наблюдается определенный спад, он сезонный. Отмечу, что сейчас покупатели предпочитают такое жилье, в которое можно заехать и жить, а не «голые стены».
Все три «кризиса» (2004, 2008, 2014) рынок немного проседал, потом быстро догонял. И на протяжении всех этих лет всегда есть люди, которые постоянно говорят о скором обвале, снижении цен. Сидят без квартиры и ждут, а цены — растут
Какой вопрос?
Логично было бы предположить, что смещению спроса в сторону новостроек способствует износ жилого фонда Владивостока. За почти 20 лет нового столетия в столице ДФО введено всего 74 новостройки — притом что в городе около 4 тыс. домов.
Официально аварийным считается 71 дом, где проживает 1188 человек. Но по факту малопригодных для обитания построек больше. Насчитывается 687 малоэтажных многоквартирных домов возрастом до 1960 г., в том числе на островных территориях. Считается, что здания времен СССР в условиях приморского климата (морской ветер, высокая влажность, частые осадки) изнашиваются быстрее, чем такие же объекты в средней полосе. В ближайшие годы к состоянию ветхих в муниципалитете приблизятся еще несколько сотен «панелек» 60-х и 70-х годов.
«Сложно оптом оценить износ жилого фонда, — говорит Сергей Косиков. — Пятиэтажки морально и физически устарели, сейчас строят из более энергоэффективных материалов. Но во многих домах сделали капитальный ремонт, заменили все коммуникации, отреставрировали межпанельные швы и так далее. Кроме того, большой вопрос, какая среда комфортней для проживания — пятиэтажный дом на 60 квартир с зеленым сквером или четырехсотквартирная башня в бетонных джунглях».
Вместе с тем, как считает Владимир Закурко, «неправильно считать, что в Приморье слишком большой процент аварийного жилья. Хрущевки прослужат людям еще не один десяток лет. Но с каждым годом сложней продавать квартиры в 2–3-этажных домах. Многое зависит от самого дома и его локации, в целом старый фонд сейчас стоит значительно дешевле других домов».
Что дальше?
Борис Поздняков: «У людей стало меньше денег, наблюдается падение потребительского спроса. Мы переживаем свою «Великую депрессию». Сильно сомневаюсь, что переток покупателей со вторичного на первичный рынок сколько-нибудь заметен. Для того чтобы купить квартиру в новостройке, для начала, как правило, нужно уже иметь жилье. Без иллюзий: 80–90% продают старую квартиру и покупают новую. Многие делают это в ипотеку. Приобретения с инвестиционными целями сегодня минимальны. В 2019 г. будет мощная встряска строительного рынка в связи с введением эскроу-счетов. 30–50% застройщиков уйдут. Банки получат тотальную власть над оставшимися. Снизится рентабельность бизнеса.
Но любая война — для лучшей жизни. Останутся самые устойчивые застройщики. Недострои и обманутые дольщики будут исключены. С учетом того, что динамика роста цен сохранится, строительство будет инвестиционно привлекательным, люди понесут сюда деньги из банков. В конечном счете строительный рынок разовьется. Что касается цены жилья, то стоимость будет только расти — как всегда было раньше. Мир объединяется, Владивосток находится на границе западной и восточной культур, разных рас. Недвижимость здесь долго будет привлекательной».
«Новый порядок строительства, эскроу-счета не способствуют развитию строительства, — говорит Сергей Федоренко. — Кроме того, налоговая служба выжимает из участников строительного бизнеса по максимуму, все полулегальные схемы отмирают. А налоги — плюс 50% к стоимости жилья. В столице Дальнего Востока жилье будет дорожать».
