Реформа в секторе жилищного строительства, запущенная властями в 2019 г., превращается передел рынка под узкий круг крупнейших девелоперов. Запретив строительным компаниям привлекать средства дольщиков и обязав их использовать эксроу-счета, правительство незамедлительно внесло поправки в «правила игры» и ввело послабления для ряда компаний.
Согласно распоряжению премьера Дмитрия Медведева, застройщики смогут пользоваться прежней схемой долевого участия, без эскроу-счетов, если степень готовности жилого объекта составляет не менее 30% и не менее 10% продано покупателям. Более того, 30-процентный порог будет снижен до 6% для системообразующих предприятий, располагающих разрешениями на застройку не менее 4 млн кв. м жилья и работающих как минимум в четырех регионах России.
В конечном итоге бенефициарами отказа от практики продажи жилья посредством ДДУ станут крупнейшие девелоперы: под формальные критерии из распоряжения Медведева попадают лишь две компании — это ПИК и ЛСР, отмечают в обзоре аналитики Газпромбанка. Именно они, а также группа «Эталон», могут рассчитывать на существенные послабления при переходе их проектов на эскроу-финансирование. Небольшие девелоперы, развивающие один-два проекта, будут вынуждены покинуть рынок и передать свою долю крупным игрокам, предупреждают в ГПБ.
Читайте также:
Речь идет о более чем двух тысячах компаний - это 60% всех зарегистрированных девелоперов, занимающихся строительством многоквартирных жилых домов. Таких в России, по данным «ДОМ.РФ», насчитывается около 3,3 тыс. После введения эксроу-счетов порядка 30-35% застройщиков не смогут получать деньги в банках, предупреждал в середине февраля глава Сбербанка Герман Греф. В ближайшие пару лет, по его словам, рынок строительства жилья «будет сильно болеть». «Какое-то количество застройщиков просто обанкротится, это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени пока произойдет перестройка системы», - отметил Греф.
С 1 июля 2019 г. все застройщики должны перейти на использование счетов эскроу при продаже квартир. Закон запрещает финансирование строек напрямую через средства дольщиков. Деньги, которые перечислят покупатели квартир застройщикам, должны будут поступить на специальный банковский счет. Доступ к нему девелоперы смогут получить только после завершения стройки и передачи квартир покупателям. Финансировать же стройки предлагается с помощью банковских кредитов.
«Мы стараемся максимально снизить себестоимость, работая с поставщиками ресурсов напрямую, — рассказал KONKURENT.RU маркетолог «Жилкапинвеста» Антон Осипов. — Удерживать себестоимость при общем росте цен на материалы и услуги помогает в том числе возможность привлекать на ранних сроках строительства денежные средства дольщиков».
На то, чтобы получить техусловия, проектно-сметную документацию, порубочный билет и прочие согласования, по разным участкам во Владивостоке нужно от 3 до 7 лет. Отменяются уже выданные разрешения на строительство, город покрыт КУРТами, многие проекты парализованы, потому что не выдают градостроительные планы
В самых выгодных условиях тот застройщик, у которого есть собственные средства на строительство и нет необходимости в привлечении кредитов. Ведь среднеприведенный кредит за три года прибавит примерно 30% к расходам на постройку, есть компании, которые идут на такие условия. «Если строить с привлечением кредитов, себестоимость стандартного жилья начинается от 50 тыс. рублей», — отмечает директор ООО «Новый дом» Галина Шамыгина.
Читайте также:
«С 1 июля при работе по эскроу-счетам банк будет выдавать нам деньги, полученные от дольщиков по ставке от 5% годовых, что, безусловно, скажется на росте себестоимости», — говорит Антон Осипов.
Что в итоге произойдет в Приморье? С начала прошлого года стоимость нового жилья во Владивостоке увеличилась примерно в полтора раза. Ведь можно было приобрести на этапе входа (начала строительства) квадратный метр за 40 тыс. Сейчас на входе просят от 70, а завершенные проекты продают и по 130 тыс. за «квадрат». Разница в цене квадратного метра от начала стройки до ввода в эксплуатацию уже составляет чуть ли не 100%.
Универсальной маржи нет, она различается по разным проектам в разы, уверен председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков. Квартиры бизнес-класса в доме с «плохой историей», который долго строился, продаются по цене эконома.
Приморские застройщики говорят о постоянном росте всех составляющих в расходах и вспоминают подкосивший экономику кризис. Этим объясняют, почему никакой возможности для снижения стоимости квадратного метра на рынке не имеется.«Мы строим жилые дома комфорт-класса по доступным ценам, в нашем сегменте норма прибыли действительно снижается, — уверяет Антон Осипов. — Что обусловлено ростом себестоимости и снижением платежеспособного спроса. Последний фактор не позволяет в полной мере компенсировать рост себестоимости, и девелоперам приходится компенсировать это снижение за счет собственной прибыли».
Впрочем, застройщики объясняют, что существует достаточно субъективных и объективных моментов, в силу которых строительство — достаточно рискованный бизнес. Время — деньги, а различные бюрократические препоны по-прежнему сильны.
Читайте также:
«Для того чтобы вам разрешили построить на одном участке, надо провести девелопмент на пяти, потому что на четырех вам строить не разрешат, — говорит Борис Поздняков. — Но вложения, от выбора земельного участка до получения разрешения на строительство, требуются существенные. На то, чтобы получить техусловия, проектно-сметную документацию, порубочный билет и прочие согласования, по разным участкам во Владивостоке нужно от 3 до 7 лет. Отменяются уже выданные разрешения на строительство, город покрыт КУРТами, многие проекты парализованы, потому что не выдают градостроительные планы. Если попал в зону охраны памятников, опять-таки задержки. Очень многие застройщики в таких ситуациях».
Галина Шамыгина напоминает, что растягивается время согласований в тарифной комиссии, растут энерготарифы и топливо: «Когда предлагают снизить стоимость квадратного метра (просто так), мы воспринимаем это или как некомпетентность, или как издевательство. Государство могло бы этому поспособствовать, если бы помогало с землей, по техусловиям, кредитным договорам с банками — совокупно по этим позициям можно снизить себестоимость на 15%».
«Себестоимость строительства жилья уменьшить невозможно, — указывает заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. — Как на это может повлиять власть? У государства нет ни одной строительной компании, ни одного завода по производству стройматериалов».
В фаворе те застройщики, у кого есть собственные деньги и законтрактованные земельные участки. Они же будут избавлены от необходимости лезть в кабалу к банкам после того, как долевое строительство окончательно похоронят.
