Американские санкции, разговоры о дедолларизации экономики, падение цены на нефть и ожидаемое удорожание доллара — эти и другие факторы создают крайне неопределенную и нервную обстановку для частных инвесторов. Одна из реакций — вложения в недвижимость как в реальный, не финансовый актив. Какие варианты есть сегодня и на какую доходность можно рассчитывать?
В тренде
В 2000-е гг., когда цены на недвижимость во Владивостоке росли астрономическими темпами, городские метры представляли огромный интерес для спекулятивных инвесторов. Купив квартиру на ранней стадии строительства дома, можно было перепродать ее с прибылью 50%, а то и 200% после завершения стройки. Однако падение цен на жилье в результате кризисов 2008 и 2014 гг. практически уничтожило этот вид инвесторов — вместе с верой в «вечно дорожающий» владивостокский метр.
Но вкладывать средства в недвижимость можно не только для того, чтобы много и быстро заработать (или наоборот, если случится очередной экономический катаклизм и/или застройщик обанкротится), но и с целью получения относительно небольшого, но регулярного дохода. Речь идет о покупке объектов для сдачи в аренду, своеобразном «квартирном депозите».
Консервативного инвестора, который «заходит» в актив на длительный срок, не сильно волнует динамика цен на недвижимость в ближайшие год-два. Потому что он понимает — в долгосрочной перспективе, через 10–20 лет, его объект обязательно прибавит в цене, по крайне мере в рублях. Хотя бы за счет инфляции.
Конечно, в 2014–2016 гг., когда доходы по настоящим, банковским депозитам превышали 10–15% годовых, квартирные аналоги, которые в лучшем случае могли дать 4–6% («грязными»), представляли интерес только для убежденных противников банковской системы. Помимо низкой доходности, недвижимость значительно уступает вкладам по уровню ликвидности и, кроме того, сам процесс сдачи объекта в аренду отнимает немало времени и сил. А если поиск арендаторов и другие организационные вопросы поручить агентству, то придется пожертвовать частью и без того скромного дохода.
Читайте также:
Однако по мере снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ постепенно ползли вниз и ставки по вкладам. Что вновь сделало инвестиции в недвижимость достаточно привлекательной альтернативой банковским депозитам. «На сегодняшний день недвижимость осталась одним из самых стабильных объектов для инвестиций с очень низкими рисками, — считает директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков. — В зависимости от суммы и от того, что вы ожидаете, можно выбрать объекты либо с высокой доходностью на небольшой срок, либо объекты, дающие стабильный и долгосрочный прирост, но с меньшим уровнем доходности и практически с нулевыми рисками. Риски возникают при неправильном выборе объекта». И в одном случае это риск получить доход меньше планируемого или даже убыток. В другом случае это может быть риск потерять вложения полностью. Надо просто правильно выбирать объекты».
«За последние два года цена на жилье, в частности во Владивостокском городском округе, выросла на 50% и в связи с прогнозируемым уменьшением вводимых домов стоимость квадратного метра будет расти. Поэтому вложения в жилье в настоящее время более чем выгодны», — уверен председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков.
Первичные дела
Вопрос в том, сможет ли первичный рынок «проглотить» новые правила игры. Как известно, с 1 июля отрасль перешла на модель долевого строительства с использованием проектного финансирования. По новой схеме финансирования средства граждан будут попадать не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет. Сам застройщик сможет получить их только после ввода объекта в эксплуатацию. В случае если застройщик не сможет вовремя исполнить свои обязательства, дольщик сможет вернуть свои деньги в банке.
Однако федеральные чиновники справедливо испугались негативных последствий реализации этого жесткого для девелоперов плана, с большим количеством банкротств и все тех же обманутых дольщиков, и за три месяца до окончания переходного периода смягчили реформу. Более половины уже начатых строек будут завершены на привычных условиях долевого строительства. «В таких условиях на самом старте строительства стоимость жилья так же, как и прежде, будет наиболее низкой, а при сдаче дома цена новой квартиры автоматически возрастет», — сказал Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система».
Как это уже отражается на недвижимости? По словам экспертов, накопительный эффект у жилья — время играет на рост, в отличие от депозита, где время играет против базовой инвестиции.
То есть, если вы вложили 1 млн на депозит, то через год, получив, к примеру, 6% (это средний на рынке) актив потеряет несколько процентов из-за естественной инфляции. У жилой недвижимости эконом-класса идет рост в последние несколько лет и, по оценке большинства экспертов, он продолжится еще как минимум пару лет. Причем ежегодный прирост составляет более 10%.
Читайте также:
Алексей Исаков, директор ООО «Восточный ЛУЧ»: «На мой взгляд, выгоднее вкладывать в жилую недвижимость эконом-класса. Она пользуется спросом, и здесь есть некий голод, даже с учетом снижающегося уровня доходов населения.
Раньше было выгодно вкладываться в бизнес- и элитную недвижимость. Но на сегодня, по крайней мере во Владивостоке, предложение на бизнес-класс превышает спрос почти в 3 раза согласно исследованиям 2018 г. одного из владивостокских крупных риэлторских агентств. При этом недвижимость класса эконом и комфорт пользуется большим спросом, и здесь предложение отстает по объемам.
Войдя в эконом-недвижимость на стадии котлована и продав ее на стадии сдачи дома, инвестор получает около 20% (в некоторых случаях до 50%). И это мы говорим о недвижимости без отделки. Если же позаботиться о косметическом ремонте, то прибыльность сделки увеличивается значительно. Нам известны случаи, когда наши объекты продавали с наценкой почти 100%. Конечно, законы рынка никто не отменял, и если инвестор хочет продать дороже, то период выхода увеличивается.
Если же сравнить недвижимость класса комфорт с депозитом и рассмотреть период 1 год, то преимущество очевидно. По рискам оба вида инвестиций застрахованы государством на весь объем. Причем страхование по 214-ФЗ строящихся объектов жилой недвижимости гораздо выше депозита.
Коммерческие перспективы
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то здесь необходимо учитывать ряд факторов: место, наличие других предложений, возможность применения для бизнеса, ликвидность.
Алексей Исаков: «К примеру, во Владивостоке уже несколько лет стоят на продаже крупные объекты недвижимости бывших университетов. Их стоимость очень велика и применение также ограничено, поэтому большинство инвесторов с опаской смотрят на эти объекты. При этом ремонт каждого из них может потянуть на очень круглую сумму, что в итоге сделает проект неокупаемым. С другой стороны, есть более доступные по цене объекты, которые привлекательны для инвестиций как на вторичке, так и в строящихся зданиях. Но риски с вложением денег в коммерческую недвижимость сегодня несравненно велики по сравнению с жилой недвижимостью в связи с текущей экономической ситуацией. Бизнесмены чувствуют свою уязвимость и незащищенность. Поэтому мы все больше видим новых объектов под продажу — и здесь рынок также диктует свои правила: чем дороже недвижимость, тем она менее ликвидна».
Сергей Косиков: «Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то для перспективных вложений лучше иметь от 20 млн рублей и выше. Если меньше, то надо рассматривать сегмент жилой недвижимости. Это для небольших частных инвесторов. А для крупных инвесторов или инвестиционных фондов обычно отбирается пул объектов в разных сегментах».
Читайте также:
Эксперты уверены, что выгодны инвестиции в покупку квартиры с дальнейшей сдачей ее в аренду. Иван Соловьев, специалист АН «Метры»: «По рентабельности должно быть так: если стоимость недвижимости возвращается за счет арендной платы в срок до 7 лет, это отличная инвестиция. Если от 7 до 10 лет — нормально. Если более 10 лет — стоит задуматься о приобретении такой недвижимости. Эти цифры для коммерческой недвижимости. Для жилой недвижимости срок окупаемости дольше».
Алишер Аббасов: «Как показывает современный рынок, дефицит жилья во Владивостоке все больше подогревает спрос на съемные квартиры. Особенно котируются ликвидные жилые объекты, расположенные в удобных зонах города. Квартиры в таких домах очень востребованы в сегменте посуточной аренды, где стоимость суток может доходить до 100 долларов в день. Хороший толчок в арендном бизнесе дает сегодня и молодежь. Современные молодые люди отличаются мобильностью, активностью, нежеланием долго задерживаться на одном месте и предпочтениями съемного жилья покупке собственного».
Сергей Косиков: «Для сдачи в аренду подходят квартиры на вторичном рынке и некоторые новостройки. Для перепродажи, конечно, самыми привлекательными вложениями является покупка квартир в новостройках»
Что дальше?
Но настоящий удар для инвесторов еще впереди. Алексей Исаков: «На сегодняшний день строительная отрасль вошла в фазу стагнации и попала в капкан неопределенности. Формированию сложившейся ситуации, главным образом, способствовал новый Градостроительный план, а также связанные с ним административные барьеры, количество которых с каждым годом растет в геометрической прогрессии. Это требует огромных финансовых и временных затрат. Кроме того, согласование готового проекта может проходить годами. Таким образом, то строительство, которое производится еще по старому градплану, вскоре войдет в фазу завершения, а новая застройка даже не начнется. Это приведет к резкому провалу общих объемов строительства в Приморье».
«В этой ситуации недвижимость будет дорожать со сказочной скоростью, — уверен Максим Кривелевич, доцент кафедры «Финансы и кредит» Школы экономики и менеджмента Дальневосточного федерального университета, финансовый консультант. — После чего вложения в строительство будут связаны с большими рисками».
КОММЕНТАРИЙ
Денис Власов, председатель Коллегии адвокатов «Власов и партнеры»: «Инвестору вкладываться в строительство недвижимости в Приморском крае очень рискованно, что говорить про иностранцев, которые без грамотного консультанта «лоббиста» не смогут пройти у нас ни один этап в принципе. Не секрет, что во Владивостоке с мая по сегодняшний день даже не рассмотрены тысячи заявок на предоставление земельных участков, и у резидентов особых экономических зон в том числе.
Допустим, потенциальный инвестор уже имеет пригодный для строительства земельный участок в городе, но когда он попытается начать проектирование объекта, то может выясниться, что участок попал в специальную зону комплексного развития территорий (КУРТ) и требуется дорогостоящий проект планировки целого квартала, который будет делаться много месяцев. Предположим, вам удалось дойти этапа взаимодействия с организациями тепло- и водоснабжения, где вам легко могут предложить реконструировать инфраструктуру в соседнем районе города на десятки миллионов. Надо понимать, что под строительство зачастую необходимы заемные средства, каждый раз идти доказывать правоту в суде накладно и очень долго, поэтому инвесторы отказывают от проектов. Ситуация, сложившаяся в строительной отрасли, во многом объясняется тем, что у чиновников отсутствует персональная ответственность за незаконные действия по блокированию реализации проектов.
Считаю, устранению сбоев в работе застройщиков могло бы способствовать введение персональной ответственности для чиновников в случае признания их действий незаконными. Только при таких условиях ситуация начнет меняться, риски потенциальных инвесторов снизятся, а в регионе увеличатся темпы строительства».
