Естественно, наслаждаться таким комфортом можно только при условии, если над всеми службами и коммуникациями ведется тщательный надзор.
При этом встает вопрос, кому доверить полное управление жилым комплексом. Вариантов здесь несколько: ЖЭК, собственная эксплуатация здания товариществом собственников жилья (ТСЖ), передача дома в руки частной управляющей компании (УК) и, наконец, создание фирмой-застройщиком своей УК, которая будет следить только за состоянием объектов материнской компании. Вариант с ЖЭКом является, конечно же, самым худшим.
ЖЭКи почти никому не подотчетны, качество выполняемых ими работ очень низкое, а цены на их услуги растут с невероятной быстротой. К тому же сложность и уникальность жилых объектов уровня бизнес-класса предполагают большую внимательность, осторожность и значительные знания в управлении его сложными системами. А это ЖЭКам, к сожалению, не по плечу. Со временем они будут вынуждены уйти даже с рынка обслуживания жилья эконом-класса, уступив место другим формам организации эксплуатации жилья. Ведь постепенно у людей проходит оставшееся еще с советских времен незыблемое доверие к ЖЭКам, которые «не дадут в обиду». А факты игнорирования претензий жильцов и неисполнительность еще больше ускорят процесс уменьшения доли ЖЭКов на рынке эксплуатационных услуг. Поэтому отсутствие у них боязни потерять имидж и вера в собственную незаменимость являются необоснованными.
Товарищества собственников жилья характеризуются полной самостоятельностью в управлении зданием и придомовой территорией. Все возникающие проблемы, связанные с содержанием дома, начиная от уборки мусора и заканчивая очисткой крыш от сосулек, решаются совместно всем товариществом, а исполнение решений возлагается на председателя.
Преимущество такой формы управления заключается в том, что жильцы сами решают, какие работы и с какой регулярностью должны проводиться, какие обязанности возложить на самих жильцов, а для выполнения каких стоит привлечь сторонних людей, что необходимо для капитального ремонта и для обустройства прилегающей к дому территории. Но создание товарищества в основном возможно только в домах эконом-класса, где количество возникающих проблем не настолько велико, что их решение может отнять значительное количество времени.
В элитных домах для жильцов прежде всего важно, чтобы вся развитая инфраструктура жилого комплекса функционировала наилучшим образом при как можно меньшем непосредственном участии в этом самих владельцев. Для грамотной эксплуатации таких сложных объектов и создаются управляющие компании. Они могут быть как самостоятельными фирмами, целью которых является извлечение прибыли, так и дочерними компаниями фирмы-застройщика. Причем во Владивостоке существуют УК и первого, и второго типа, хотя для эффективной работы частной управляющей компании необходимо, чтобы она все-таки обслуживала довольно большое количество зданий. А таких элитных домов в столице Приморья не так уж и много.
В настоящее время эффективность УК уже признана на федеральном уровне. Их статус закреплен законодательно: в новом Жилищном кодексе управляющим компаниям посвящен целый раздел, а действовавшие ранее Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» и «Концепция реформирования ЖКХ...» прямо предусматривали внедрение управляющих компаний и их распространение как наиболее предпочтительный способ эксплуатации жилой недвижимостью.
Объявив о создании управляющей компании, застройщик имеет возможность предоставить покупателям всю интересующую их информацию, касающуюся как уровня сервиса в будущей новостройке, так и сведения о ежемесячной плате за эти услуги. Все это, естественно, увеличивает прозрачность совершаемой сделки. Неопределенность здесь сводится к минимуму, так как все оговоренные условия эксплуатации жилого комплекса вносятся в контракт.
Вообще, создание собственной управляющей компании является показателем высокого уровня фирмы-застройщика, серьезности ее намерений, а также важности для руководства фирмы задачи обеспечения как можно большего комфорта для клиентов. В этом случае успешность эксплуатации жилого комплекса напрямую влияет на престиж застройщика и, соответственно, на привлекательность будущих строительных объектов этой компании. Управляющая компания, подконтрольная застройщику, наилучшим образом подходит прежде всего для обслуживания домов бизнес-класса.
Во-первых, в домах такого уровня инженерные системы и коммуникации достаточно сложны и уникальны, поэтому для их грамотной эксплуатации нужны подготовленные и обученные люди, знающие особенности именно этого жилого комплекса. А во-вторых, любой дом, претендующий на то, чтобы называться элитным, должен обладать собственным стилем и атмосферой, которые также можно легко разрушить при неграмотном содержании дома и прилегающей к нему территории.
Управляющая компания, занимающаяся эксплуатацией дома уровня бизнес-класса, должна решать целый ряд важных задач. В первую очередь это охрана жилого комплекса. В проектах такого высокого уровня необходимо разработать целую систему обеспечения безопасности, потому что разрозненные, не связанные друг с другом меры не смогут дать нужного эффекта. Система безопасности включает в себя меры контроля доступа, работу на территории жилого комплекса охранных структур, организацию в доме круглосуточного видеонаблюдения и квартирную сигнализацию.
В обязанности управляющей компании также входит поддержание чистоты как внутри здания, так и на прилегающей территории, при этом во всем жилом комплексе должен сохраняться единый стиль, заложенный архитекторами еще во время проектирования дома. К ремонту и обслуживанию инженерных коммуникаций следует относиться с особой тщательностью из-за их сложности и уникальности. Обычно для людей, ответственных за это, разрабатываются специальные инструкции, в которых в случае возникновения определенной ситуации дается перечень конкретных действий. Все договоры с муниципальными предприятиями по вывозу мусора, ремонту тепло- и энергосетей и др. также заключаются УК.
Таким образом, только подконтрольная застройщику управляющая компания способна обеспечить надлежащий уровень эксплуатации элитного жилого комплекса, так как в этом случае нужны глубокие знания всех инженерных коммуникаций, стиля и концепции строения. Несомненно, что фирма-застройщик, объявив о создании собственной УК, показывает тем самым свой высокий класс, а также качество возводимых ею строительных объектов. Связав свою репутацию с успешностью управления жилым комплексом, застройщик гарантирует, что будущие владельцы квартир ни при каких обстоятельствах не перестанут наслаждаться тем высоким качеством жилья, который обозначила строительная компания еще на этапе начала работ над проектом.
