С марта регулирование финансирования строительства и продажи домов в коттеджных поселках максимально приблизили к правилам, действующим сейчас для многоквартирных домов, – за счет распространения на них механизма проектного финансирования. Застройщики теперь могут привлекать средства граждан не напрямую, а через счета эскроу. Будущие владельцы коттеджей фактически получат статус дольщиков – они будут заключать с застройщиком договоры долевого участия в строительстве индивидуального дома с инженерными системами. Станет ли рынок ИЖС от этого более организованным?
Вопрос для Владивостока нетривиальный: в благодатные докризисные годы достаточно много земель вокруг столицы ДФО оказалось в руках новоявленных девелоперов, вознамерившихся создать здесь маленькие островки благополучия для состоятельных людей. Получилось не у всех, а те, кто смог, сделали это с большим трудом. Одна из ключевых проблем – неурегулированность вопроса о собственности на имущество общего пользования и управления им.
Читайте также:
Что в итоге? Одни застройщики пользовались «дачной амнистией», другие оформляли ныне модные (у застройщиков) таунхаусы как индивидуальные жилые дома.
«Часто малоэтажные многоквартирные жилые дома до четырех этажей оформлялись по 215 закону, где собственнику выделялась только доля в здании, а не квартира, – рассказывает Евгений Гольдштейн, руководитель проекта Клубного комплекса «Хвоя». – Все это неправильно. Каждое жилье должно иметь документы, юридически закрепляющие за собственником права».
Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости»: «Малоэтажное строительство – это отдельный сегмент, существующий по каким-то собственным законам. Выставляются на продажу таунхаусы, которые по закону не являются жилыми помещениями (то есть в них человеку априори нельзя прописаться).
После сделки купли-продажи человек осознает, что стал собственником не отдельной квартиры, а только доли в малоэтажном объекте. Решить проблему можно только в судебном порядке, и то не всегда».
Загородная доля
Новое законодательство относит к имуществу общего пользования все, что находится на территории поселка за пределами частных участков, – от объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, необходимых для обслуживания комплекса, до детских и спортивных площадок и парковок. Доля каждого владельца коттеджа будет определяться пропорционально площади его земельного участка. Не входит в общее имущество только социальная инфраструктура.
Правда, все положения закона ориентированы на новое коттеджное строительство, вопросы существующих поселков в нем не регламентированы. Значит, по-прежнему вне регулирования остаются массы проектов, которые до сегодняшнего дня развивались по схеме продажи индивидуальных участков и далее инициативного развития территории.
Тем не менее застройщики верят, что времена хаоса пройдут. «Если раньше мы не имели права привлекать к участию средства дольщиков, а приступать к реализации здания могли только после того, как готовность его составит не менее 80%, то сегодня закон регулирует порядок долевого строительства на его начальной стадии. Кроме того, девелопер будет обязан получать разрешение на строительство – тот пакет документов, которой необходим по закону, чтобы в будущем покупатель получил жилье с точки зрения не только качества строительства, но и юридической плоскости. По сути, правительство четко объяснило правило игры на рынке, в результате чего конечный потребитель будет защищен законом», – поясняет законодательные новеллы Гольдштейн.
Читайте также:
Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля»: «На фоне устойчивого спроса на малоэтажное строительство новый закон как раз будет способствовать развитию комплексной застройки, что очень важно в текущей ситуации. Потому что в разрезе КОТ (комплексное освоение территорий) малоэтажные дома в регионе никто не строит. Возможность использования банковского финансирования расширит поле деятельности девелоперов и переведет приоритеты из плоскости «как продать дом» в «как его построить».
С введением проектного финансирования девелоперы теоретически получили возможность строить за городом комплексно. Однако для освоения большой территории необходимо разработать проект планировки с учетом всей социальной нагрузки, что предусмотрено законом о КОТ.
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Возводить инфраструктуру с нуля – достаточно проблематично. Это трудоемкое и высокорисковое мероприятие, на которое решится разве что очень крупный девелопер. Поэтому полагаю, что такой застройки в ближайшей перспективе не будет. Хотя, с другой стороны, анонсируют же сегодня такие масштабные проекты, как город Спутник. Возможно, введение нового порядка регулирования рынка малоэтажного строительства станет первым шагом к серьезной трансформации этого направления. Тем более что и мы сами, работающие в сегменте бизнес- и премиум-класса, еще недавно даже не рассматривали малоэтажное строительство. Сейчас ситуация меняется, на практике убеждаемся, что клиент начал понимать ценность такого жилья. После успешного ввода некоторых объектов недвижимости в качественном сегменте малоэтажки понимаем, что на этом рынке можно работать».
Читайте также:
Несмотря на кризис, в малоэтажной застройке спрос ориентирован не на дешевое типовое жилье, а выше среднего сегмента, уверен Евгений Гольдштейн: «Речь идет о загородных домах 100–200 кв. м улучшенной планировки. Вот этот сегмент востребован, и его необходимо развивать. Как в любое время, есть категория людей, которая хочет и может жить хорошо, и эта категория в кризис беднее не стала».
Алексей Дормидонтов: «Наиболее востребованным будет «эконом-комфорт» в ценовом диапазоне 8–9 млн руб., «комфорт-плюс» по цене до 15 млн руб., а также «бизнес» и «премиум», где стоимость недвижимости выше 15 млн. Нужно понимать, что качество жизни за городом растет, а свой дом, как правило, это не первый объект недвижимости, который покупает семья. А при дальнейшей поддержке правительства в части субсидирования процентной ставки эскроу-счетов и льготных ипотек (хоть они и рассчитаны на определенную категорию граждан) мы ожидаем наращивания темпов строительства в сегменте малоэтажки и в дальнейшем переток покупательского спроса с многоэтажки на рынок ИЖС».
Что будет с ценами?
Что касается цен, игроки рынка ожидают рост себестоимости строительства на фоне удорожания строительных материалов, но, по их словам, он будет краткосрочным и некритичным. А вот в части маржинальности мнения девелоперов расходятся.
Евгений Гольдштейн: «В малоэтажке большое значение имеет фасад. На рынке подавляющее большинство фасадов поставляла Япония, которая остановила продажи в связи с санкциями, и дефицит таких материалов, безусловно, будет. То же коснется и оконных профилей. Со временем вопрос с поставками будет решен, в этом я не сомневаюсь. Сегодня просто меняется логистика. Скорее всего, материалы в Россию будут поступать не напрямую через Японию, а, как вариант, через Китай. Это приведет к увеличению их стоимости приблизительно на 20%, но не стоит забывать, что за городом стоимость земли для застройщика в разы дешевле и ему однозначно выгоднее построить там дом. Кроме того, стоимость подведения всех коммуникаций к объекту за городом значительно ниже, так как в городе очень большое перенасыщение сетей».
Читайте также:
Алексей Дормидонтов: «Хочу развеять миф о том, что малоэтажное строительство приносит застройщикам сверхприбыли, так как затраты на него минимальные, а стоимость при продажах спекулятивно завышена. Все смотрят только на стоимость земли и самой «коробки». Но если сравнить маржинальность многоэтажного дома и здания малой этажности из расчета затрат на квадратный метр, то в нашем случае она, безусловно, выходит ниже.
Сотка земли под строительство многоквартирного дома стоит 2 млн руб. Однако эта сотка в итоге трансформируется в 500 «квадратов» жилой полезной площади. В малоэтажном строительстве затраты выше, а маржинальность ниже. Коммуникационные сети подтягиваются к каждому дому индивидуально. Домовладение необходимо оградить. А материалы, которые применяются в строительстве малоэтажки, фасад например, как правило, импортного производства. Все это удорожает себестоимость строительства, и в текущих экономических условиях себестоимость будет только расти. Притом что цены на конечный продукт увеличатся, но не критично».
Читайте также:
Пока застройщики с трудом находят альтернативу санкционным материалам. «Высококачественных альтернатив отечественные производители нам представить не могут. Более того, если раньше в Советском Союзе строительные материалы были хоть и не презентабельные, но очень качественные, то сейчас даже о качестве говорить не приходится. Однако, как известно, для одних кризис – это крах, для других – дополнительные возможности. Если Россия пойдет по правильному вектору развития, то вполне вероятно, что очень скоро мы получим эффект роста аналогов новых, качественных отечественных материалов, – говорит Евгений Гольдштейн. – Однако трубы, металл, дерево производит и поставляет Россия, и ряд мер – в том числе экспортные квоты – будут сдерживать рост стоимости отечественных стройматериалов. Поэтому лично я пока не вижу предпосылок к тому, чтобы поднимать цену на жилые объекты, но в целом могу предположить, что стоимость продаж на рынке малоэтажной недвижимости вырастет в районе 15–20%».
