От обрушения к новому буму? На что надеются застройщики

Глава российского правительства Михаил Мишустин подписал постановление о снижении ставки по льготной ипотеке до 7% годовых. Банки уже начали принимать заявки на жилищные кредиты с новой ставкой и предрекают резкое увеличение спроса на подобные займы. Девелоперы и эксперты рынка дают более осторожные прогнозы.

В апреле этого года объемы выдач ипотечных кредитов рухнули драматически – более чем на 75% по сравнению с мартом или на 71% по сравнению с апрелем прошлого года, а число выданных кредитов сократилось на 77%. Такого не было ни во время пандемии, ни в локальные кризисы 2014 и 2018 гг.

Хотя еще в первом квартале ипотека росла двузначными темпами, а в феврале – марте даже ускорилась: люди оперативно оформляли одобренные ранее кредиты, чтобы успеть до повышения ставок (либо опасаясь вообще прекращения ипотечного кредитования). Всего в апреле было выдано 37,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 130,5 млрд руб. (в марте 162,8 тыс. кредитов на общую сумму 521,3 млрд руб.).

И вот теперь – после очередного раунда снижения ключевой ставки и соответствующего смягчения и рыночных условий ипотеки – на 2 п. п. снижается и льготная ставка. К чему это приведет?

Эксперты ВТБ ожидают, что это повлияет на отложенный спрос на ипотеку, в том числе с учетом постепенного выравнивания условий по базовым программам банков и кредитов с господдержкой. «Сегодня ипотечные ставки вернулись практически к уровню начала года, – поясняют в пресс-службе банка. – Кроме того, заемщики, которые получили одобрение своих кредитных заявок по предыдущим ставкам, могут переоформить их на более выгодных условиях».

Кирилл Грибов, управляющий Приморским отделением банка «Открытие»: «Снижение ставок будет способствовать повышению спроса на льготные кредиты и позволит большему числу семей приобрести квартиру на максимально комфортных условиях. Спрос будет сосредоточен на первичном рынке».

Эффект от новых условий предоставления льготной ипотеки станет заметен в течение примерно двух-трех месяцев. Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра» (ГРЦ): «Сейчас активность на рынке все еще значительно ниже, чем в конце прошлого года. Но тенденция такова, что к концу года она вернется почти к прошлогоднему уровню. Количество сделок растет. И на вторичном рынке, и на новостройках. Причем на новостройках спрос возвращается медленнее. Объясняется это тем, что резкий рост цен в конце прошлого года и начале этого фактически «перелетел» уровень приемлемого платежеспособного спроса. И уже в тот период мы видели снижение активности покупателей на рынке. Но сезонный всплеск спроса перед новым годом, январское традиционное «затишье» смазало эту картину. А в феврале рынок вообще стал непредсказуемым. И только в июне рынок окончательно стабилизировался и пошел понемногу в рост активности».

Кратному увеличению роста на покупку нового жилья может помешать только неопределенная экономическая ситуация в стране, которая ударила по реальным доходам населения. В итоге часть россиян сейчас предпочитает сохранять денежные средства.

Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company: «С одной стороны, в апреле – марте был пик вложений населения по краткосрочным вкладам, то есть сбережения перетекли в банковский сектор. С другой стороны, в тот же период даже те банки, которые предварительно одобрили клиентам ипотеку, в итоге на сделку не вышли в силу возникшей неопределенности на рынке. Неудивительно, что в начале весны рынок просел».

Застройщики рассчитывают, что в июне – июле «депозитные» деньги освободятся и спрос на новостройки вырастет. Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Возврат средств с депозитов уже потихоньку происходит, поэтому спрос на новостройки возобновляется. В дальнейшем, вслед за снижением ключевой ставки, еще больше «подешевеет» ипотека, а именно низкие ипотечные ставки являются главным стимулирующим фактором спроса на рынке недвижимости».

Впрочем, по разным причинам покупатели не торопятся и откладывают принятие главного решения – выхода на сделку. «Некоторое оживление рынка началось, но пока на уровне интереса к покупке и бронирования», – говорит Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп».

Аналогичного мнения придерживается и коммерческий директор компании Edelweiss Яна Янкилевич: «У людей повышается интерес к приобретению недвижимости, но оформлять сделки пока никто не торопится».

На этом фоне девелоперы активно ищут способы стимулирования спроса. «Застройщики и банки пошли по пути совместных акций: снижение ставок и первоначального взноса по ипотекам, увеличение кредитных лимитов. Да, застройщик за все это платит и фактически получает меньше дохода. Но цена на рынке остается на прежнем уровне. Кроме того, ожидаем, что застройщики будут проводить часто акции со скидками или специальными условиями на определенные квартиры и локальными распродажами по типу «Черной пятницы». Одна такая распродажа уже запланирована на ближайшее время», – рассказал Сергей Косиков.

Игорь Савельев: «Фактически все застройщики Москвы практикуют собственное, добровольное субсидирование, на западе это один из самых действенных инструментов по продажам. Наши девелоперы тоже рассматривают вариант, когда часть финансовой нагрузки покупателя от покупки квартиры, стоимость которой дороже 6 млн руб., берут на себя».

Вопрос целесообразности приобретения квартиры этим летом напрямую связан с перспективами цены квадратного метра. И вот здесь застройщики составляют прямо противоположные прогнозы.

Алексей Исаков: «Девелоперы активно продвигаются по своим объектам, и вместе с повышением степени готовности объектов начинают расти и цены за квадратный метр. Особенно это видно на небольших объектах в пригороде Владивостока. Там стройка идет гораздо оживленнее и цены также меняются более динамично. По ряду объектов уже можно заметить рост цен. Мы также планируем плановое повышение в связи с повышением степени готовности дома. То есть, с одной стороны, клиенты ждут дальнейшего снижения процентных ставок, с другой – цены на новое жилье постепенно растут. Здесь нужно найти баланс, чтобы в ожидании меньшей ставки не потерять в стоимости квартиры и не переплатить из-за повышения стоимости объекта».

Алишер Аббасов: «Те, кто уверяет, что стоимость квартир будет расти, скорее всего, пытаются искусственно закрепить в сознании людей мысль о «бесконечном удорожании недвижимости». На мой взгляд, ни о каком повышении цен не может идти речи. Да, для застройщиков строительство дорожает. Но и проектов на рынок выходит больше. Полагаю, стоимость останется на прежнем уровне, особенно тех объектов, что сегодня еще на стадии котлована. В этой связи покупатель вряд ли будет расценивать покупку квартиры с целью инвестиционных вложений. Скорее, в качестве улучшения собственных жилищных условий».

Игорь Савельев: «Для застройщиков себестоимость строительства, безусловно, растет. Но при этом с каждым годом на рынок выходит все больше новых проектов. Так что снижать цены за «квадрат» застройщики не будут, но и поднимать не смогут. Конечно, если ситуация кардинально не изменится, ведь рынок фактически зависит от решений государства».