Нестабильная геополитическая ситуация обрушила спрос на рынке первичной недвижимости. Это фатальное стечение обстоятельств вынуждает девелоперов пересматривать стратегии, пишет деловой еженедельник «Конкурент».
По данным Росстата, по итогам января 2023 г. в топ-10 регионов по объему ввода многоквартирных домов застройщиками вошли Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Челябинская область, Приморский край, Новосибирская область, Республика Татарстан, Удмуртская Республика, а также Московская и Тюменская области.
Наилучшую динамику объема ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к аналогичному периоду прошлого года демонстрирует Краснодарский край, где, по данным Росстата, за первый месяц 2023 г. объем ввода многоквартирных домов застройщиками увеличился на 675,9%. Приморье стоит на втором месте с 474%.
«Мы ведем деятельность в условиях жесткой конкуренции, которая постоянно растет. Предложение на рынке превышает спрос», – говорит Яна Янкилевич, коммерческий директор компании Edelweiss.
В ситуации уменьшения спроса можно было бы ожидать от девелоперов некоторого снижения цен. Тем более что в этом плане им есть куда подвинуться, учитывая опережающий рост стоимости жилья в последние годы по сравнению с инфляцией на рынке стройматериалов, рабочей силы и т. д. Однако не все специалисты индустрии считают, что снижение цен – наиболее вероятное развитие событий.
«А с чего вдруг девелоперы будут снижать цены, особенно после того, как льготную ипотеку продлили еще на полтора года, пусть и с повышенным процентом? У застройщиков есть определенные ожидания по прибыли, которые они закладывают в цены, и на каждом этапе строительства цены поднимаются», – рассказал на условиях анонимности один из экспертов по недвижимости.
Впрочем, по его словам, текущая маржинальность строительства дает им возможность спокойно решать вопросы со скидками и дополнительными бонусами покупателям квартир в виде кладовых помещений. «Но скидки сейчас иногда доходят до 25%, а раз застройщик делает такие предложения, то он может себе это позволить – никто не будет работать не то чтобы в минус, даже в ноль», – добавил специалист.
По словам самих игроков рынка, девелоперы выводят проекты, закладывая минимум тридцать, а то и больше процентов на рентабельность. «Это необходимо для того, чтобы расширить диапазон финансового маневрирования. Потому что проекты в строительстве предполагают длинные сроки реализации – от 3 до 5 лет – с момента покупки земли до запуска управляющей компании», – поясняет Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория».
Он считает, что в скором будущем некоторые застройщики покинут рынок, так как правила игры усложняются и просто «заложить в проект маржинальность, что-то там построить и продать за сколько считаешь нужным» – не получится.
«На сегодняшний день я знаю девелоперов, которые могут зайти в новые проекты, но не делают этого в силу отсутствия перспектив. А есть застройщики, которые вообще от планов отказались. В основном это те, у кого не совсем удались предыдущие проекты. Репутация – еще один козырь нынешнего времени. На рынке останутся и будут вести борьбу за покупателя сильные игроки с качественными проектами», – говорит Безгодков.
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система», полагает, что сейчас застройщики будут отказываться от излишеств, оставляя только самое важное и необходимое потребителю: «Еще не так давно у застройщиков наблюдался тренд на строительство квартир с отделкой. А сегодня чистовую отделку многие не предлагают. Уже есть и появляются новые девелоперы, которые в качестве инструмента снижения себестоимости будут стараться применять при строительстве более дешевые материалы. То есть застройщики начнут оптимизировать себестоимость. Соответственно, в дальнейшем маржинальность будет снижаться, и стоимость квадратного метра, как я предполагаю, начнет уменьшаться. Это связано в том числе и с тем, что спрос действительно себя начинает исчерпывать. Мы в своих будущих проектах начинаем пересматривать финансовые схемы и планы с точки зрения уменьшения стоимости объектов процентов на пятнадцать без потери в качестве строительства».
Девелоперы уверены, что текущая ситуация – действительно хороший повод задуматься над продуктом и его стоимостью. «Что касается стратегий и концепций застройщиков, здесь подход у каждого индивидуальный. Безусловно, кто-то предпочтет сместиться в сегмент ниже классом и за счет снижения себестоимости постарается нарастить объемы продаж, – рассуждает Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company. – Однако замечу, что во Владивостоке и так уровень проектов не очень высокий, качественных проектов на рынок выходит в достаточно ограниченном количестве. И тем не менее увеличения покупательской активности в данном сегменте не наблюдается».
«Ситуация, при которой предложение превалирует над спросом, стимулирует застройщиков к конкурентным методам борьбы на рынке, – поясняет Алексей Безгодков. – Лично меня такая «игра» подзадоривает, ведь это некий вызов застройщикам, чтобы те начали более серьезно относиться к своим проектам, выдавая продукт более качественный, конкурентный».
Цена отображает реальный спрос – это индикатор готовности людей тратить на покупку определенную сумму. Сейчас население не готово к жестким тратам. Стоимость не соответствует большинству предложений. Но вот в перспективе, говорит Безгодков, новые проекты будут все больше усложняться и модернизироваться, а соответственно, не смогут стоить дешево. Но при этом только так появится возможность привлечь своего покупателя – удовлетворить самые изысканные его потребности.
Игорь Савельев: «Покупателей, готовых инвестировать в качественные объекты и платить за него, на рынке немало. Лично мы отходить от намеченных стратегий не планируем и продолжаем очень плотно работать над проектами в сегментах комфорт+ и бизнес».
Яна Янкилевич: «Политика нашей компании заключается в формировании качественного современного продукта, а он не может быть дешевым. Поэтому мы направили свое внимание в новых проектах на востребованную квартирографию с ликвидной площадью квартир, на ассортимент и формирование комплексных продуктов, которые можно включить в один ипотечный договор».
В целом снижающийся спрос – это временное явление, связанное с политической ситуацией в стране, успокаивают себя девелоперы. «Сейчас просто наступила негативная фаза для строительного бизнеса. Однако в целом потенциал для стройки во Владивостоке очень большой по сравнению с большинством других городов. В скором будущем застройщики начнут использовать отличный инструмент для реанимации внешнего облика города – реновацию и Владивосток засияет новыми красками. Лично я тоже думаю обратить на механизм реновации особое внимание», – резюмирует Алексей Безгодков.
