Банк России предупредил в своем аналитическом обзоре «Банковский сектор – 2022» об ужесточении с 30 мая резервирования ипотеки от застройщика с экстремально низкими ставками.
ЦБ впервые опубликовал соответствующий проект указания еще в декабре 2022 г. и до середины января принимал замечания и предложения от участников рынка. Доработанная версия учла комментарии от банковского и строительного секторов.
«Проект указания разработан в целях регулирования и минимизации кредитных и процентных рисков на рынке ипотечного кредитования, повышения устойчивости кредитных организаций, активно участвующих в программах льготного кредитования от застройщиков, и выравнивания конкурентного поля среди таких кредитных организаций, в рамках реализации регуляторных мер, анонсированных в докладе Банка России для общественных консультаций», – говорилось в пояснительной записке к документу.
Ожидалось, что новый подход к резервированию будет применяться к ипотеке, выдаваемой с 1 января 2023 г. Однако после обсуждения с банковским сообществом ЦБ разрешил кредитным организациям не создавать дополнительные резервы по ипотеке, одобренной в прошлом году, но выданной до 1 апреля 2023 г.
На резервирование кредитов, подпадающих под новое регулирование, банки получат время до 1 июня 2023 г. Для таких кредитов размер формируемых после уменьшения на величину обеспечения резервов будет увеличиваться на 30 или 50 процентных пунктов в зависимости от соотношения полной стоимости кредита и прописанных в указании индикаторов.
Также проект предусматривает увеличение с 6 млн до 20 млн руб. порогового значения величины ипотечной жилищной ссуды, которая может включаться в портфель однородных ссуд при оценке финансового положения заемщика как среднего, в целях синхронизации с текущими программами государственной поддержки граждан по обеспечению жильем.
Зачем это делает ЦБ? По мнению регулятора, ипотека стала главным драйвером роста розничного кредитования в 2022 г. По подсчетам ЦБ, за 2022 г. ипотечный портфель российских банков вырос на 20,4%, составив 14,1 трлн руб. Но это ниже результата 2021-го, когда показатель увеличился на 31%.
Выдачи ипотеки по итогам 2022 г. составили 4,8 трлн руб., сократившись на 16% по сравнению с 2021-м (5,7 трлн руб.). Причиной стал рост ставок по рыночной ипотеке в середине года, ужесточение кредитных политик банков и снижения спроса в периоды высокой неопределенности, разъяснил регулятор.
При этом из-за широкого распространения программ «льготной ипотеки от застройщика» начиная с III квартала 2022 г. заметно ухудшилось качество выдач, отмечает ЦБ. Доля кредитов с высоким риском увеличилась до рекордных 69% в IV квартале 2022 г.
Ставки по такой ипотеке могут составлять от 0,01%, но это достигается за счет завышения стоимости квартиры, предупреждает ЦБ. «Программы «льготной ипотеки от застройщика» не только несут риски для всех участников сделки, но и серьезно завышают цены на первичном рынке жилья. Спред со вторичным рынком в IV квартале 2022 г. составил 28 тыс. руб. за кв. м, или 30%», – указал Центробанк.
