В 2024 г. какие-то проекты в жилищном строительстве могут быть перекуплены – падение покупательского спроса переживут далеко не все. Таковы прогнозы экспертов рынка, опрошенных деловым еженедельником «Конкурент».
По данным ДОМ.РФ, из введенных в эксплуатацию к ноябрю 2023 г. 2,403 млн кв. м жилья в Приморье было продано только 594,290 тыс. «квадратов» – лишь 24% из общего объема. Почти 1,810 млн кв. м остаются нераспроданными. Но эксперты не делают из этого проблему.
Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра», считает объем нераспроданных квартир закономерным в связи с рекордными запусками новых проектов и высоким уровнем ввода жилья. «Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов. Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ. К моменту, когда все эти проекты достроятся, «нераспроданным» останется в среднем не более 10–15%», – считает эксперт.
При этом девелоперы не собираются сидеть сложа руки и готовы также участвовать в стимулировании спроса. Одним из инструментов являются собственные программы. «2023 год показал нам, насколько гибким может быть рынок недвижимости в условиях турбулентности. Застройщики применяли различные способы оплаты, ипотечные программы, партнерские программы, специальные предложения, скидки и готовые решения. Мы увидели, как рынок переориентировался на запросы потребителя, который и диктует все условия», – говорит Яна Молчанова, коммерческий директор Edelweiss.
Другой способ, который компании намерены активно использовать, – это переформатирование самого строительства. «Абсолютные тренды текущего и следующего года – внутренняя отделка, функциональные планировки и приоритетность строительства меньших площадей», – озвучивает позицию большинства застройщиков Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company.
Впрочем, выживать застройщикам на рынке станет сложнее, и, скорее всего, в отрасли запустятся процессы слияния и поглощения. Тем более что ключевую роль льготных ипотек в продажах первичной недвижимости понимают все застройщики, и слухи об отмене программ с 1 июля 2024 г. наводят девелоперов на неприятные размышления.
«Если эти инструменты отменят, рынок недвижимости просто обрушится, так как обычная ипотека с текущей ставкой покупателю будет не по карману», – сообщил Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория». Он подсчитал, что 20% в год – от стоимости небольшой квартиры площадью 40–45 кв. м, которая сегодня оценивается порядка 8 млн руб., даст нагрузку покупателю в более 1,6 млн ежегодно, то есть – 150–180 тыс. в месяц. «И это только банковские проценты без учета основного долга. У большинства людей возможность покупать квартиры просто исчезнет», – уверен застройщик.
В этой ситуации какие-то проекты могут быть перекуплены – падение покупательского спроса переживут далеко не все. «Однако ни о каком обрушении рынка речи быть не может. Скорее, произойдет его укрупнение, мелких застройщиков станет меньше», – прогнозирует Владимир Каплинский, эксперт Народного фронта в Приморском крае, модератор площадки «Жилье и городская среда».
По словам Алексея Исакова, генерального директора ООО СЗ «ДаВинчи Групп», некоторые застройщики рискнут выводить проект без пополнения эскроу-счетов, то есть строить под рыночные 20%. «Для крупного проекта с циклом стройки в три года можно представить стоимость такого кредита. И с учетом сниженного спроса застройщик не сможет повышать цену, а себестоимость и так очень высокая. Поэтому такие проекты, возможно, даже не будут проходить по финмоделям в банках, у которых есть целевые показатели по минимальной маржинальности девелоперских проектов», – поясняет девелопер.
Яна Молчанова: «Массовые банкротства и замораживание строительства рынку в ближайшее время не грозят, но мы допускаем, что будет выводиться в продажу меньше новых проектов. В основном повышение ключевой ставки повлияет на продажу квартир в проектах класса «стандарт» и «эконом», потому как в этих сегментах цена является основным драйвером к приобретению. В сегменте бизнес-класса и комфорт-плюс, возможно, будет больше сделок с наличным расчетом».
Сергей Косиков: «Любой проект – это чей-то бизнес, с расчетами, вложенными финансами, планируемой прибылью. И как любой проект, он может оказаться для девелопера неприбыльным или даже убыточным. Любое «искусственное» вмешательство в ценообразование может привести только к коллапсу отрасли и уходу девелоперов с рынка. Если кто-то посчитает проект «неудачным», пусть выкупает его у девелопера с дисконтом и продает по тем ценам, которые считает обоснованными. Но в целом развитие будет идти. Уже появились программы от застройщиков и банков и с рассрочкой на первоначальный взнос, и с траншевой ипотекой. Этот тренд продолжится. Да, купить в 2024 г. квартиру станет тяжелее, но новостройки не исчезнут, а рынок «вторички» сохранит свои цены при небольшом снижении спроса».
