Растущие объемы строительства во Владивостоке омолаживают рынок аренды. Повышается спрос на смарт-квартиры и сегмент «премиум», при этом наблюдается просадка в средней ценовой категории. Главный тренд – растущая популярность краткосрочного съема жилья.
«Рынок аренды недвижимости Владивостока довольно статичен. Предложение, спрос, цены зависят от совокупности факторов, в числе которых сезонность, стоимость коммунальных платежей, локация квартиры, наличие или отсутствие инфраструктуры, износ дома и так далее. В настоящее время, если говорить о сегментах, предпочтение отдается квартирам класса «премиум» и «эконом» – средний сегмент в относительной стагнации», – рассказала «К» Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости».
Диапазон спроса, по словам экспертов, очень широкий: есть контингент арендаторов, предпочитающих исключительно центр города, другие рассматривают спальные районы, кому-то интересен пригород. «Например, не так давно мы очень быстро сдали жилую площадь 100 кв. м за городом», – говорит Оборожная.
Ключевым фактором, определяющим скорость сделки аренды, по-прежнему является цена. По словам Марины Оборожной, квартира сдается быстрее, если стоимость ее немного ниже рыночной. А сама стоимость зависит от множества обстоятельств – локации, метража, самого состояния жилплощади. «Если говорить о средних ценах, комнаты сдаются в районе от 10 тыс. руб., гостинки – от 25 тыс. руб., однокомнатные квартиры – от 35 тыс. руб., двухкомнатные и трехкомнатные – от 40 и дороже. Квартиры категории VIP-класса – от 60 тыс. и выше. При этом в цену могут быть «зашиты» коммунальные платежи, но все зависит от условий собственника – нередко арендатор по договору оплачивает их отдельно», – поясняет риелтор.
Ипотека или аренда?
Стабильность рынку аренды обеспечивает, как ни странно, ухудшение условий по ипотечному кредитованию. Напомним, ставки по рыночной ипотеке уже перевалили за двухзначные цифры. В то же время льготные программы не всем подходят (или не на всех рассчитаны – кому как нравится). Но результат один: одни передумали брать жилье в ипотеку, другие, напротив, покупают собственность и сразу отдают в наем, чтобы хоть частично отыграть расходы ежемесячных кредитных выплат.
Собственник агентства премиальной недвижимости «АБРИС» Елена Трубецкая поясняет, что за год разрыв между ежемесячным платежом по ипотеке и аренде вырос в 1,8–2 раза: «Мы рассчитали среднюю стоимость двухкомнатной квартиры на вторичном рынке жилья. Для расчета ипотеки также учитывался первоначальный взнос в 20%, срок кредита 30 лет и ставка по ипотеке на готовое жилье в 17,1% годовых. Платеж по ипотеке составил 84,307 тыс. руб., аренда – 45 тыс. руб.».
Анастасия Медведева, руководитель отдела аренды «Этажи-Владивосток»: «В текущих условиях многие клиенты отложили покупку до лучших времен и продолжают дальше арендовать квартиру. Особенно резкий спад в продажах наблюдался в ноябре и декабре. В то время как в аренде, напротив, спрос очень хороший».
Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов: «Те, кто приобретает не первую, а очередную квартиру в новостройке, как правило, выводит ее в сегмент аренды. Есть и такие, кто, имея возможность входа в льготное кредитование, покупает квартиру конкретно с инвестиционными целями, как правило, сразу с готовым ремонтом с последующей сдачей в аренду».
Краткосрочные тренды
«В целом спрос на аренду во Владивостоке стабильный. А в летний и осенний периоды, когда город наполняется туристами, он принимает форму ажиотажного и краткосрочного съема жилья», – уточняет Владимир Каплинский.
В топе краткосрочной аренды – качественные квартиры, уверяют эксперты. Марина Оборожная: «С притоком иногородних гостей растет и спрос на посуточный наем жилплощади. При этом стоимость аренды дорожает, а приоритеты отдаются качественным квартирам. Бронируется такое жилье заранее, в январе-феврале. А перевести собственников квартир на краткосрочную форму аренды порой получается не просто. Хозяева весьма неохотно соглашаются на посуточную аренду. Тем не менее мы нередко подписываем корпоративные договоры на краткосрочную аренду. Например, такой договор был заключен с цирком, определяющим сотрудников на временное проживание во Владивостоке».
Владимир Каплинский: «Ажиотажный спрос связан с тем, что гостиничный фонд не может удовлетворить запрос всех, кому требуется временное проживание в летний и осенний период. Особенно остро ощущается дефицит качественного жилья во время проведения крупных мероприятий, таких как ВЭФ».
Анастасия Медведева уточняет, что в 2022 г. активный рост «краткосрочного» спроса был замечен с июня, а в 2023 г. брони начались уже в мае: «Многие клиенты выбирали квартиры заранее онлайн, по видеообзору или фотографиям. При этом собственники, которые на этот период сдают квартиры посуточно, повышают стоимость аренды, а после летнего сезона переходят назад в долгосрочную аренду».
В текущем году бронь на «краткосрочную» аренду уже открыта. Более того, в погоне за сверхприбылью на рынок заходят так называемые субарендаторы, которые сами берут квартиру в долгосрочный наем, а затем сдают посуточно. «Таких предпринимателей сегодня очень много, и не всегда их деятельность законна. Арендаторам следует внимательно относиться к вопросу поиска жилья. Стоит помнить, что сегмент аренды еще недостаточно регламентирован и требует законодательной доработки. Сегодня фактически любой может заниматься подобной деятельностью, не отчитываясь перед налоговой или даже промышляя мошеннической деятельностью», – предупреждает Каплинский.
Риелтор отмечает еще один важный тренд – в связи с увеличением количества нового жилья рынок аренды омолаживается: «Речь идет о широком выборе квартир, которые становятся альтернативой старому жилому фонду. Это очень важно, потому как у людей появляется возможность жить в комфортных условиях – независимо от статуса «собственник» или «арендатор».
