Мария Шахматова, начальник отдела оценки ООО «Дальэкспертиза»: «Рынок недвижимости в настоящее время оценивается как «рынок покупателя». А стандартная позиция продавца — выжидание. Предложения отражают завышенные ожидания продавца, который ориентируется на прошлогодние цены. При этом реальных сделок купли-продажи земли под строительство очень мало. Это обусловлено тем, что продавцы, для которых фактор времени не является приоритетным, придерживают землю до лучших времен. В то же время, если у продавца есть реальная потребность в деньгах, то условия сделки диктует покупатель, вплоть до того, что объявляет величину располагаемой суммы, и продавец соглашается. При этом можно сбросить от первоначальной цены 20—50%».
Насколько цены на земельные участки изменились сейчас по отношению к докризисному периоду?
Мария Шахматова: «Примерно на 30%. В большей степени это коснулось «переоцененных участков» в престижных районах от «Зари» и до станции Угольная».
Если не удается приобрести подходящий участок под индивидуальное жилищное строительство в городе или пригороде по разумной цене, стоит ли подыскивать варианты без оформления земли в собственность?
Кирилл Возисов, старший юрист ЗАО «Юридическая компания «ИНМАР»: «Земельный участок под застройку можно взять в аренду у частного лица, у администрации города или края с учетом предварительно заказанных сведений о земельном участке. На арендованном земельном участке осуществляется строительство объекта недвижимости с учетом категории и разрешенного использования земельного участка, а также соблюдения процедуры строительства недвижимости. Если строительство ведется легально, то арендатор имеет права, аналогичные правам собственника земельного участка (ст. 41 ЗК РФ). При продаже земельного участка, находящегося в государст-венной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки. Более того, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют именно собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Если же земельный участок был арендован у частного лица и срок аренды истек, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
Как при аренде земельного участка узнать, есть ли на нем какие-либо ограничения?
Александр Панасюк, руководитель ООО «Юридическая компании «Хронос»: «Сведения об интересующем земельном участке можно посмотреть в кадастровом паспорте участка, где содержится информация об охранных зонах инженерных сетей, водоохранных зонах и др. Также информацию об ограничениях и обременениях (залог, арест, сервитут) можно получить по запросу в Федеральной регистрационной службе. При подаче запроса необходимо сообщить кадастровый номер участка и его площадь».
Застройщик, не сумев купить подходящий участок земли, взял участок в аренду или субаренду на длительный срок и построил на нем коттедж. Часто ли случается, что такие постройки суд обязывает снести?
Александр Панасюк: «В том случае, если участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством, у застройщика действительно могут возникнуть проблемы. Замечу, что снос таких построек возможен только на основании решения суда, при этом в суд с заявлением о сносе может обратиться только собственник земельного участка».
Реально ли перевести земли из категории «сельхозназначение» в категорию «индивидуальное жилищное строительство»?
Павел Фигуров, юрист ЗАО «Юридическая компания «ИНМАР»: «Существует два варианта, когда земли сельскохозяйственного назначения можно использовать под застройку: 1) перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов; 2) изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Первый вариант в настоящее время является достаточно затруднительным в силу наличия большого количества запретов, значительной длительности процедур, а также «бюрократического фактора». Наиболее приемлемым и часто используемым вариантом для строительства индивидуального жилого дома является изменение правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения вида их разрешенного использования. В данном случае категория земель не меняется — земли остаются сельскохозяйственного назначения, а происходит смена вида разрешенного использования. К примеру, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства изменяется на ведение дачного хозяйства (садоводства) с правом возведения жилых строений. В результате строительство жилого дома на таком участке становится возможным. В настоящее время данная процедура осуществляется через главу местной администрации с учетом результатов публичных слушаний».
Если дом возведен на не предназначенном для строительства участке (например, имеющим санитарные ограничения), можно ли это узаконить?
Павел Фигуров: «Иными словами, мы имеем дело с самовольной постройкой. По общему правилу, в соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика. Но выход есть. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом — но исключительно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок. Таким образом, для того чтобы узаконить самовольную постройку, необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. В суде истцу необходимо доказать, что он имеет соответствующие права на земельный участок, факт возведения самовольной постройки, и указать расходы, понесенные застройщиком (в случае, если истцом является собственник земельного участка). Наличие самовольной постройки и его техническое состояние на момент рассмотрения дела можно подтвердить паспортом объекта, изготовленным органами технической инвентаризации. Кроме того, истцу необходимо будет доказать в суде, что права на спорный объект не принадлежат третьим лицам; что у него имеется вся разрешительная и проектная документация на осуществление строительства (если она необходима в соответствии с требованиями ГрК РФ); соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Также истцу необходимо будет подтвердить возможность принятия самовольной постройки в эксплуатацию; факт отсутствия нарушений прав и законных интересов третьих лиц, а также то, что данное строение не создает угрозы их жизни и здоровью. Если истец сможет доказать все это, то самовольную постройку можно будет узаконить».
Если человек приобрел дом, но участок под ним принадлежит муниципалитету или относится к землям неразграниченной собственности, в каких случаях он может потребовать права приватизации земли?
Александр Панасюк: «Статья 36 Жилищного кодекса РФ позволяет владельцам строений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретать права на эти земельные участки в порядке, определенном данным Кодексом. Это означает, что, приобретя дом, человек имеет возможность оформить земельный участок, на котором расположен дом, в собственность. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства — т.е. с учетом «красных линий», местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».
Игорь ДМИТРИЕВ
