Виктория Ивачева, руководитель «DNS Социо»: «Каждая школа – это живое пространство»

В Приморье, где жилое строительство бьет рекорды и новостройки растут на глазах, остро стоит вопрос обеспечения населения социальной инфраструктурой – школами и детскими садами. Если посмотреть на реальность, картина пока не столь радужна. Количество реализованных проектов невелико, в отдельных случаях сроки строительства затягиваются, а некоторые и вовсе потерпели неудачу: госконтракты и концессионные соглашения были расторгнуты.

Но есть в регионе и успешные примеры. Среди них выделяется образовательный центр «Формат» в поселке Зима Южная Надеждинского района. Этот уникальный проект, объединивший школу на 450 мест и детский сад на 240 мест, стал первым и пока единственным в Приморье успешным примером государственно-частного партнерства в сфере образования. Объекты введены в эксплуатацию в 2023 году и уже третий учебный год полноценно работают, принимая в своих стенах детей и педагогов.

Реализацией этого амбициозного проекта занималась команда «DNS Социо» – подразделение группы компаний «DNS Девелопмент», специализирующееся на создании социальных объектов совместно с государством. Деловой еженедельник «Конкурент» поговорил с руководителем компании Викторией Ивачевой (на фото сверху).

В интервью она рассказала о судьбе первой образовательной концессии в Приморье и уникальном полученном опыте, о выстраивании отношений с государством и планах по дальнейшему развитию образовательной инфраструктуры в регионе. В этом году компания заключила два крупных госконтракта: для строительства образовательного центра «Примула» на 1750 мест в DNS Сити и школы имени Курбаева в селе Вольно-Надеждинском на 1500 мест. Оба проекта масштабные и стратегические для региона, а главное – для детей и родителей.

– Виктория Валерьевна, «DNS Социо» делает важный шаг вперед, приступая к созданию образовательного центра «Примула» в DNS Сити. Эскизный проект уже получил одобрение госзаказчика. Однако реализовывать его вы будете уже не по концессии, а по 44-ФЗ. Почему?

– Решение принял государственный заказчик – администрация Надеждинского района. Аналогичный механизм используется и для строительства школы имени Курбаева в Вольно-Надеждинском, где мы также выступаем исполнителем государственного контракта. На мой взгляд, это решение было очевидным на фоне неисполнения предыдущих концессионных соглашений нерадивыми подрядчиками. Государство в лице администрации района и правительства Приморского края более не готово рисковать срывом контрактов и сроками. Механизм 44-ФЗ дает органам власти больше контроля.

– Но 44-й ФЗ также сопровождается массой сопутствующих рисков. Например, при выявлении настоящих или мнимых нарушений такой договор могут расторгнуть. Кроме того, строительство осуществляется по принципу «тебе платят – строишь, не платят – не строишь».

– В этом и заключается ключевое различие между концессией и государственным контрактом. По 44-ФЗ мы строим и передаем объект государству. Концессия же предполагает первоначальное вложение собственных средств частным инвестором, а затем – длительное сопровождение объекта. Сроки такого сопровождения могут достигать 15 лет.

К примеру, школу и детский сад в ЖК «Формат» мы ввели в эксплуатацию в 2023 г. и обязаны сопровождать объекты еще пять лет. Это включает в себя мониторинг состояния зданий, проверку работы инженерных систем, энергетику, тепло-, водоснабжение, пожарную безопасность. Ежегодно летом мы проводим текущий ремонт, в течение всего года следим за эксплуатацией объектов, выполняем профилактические работы или устраняем возникающие проблемы, привлекаем подрядчиков и контролируем их работу. Вторая часть сопровождения, которая предусмотрена концессионным соглашением, – организация дополнительного образования. Этому направлению мы также уделяем пристальное внимание.

Мы выполняем условия концессии, а заказчик, то есть государство, в течение всего срока ее действия возвращает нам средства, вложенные в строительство. Главное – концессионные соглашения позволяют снизить единовременную нагрузку на региональный бюджет на этапе возведения здания и благодаря этому строить больше школ и детских садов. Регионы получают готовые школы в «рассрочку»: рассчитываться за них можно в течение нескольких лет.

И эта модель, безусловно, выгодна и интересна государству. Проблема в другом – где найти надежного инвестора, заинтересованного вложить средства на таких условиях? Инвестора, действительно способного в рамках бюджета и в срок обеспечить строительство и оснащение сложных социальных объектов, а затем готового еще их сопровождать долгие годы. Даже на примере 44-ФЗ, где государство напрямую финансирует строительство, видно: компаний, желающих входить в такие сложные проекты, мало. На конкурсы порой не приходит ни одной заявки, их разыгрывают по нескольку раз. К примеру, для строительства школы им. Курбаева на 1500 мест в Вольно-Надеждинском администрация Надеждинского района проводила конкурс трижды, и состоялся он, только когда заявку подали мы. Других участников не было.

Строительные компании понимают, насколько высока ответственность, и далеко не все готовы ее принять. В результате сейчас для реализации таких серьезных социальных проектов или для их завершения в сложных ситуациях правительство региона вынуждено создавать свою строительную организацию, которая точно доведет объекты до конца.

– То есть концессия – это не про прибыль?

– Создать прибыльный бизнес, строя школы и детские сады на условиях концессии, невозможно.

К слову, помимо госконтракта и концессии для создания школ и садов обсуждается третий вариант – механизм КРТ, который в части строительства соцобъектов пока еще не до конца оформлен юридически и финансово, но уже набирает популярность. Мы, как девелопер, выбрали стратегию, близкую к КРТ: наши мастер-планы соответствуют стандартам ДОМ.РФ, и мы строим по этим принципам, хотя официально статуса КРТ у ЖК «Формат» и DNS Сити нет. Сейчас правительство региона активно поддерживает идею, чтобы застройщики включались в строительство социальных объектов, поскольку и жители, и бизнес заинтересованы в развитии инфраструктуры.

На этом этапе важно понять, каким образом лучше организовать финансирование для успешной реализации таких проектов. Ведь очень сложно застройщику одномоментно изъять из оборота несколько миллиардов рублей и вложить их в социальные объекты. При этом банковские ставки по кредитам для строительства образовательных учреждений соответствуют стандартному кредитованию бизнеса и довольно высоки, а специальных страховых программ для таких объектов попросту нет – страховщики предлагают стандартные условия, рассчитанные, скорее, на машины или квартиры, но не на школы или детские сады. В результате застройщик несет все риски, включая страхование от пожаров и других происшествий, на протяжении всей концессии.

Именно поэтому взаимодействие с органами власти становится ключевым – они могут помочь преодолеть финансовые и бюрократические барьеры, сделать процесс более доступным и безопасным для всех участников.

– Недавно в вашем Telegram-канале вы сообщили, что «Примула» – уникальный образовательный центр, выделяющийся масштабом и современным подходом к проектированию. В чем заключается эта особенность?

– Качественное образование – фундаментальная ценность общества. Безусловно, успех обучения зависит от квалификации преподавателей, учебной программы и репутации школы. Однако не менее важно, в каких условиях происходит образовательный процесс, включая техническое оснащение, архитектуру и функциональность школьного здания.

«Примула», на мой взгляд, – это действительно эксклюзивный проект, не имеющий аналогов в России. Это полноценный образовательный центр, объединяющий под одной крышей школу на 1100 мест и детский сад на 650 мест.

Изначально для разработки концепции мы вдохновлялись архитектурой одного из лучших в мире международных аэропортов Инчхон (г. Сеул, Южная Корея). Форматы схожи: оба объекта объединяют людей разных возрастов и предполагают высокий уровень безопасности. Только в нашем случае речь идет о детях.

Каждый терминал аэропорта рассчитан на определенную группу пассажиров, а в нашем образовательном центре – на свою возрастную группу учащихся. В аэропорту четко организованы пассажиропотоки, а у нас – потоки детей. Благодаря продуманному проектированию в ОЦ «Примула» исключены столпотворения. Все локации имеют отдельные коридорные системы и главные входы. Малыши не пересекаются со старшеклассниками, а в случае необходимости (например, ремонт в одной из секций) дети могут быть локализованы в своих корпусах. Эта концепция легла в основу проекта.

– Современным детям интересно учиться в новых, технологически оснащенных пространствах. Когда учеба увлекательна, успех достигается легче. Но как вам удалось вписаться в рамки типовых нормативов?

– Взаимодействовать с государством в таких проектах всегда непросто, это правда. Работа ведется в рамках строгой отчетности и регламентов. Для себя мы вывели несколько ключевых принципов: максимальная функциональность каждого квадратного метра, оптимальное использование естественного освещения, обеспечение условий для физической активности и отдыха детей на переменах, приоритет безопасности. А еще мы стремимся максимально сократить объемы площадей в здании, не задействованных напрямую в учебной деятельности: лестниц, подвалов, технических помещений. Это повышает финансовую и функциональную эффективность проекта. И эти принципы мы внедряем в оба проекта: и в ОЦ «Примула» в DNS Сити, и в школу им. Курбаева в Вольно-Надеждинском.

– Вот так просто? А приходилось объяснять, почему вы хотите выйти за рамки нормативов, например, в отношении площади класса?

– В России уже накоплен опыт реализации и эксплуатации нестандартных проектов. Например, мальчики 1–4-х классов на переменах предпочитают бегать, а девочки – отдыхать в классе. При этом им приходится сидеть за теми же партами, что и на уроках. А значит, ребенок не переключается, нужно предусмотреть дополнительное место для рекреации и спокойного отдыха. Площадь 62 кв. м для класса для этого недостаточна. Мы стремимся увеличить ее до 72–75 «квадратов», и это может вызывать критику со стороны Госэкспертизы, которая спросит: «Зачем расширять?» Поэтому будем обосновывать и доказывать целесообразность любых отклонений от стандартных норм. Кроме того, в случае необходимости эти квадратные метры можно использовать для увеличения ученических мест. То есть мы закладываем всегда многосценарный формат использования помещений в зависимости не только от задач сегодняшнего дня, но и с учетом возможных будущих потребностей администрации учебного заведения.

– Опыт строительства школы и детского сада в жилом комплексе «Формат» выявил, что предусмотреть все нюансы невозможно. Например, при зачислении детей в первый класс спрос на места в новой школе значительно превысил ожидания. Возникает вопрос: может ли концессионер влиять на процесс зачисления детей?

– При планировании количества мест в будущих образовательных учреждениях мы совместно с администрацией Надеждинского муниципального района учитывали прогнозируемую численность жителей ЖК «Формат», а также потребность и возможность зачисления детей из поселка Зима Южная. Кроме того, мы были ограничены площадью земельного участка, выделенного под строительство, – от его размеров рассчитывается емкость будущего социального объекта. Это регулируется нормативами.

От заключения концессионного соглашения до ввода в эксплуатацию школы и детского сада прошло 2,5 года. И когда здания уже были готовы, шли последние работы по оснащению кабинетов и стартовала приемная кампания (во всех российских школах прием заявлений в первые классы начинается 1 апреля. – Прим. ред.), желающих учиться в стенах нового и современного учебного заведения стало очень и очень много.

И здесь нужно сделать отсылку к контексту территории. Надеждинский округ по-настоящему развивается: сюда активно заходят застройщики, растут коттеджные поселки, семьи сами строят дома. В этом году по объемам жилищного строительства округ вышел на третье место среди муниципалитетов Приморья, уступая только Владивостоку и Уссурийску. Население территории прирастает, действующие школы и сады работают с превышением численности учащихся. И в этот момент ОЦ «Формат» становится новым объектом образования, построенным на территории впервые за долгие годы.

Администрация района приняла решение закрепить за новой школой и детским садом территории не только поселка Зима Южная, как было предусмотрено первоначальным расчетом при заключении концессии, но и поселки Шмидтовка и Прохладное. Это, безусловно, привело к ажиотажу при зачислении. Сейчас школу, рассчитанную на 450 мест, посещают около 900 учащихся.

Важно отметить, что ни по условиям концессии, ни с точки зрения законодательства застройщик не имеет права участвовать или влиять на процедуру зачисления детей. Это исключительная компетенция управления образования муниципалитета. Полученный опыт мы уже учли: во-первых, две будущие большие школы в DNS Сити и Вольно-Надеждинском будут строиться и вводиться одновременно – в конце 2029 года. Во-вторых, будем сразу информировать родителей, следящих за реализацией наших проектов, о различиях в полномочиях исполнителей контракта и государственных органов.

– Строительство ОЦ «Примула» в DNS Сити и школы имени Курбаева в селе Вольно-Надеждинском – проекты, требующие значительных ресурсов, особенно человеческих. Уложитесь ли вы в сроки?

– Безусловно. Прежде чем принять такое важное решение, мы провели тщательные расчеты и взвесили все факторы. Группа компаний «DNS Девелопмент» предоставила нам строительные мощности в виде генподрядчика, имеются строительные карты, определяющие порядок работ. Проекты реализуются параллельно с шагом в 1,5–2 месяца, что позволяет нам эффективно распределять ресурсы. Поэтому я уверена, что мы справимся с нагрузкой и завершим оба проекта в установленные контрактами сроки – в декабре 2029 г.

Для родителей сразу отмечу: после ввода в эксплуатацию требуется время, чтобы передать объекты государственному заказчику – управлению образования Надеждинского района, которому необходимо будет пройти лицензирование, пригласить педагогический состав, подготовить объекты к работе. Поэтому первый звонок можно планировать на сентябрь 2030 года.

– Одна из главных проблем образования – кадры. Как удалось сформировать педагогический состав в школе и детском саду ЖК «Формат»? Участвовали ли вы в этой работе и планируете ли привлекать педагогов в новые проекты?

– Еще во время строительства, за полтора года до ввода ОЦ «Формат» в эксплуатацию, мы как концессионер запустили программу «Педагогический кадровый резерв». В рамках этой программы мы проводили серьезную работу с педагогами, причем со всего Дальнего Востока: рассказывали о проекте, объясняли преимущества работы в новых современных объектах образования, разъясняли концепцию программ господдержки педагогам, работающим в сельской местности, и так далее. Особое внимание уделялось презентации нового современного оборудования в наших образовательных учреждениях. Мы смогли заинтересовать людей, и к моменту ввода объектов у нас было более 70 резюме от желающих работать.

На этом наши полномочия заканчивались, так как заключением муниципальных контрактов и трудоустройством занимается непосредственно администрация учебного заведения. Ситуация была беспрецедентной: никто до нас не привлекал педагогов в еще строящиеся объекты, и алгоритмов для этого не существовало. Как трудоустроить человека, если проект находится на стадии реализации? Школа еще не введена в эксплуатацию, а люди нужны здесь и сейчас, чтобы «стартовать» вместе со школой. Этот формат отличается от приглашения на работу в действующее образовательное учреждение. Возникли сложности. И в итоге только 12 человек из 72, приславших резюме, были готовы приступить к своим обязанностям в ОЦ «Формат» к началу учебного года.

Одновременно с этим привлечением педагогов и воспитателей занималось управление образования. В результате кадровый состав был укомплектован, однако нехватка кадров есть и сейчас.

Ситуация показала, что застройщику или концессионеру не стоит пытаться заместить функции государственных органов. Это полномочия руководителей учреждений, которые мы строим. Наша задача – обучить приглашенных педагогов работать на том современном оборудовании, которым мы оснащаем школы и детские сады.

– Вы рассказали про дополнительное образование, которое в рамках концессии обязаны предоставлять в образовательном центре «Формат». Но чему конкретно стоит учить детей и каким задачам допобразование должно служить?

– Мы исходили из того, что дополнительные услуги должны восполнять пробелы в общеобразовательной программе и отвечать реальным потребностям современных детей и их родителей.

Договор концессии, безусловно, обязывает концессионера предоставлять дополнительное образование. Можно было бы ограничиться одним кружком «для галочки», но у нас другой подход. Мы разработали комплекс мероприятий, направленных на профессиональное и всестороннее развитие детей.

В частности, создали лицензированную автономную некоммерческую организацию «Академия развития», которая работает по принципу конструктора: подбирает надежных партнеров и контролирует их работу. Например, для проведения футбольных секций мы привлекли школу «Динамо», с которой у нас эксклюзивное сотрудничество. Также с нами сотрудничает Федерация бейсбола Приморского края. Кроме того, у нас есть международная школа английского языка, секция тхэквондо, Шахматный центр Данилы Сутормина, еще одно востребованное направление – IT и программирование – представлено школой «Алгоритмика».

Помимо регулярных занятий мы проводим мастер-классы и спортивные фестивали, где дети и родители могут познакомиться со всеми направлениями допобразования и затем принять решение о записи в понравившуюся секцию.

– Получается, акцент сделан на спортивных направлениях?

– Занятия спортом крайне важны для современных детей, особенно в эпоху виртуальной реальности. Они расширяют кругозор, переключают на активную деятельность, перезагружают мозг и заряжают энергией. Отсутствие такой физической активности может иметь негативные последствия. Мы не ставим целью вырастить великих спортсменов. Наша задача – вырвать детей из сидячего образа жизни, увлечь их, заинтересовать и укрепить здоровье.

Я считаю это правильным решением. Если бы мы строили только жилье, а мы строим в пригороде, родителям пришлось бы возить детей на секции во Владивосток. А если детей несколько и у каждого свои интересы? Это огромная нагрузка на ресурсы семьи.

Мы же создали условия, чтобы жители получали качественное дополнительное образование рядом с домом. И к решению этой задачи мы подошли со всей ответственностью.

– Обязывает ли 44-ФЗ вас организовывать дополнительные образовательные услуги в школах?

– Нет. Согласно 44-ФЗ, мы обязаны предусмотреть в проекте помещения для реализации дополнительных образовательных программ, но не обязаны организовывать их работу. Например, в образовательном центре «Примула» создадим кабинет робототехники, изостудию, студию дизайна, телестудию и другие. Мы оснащаем эти помещения оборудованием и сдаем их вместе с объектом.

– Вы часто посещаете образовательные учреждения в ЖК «Формат». Это не входит в ваши должностные обязанности, верно?

– Эта работа крайне важна. Представьте себе: мы проектируем два новых объекта, и любая информация о функционировании существующих школы и сада позволяет нам анализировать и улучшать будущие проекты. Мы общаемся с учениками, педагогами, обсуждаем различные вопросы. Например, насколько комфортна гардеробная? Что можно улучшить? Мы берем эти идеи за основу при реализации новых проектов. Я наблюдаю за тем, как дети идут в столовую, как выстраивают маршрут, где и на какой высоте расположены умывальники и так далее.

Кроме того, интересуюсь дополнительным образованием: оцениваю наших партнеров с точки зрения принятых решений, спрашиваю мнение родителей и детей. Это комплексная и необходимая работа.

Каждая школа – это живое пространство. Сейчас нам нужно спроектировать сценарии жизни детей и педагогов в будущих объектах. И мы с командой напитываемся этой школьной жизнью, чтобы в стенах новых школ сделать ее еще комфортнее, разнообразнее, интереснее.

– Как вы взаимодействуете с родителями, учитывая пристальное внимание к проектам строительства школ и садов? Отвечаете ли вы на вопросы и рассказываете ли о ходе работ?

– Встречи с родителями ОЦ «Формат» стали доброй традицией. Здесь регулярно поступают предложения о модернизации. Например, недавно родители попросили предусмотреть велопарковку рядом со школой и установить питьевой фонтан. Мы рассматриваем такие предложения и предлагаем способы реализации в соответствии с многочисленными требованиями к работе образовательного учреждения.

Если говорить о новых проектах, то для каждого из них созданы Telegram-каналы. Наша задача – информировать о ходе работ. Мы стараемся отвечать на вопросы, но их поступает очень много, и не на все удается дать развернутые разъяснения.

Часто родители хотят увидеть начало строительства сразу после заключения госконтракта. Однако прежде, чем техника выйдет на площадку, необходимо провести важный этап – проектирование, который занимает не менее года. Родители часто спрашивают: «Разыграли проект на 4 млрд, а когда начнете строить?» Их пожелания сводятся к «Постройте побыстрее!». При этом сроки строительства определены контрактом – до декабря 2029 г.

Мы всегда даем обратную связь, объясняя, что строить без проекта или с плохим проектом нельзя. Необходимо тщательно все просчитать, ведь речь идет о нетиповых решениях.

Одна только работа над контуром безопасности требует серьезного подхода. Нормативы охраны школы и образовательного центра на 1500–1750 учащихся отличаются от учреждений с меньшей численностью. К примеру, КПП должно быть оснащено интроскопом для просвета портфелей и сумок. Вход на территорию для родителей запрещен, а значит, нужно предусмотреть комфортную зону ожидания. Все это нужно продумать. Системы кондиционирования и шумоподавления – для такого огромного комплекса они требуют отдельного проектирования.

Задач много, и решить их быстро не получится. Потому что быстро – значит плохо. Мы работаем на качество. Подбираем команду профессиональных проектировщиков, инженеров, подрядчиков – это сложная работа. Многое делаем самостоятельно: посещаем другие школы в разных городах России, чтобы проанализировать опыт, собираем информацию по крупицам. И лучшие решения – внедряем в наши проекты.

– После того как вы и ваша команда так всесторонне погрузились в «школьную» жизнь и процесс ее создания, изменилось ли ваше личное представление о школе? И что такое сегодня – современная школа?

– Для всей команды «DNS Социо» школа – это гораздо больше, чем просто здание, пусть даже с современной архитектурой и «начинкой» из нового оснащения. Это целая экосистема, напрямую влияющая на развитие личности ребенка, его социализацию и мотивацию учиться.

Проектируя и строя учебные заведения, мы обращаем внимание на мельчайшие детали, ранее казавшиеся незначительными.

Естественный свет и большие окна с видом на лес – дают маленькому человеку простор взгляда и возможность замедлиться в школьной суете.

Правильно подобранная цветовая гамма интерьера – стимулирует концентрацию внимания и снижает утомляемость.

Зонирование пространства с разделением на зоны отдыха, творчества, учебы и общения позволяет детям переключаться на разные виды деятельности и восстанавливать силы.

Просторные классы, удобные рабочие места, наличие мультимедийного оборудования и интерактивных досок превращают уроки из монотонных лекций в увлекательные занятия, на которые хочется спешить с искренним любопытством.

Мы отчетливо видим связь между физическим окружением и качеством учебного процесса. Наша команда не просто опирается на СНиПы, СанПиНы и ГОСТы, мы идем дальше: изучаем исследования нейропсихологов о влиянии цветов, текстур, уровня звука, освещения и других факторов на ребенка. Самое интересное в том, что для разных возрастов это влияние разное. И мы стремимся все это учесть и реализовать, причем в соответствии с госстандартами и строго в рамках бюджета.

Приступая к новому проекту по созданию школы, мы видим всю глубину влияния архитектуры и дизайна на качество образования. Точно знаем: принятые сегодня решения должны помочь сформироваться и вырасти новому поколению приморцев. Это большая ответственность.