Москва формирует большую часть инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в России. По итогам 2025 года на столицу пришлось около 70–75% всех сделок в стране. Это не просто концентрация капитала — это среда, где быстрее проявляются изменения спроса, доходности и стратегии инвесторов. Перед тем как делать инвестиции в коммерческую недвижимость - важно знать, что ключевое значение имеют не только цена входа, но и параметры объекта: локация, арендатор, формат и стадия проекта.
На практике инвесторы чаще выбирают:
Такие форматы проще управляются и быстрее находят арендатора.
Почему капитал идет в коммерцию
Сдвиг в сторону коммерческой недвижимости связан с предсказуемостью денежного потока. В отличие от жилья, где доход зависит от перепродажи или краткосрочной аренды, коммерческие объекты работают через долгосрочные договоры с арендаторами. Это снижает волатильность.
Дополнительный фактор — структура доходности. На фоне снижения ставок по депозитам и колебаний на фондовом рынке коммерция сохраняет конкурентное соотношение риска и прибыли. Поэтому инвесторы перераспределяют капитал: часть средств уходит из жилого сегмента в офисы, склады и ритейл.
Объем рынка и динамика
В 2025 году инвестиции составили примерно 650–800 млрд рублей.
При этом динамика неравномерная:
Это отражает смену фазы рынка. После периода агрессивного роста инвесторы стали выбирать объекты с понятной экономикой и минимальными рисками.
Отдельно усилилась роль сделок на стадии девелопмента — почти половина инвестиций приходится на строящиеся проекты. Это показывает, что инвесторы готовы ждать доход, если видят потенциал роста стоимости.
Сегменты: где формируется доход
Офисы
Офисный сегмент остается крупнейшим по объему вложений — до 60% рынка. Причина — высокая ликвидность и понятная модель аренды.
Ключевые характеристики:
Доходность здесь формируется за счет долгосрочных арендаторов: корпораций, IT-компаний, финансового сектора.
Торговая недвижимость и стрит-ритейл
Интерес к торговым площадям восстановился: сделки выросли примерно на 25% за год. Основной драйвер — локальный потребительский спрос.
Коммерческая недвижимость Москвы остается инструментом для тех, кто ориентируется на регулярный доход, а не на краткосрочную прибыль. Доход формируется за счет аренды, а не перепродажи.
Как меняется поведение инвестора
Текущий рынок требует более точного расчета, чем несколько лет назад. Массовые покупки «на рост» уступили место выбору объектов с прогнозируемым cash flow.
Сейчас инвестор оценивает:
Отдельно растет интерес к покупке через торги — этот канал дает доступ к объектам с дисконтом и увеличивает маржинальность сделки.
