Квартира или автомобиль по цене вдвое меньше рыночной — это не фантастика, а реальность аукционов по продаже залогового имущества. Банки, стремясь вернуть выданные кредиты, порой выставляют объекты с дисконтом до 30–50%. Но насколько выгодно ввязываться в этот квест и какие подводные камни ждут покупателя?
Банки реализуют залоговые активы через специализированные электронные торговые площадки. Это целая экосистема, где можно найти все: от квартир и домов до промышленных предприятий и коммерческих помещений.
СПРАВКА
Какие существуют порталы?
Portal DA — маркетплейс, созданный Сбербанком, который объединяет предложения десятков финансовых организаций, лизинговых компаний и государственных структур.
Сбербанк-АСТ — еще одна крупная площадка с отдельным разделом по продаже имущества должников.
Российский аукционный дом (РАД) — проводит торги по всей стране, являясь одним из ключевых игроков рынка.
ГИС Торги и Центр реализации (bankrot.centerr.ru) — государственные и частные порталы, агрегирующие информацию о торгах.
Объем предложений постоянно меняется. Например, на маркетплейсе ВТБ «КомиссиON» весной 2026 г. было опубликовано более пятисот объявлений — от жилой недвижимости до транспорта и оборудования. Евгений Новиков, руководитель департамента финансового урегулирования ВТБ, подчеркивает, что такие сделки позволяют приобрести активы по конкурентной цене и с высокой степенью прозрачности, что делает их привлекательными для инвесторов.
Наиболее заметный рост наблюдается в сегменте автомобилей. По итогам первого квартала 2026 г. количество сделок по продаже автомобилей в сервисе «КомиссиON» увеличилось в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем продаж — в 3,5 раза. Средняя сумма залогового авто составила 943 тыс. рублей, что на 12% выше, чем в первом квартале 2025 года.
В сегменте недвижимости рост оказался более умеренным. Число сделок в сервисе ВТБ увеличилось на 50%, а объем продаж — на 44%. При этом, несмотря на рост числа объявлений на 60%, количество просмотров незначительно снизилось. Средний чек на залоговую недвижимость в первом квартале составил 5,3 млн рублей, что всего на 3% выше, чем в прошлом году.
Не стоит путать принудительную продажу залогового имущества с обычной покупкой квартиры, у которой еще не погашена ипотека. Второе — стандартная и безопасная практика на вторичном рынке.
«Многие семьи покупают жилье в кредит, а через несколько лет решают расширяться. Такие квартиры спокойно продаются, — поясняет Евгений Тимофеев, риелтор компании «Этажи-Владивосток». — Процесс отлажен: стороны согласовывают порядок погашения долга, банк снимает обременение, и покупатель получает чистый объект».
По его словам, наличие ипотеки у продавца сегодня не является поводом для торга — это стало нормой рынка.
Чем привлекают залоги?
Залоговое имущество можно условно разделить на два типа: то, что продается добровольно, и то, что реализуется принудительно. В первом случае, однако, отмечает эксперт по торгам Сергей Падалко, это не самый простой путь. «Банк должен согласовать сделку, а вырученные деньги направляются прежде всего на погашение задолженности. На практике продать такой объект самостоятельно бывает сложно», — поясняет он.
Принудительная реализация встречается гораздо чаще. Когда заемщик перестает платить по кредиту, банк после определенного срока просрочки запускает процедуру принудительного взыскания.
«Правила обращения взыскания на залог во многом имеют приоритет: даже если жилье единственное, даже если там зарегистрированы члены семьи и дети, сохранить его нельзя. Залоговое имущество все равно будет продано, а банк получит деньги в счет долга», — объясняет Сергей Падалко.
Обычно банк обращается в суд, и по его решению имущество передается кредитору для последующей продажи на торгах.
Принять участие в торгах несложно: достаточно зарегистрироваться на электронной площадке, внести задаток (обычно 5–10% от стартовой цены) и подать заявку на участие в аукционе.
«Весь процесс проходит официально и прозрачно. Когда аукцион завершен и победитель определен, дополнительных согласований с банком уже не требуется. Мы просто подаем документы на регистрацию», — поясняет Сергей Падалко.
Важный плюс принудительной реализации — автоматическое снятие обременения. Как только сделка проходит установленную процедуру, залог прекращает действовать. «У меня буквально на днях была такая сделка — все сработало именно так. А вот при добровольной продаже снятие залога требует отдельного взаимодействия с банком, и, как правило, это сложные и долгие алгоритмы», — делится опытом эксперт.
Главная приманка залоговых аукционов — цена. Стоимость объектов на торгах нередко снижается на 30–40%, а иногда и до 50%. Это связано с тем, что многие покупатели опасаются юридических сложностей и не знакомы с процедурой.
В крупных городах, где конкуренция выше, дисконт обычно составляет 20–30%, что все равно выгодно. А в небольших моногородах снижение может достигать и 50–70%.
Однако самая низкая цена — не всегда самая выгодная покупка. За ней могут скрываться серьезные проблемы.
Сергей Падалко приводит пример: «В Приморском крае есть недорогая однокомнатная квартира на периферии, единственное жилье для семьи с детьми. На звонки собственница реагирует резко, говорит, что будет судиться. Такие объекты часто продаются с большим дисконтом, но лично я стараюсь не связываться с такими историями. Затраченные усилия по финалу не оправдываются, а выселять детей просто по-человечески неприятно».
Главные риски
«Риски есть, и они вполне конкретные», — предупреждает директор ООО «Мазер Групп» Евгений Тулубенский. По его словам, хотя банк и является надежным продавцом, он реализует имущество в том состоянии, в котором оно к нему перешло, то есть «как есть». Это касается как физического состояния объекта, так и его юридической чистоты.
Если говорить о недвижимости, то главный нюанс — это люди, которые могут быть там прописаны или фактически проживать. «Например, несовершеннолетние или те, кто имеет право пожизненного проживания, — уточняет Тулубенский. — Их выписка и выселение могут занять месяцы, а то и годы судебных разбирательств».
Отдельную зону риска представляют случаи, когда в квартире прописан человек, призванный на СВО. «Такие процедуры нередко приостанавливаются, а если человек числится без вести пропавшим, выписать его почти невозможно без подтверждающих документов — и это нужно учитывать заранее», — предупреждает юрист Сергей Падалко.
При покупке залогового автомобиля главный риск — это скрытые технические дефекты, которые нельзя выявить без полноценной диагностики.
«Если речь об автомобиле и он стоит на хранении у банка, лучше лично осмотреть машину, завести и проверить работоспособность. Иногда авто изымают на эвакуаторе, не запуская двигатель, и банк может просто не знать о скрытых неисправностях», — советует Сергей Падалко.
Кроме того, по словам юристов, покупателю всегда нужно закладывать дополнительное время на снятие старых ограничений в базах ГИБДД или Росреестра, что может затянуть процесс оформления.
Высокий спрос на залоговое имущество привлек внимание мошенников, особенно в центральной части России. Евгений Тулубенский описывает популярную схему: «Они предлагают купить реально существующие квартиры по заниженной стоимости, выдавая себя за агентов банков или организаторов торгов. Покупатель отдает деньги, а потом выясняется, что реальный собственник вообще не знал о продаже, а документы подделаны».
Золотое правило здесь — никакой спешки. Необходимо тщательно проверять статус продавца и переводить деньги только по официальным реквизитам самого банка или через защищенные каналы.
