Марина Макеева, генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций».
Родилась во Владивостоке, окончила школу № 52, в 1987 г. - Дальневосточный политехнический институт по специальности «промышленное и гражданское строительство». В 2007 г. окончила Финансовую Академию при Правительстве России по специальности «финансы и кредит». В 2011-м получила ученую степень «кандидат экономических наук».
Входит в состав рабочей группы по разработке федеральных стандартов оценки при Минрегионразвития.
Марина Макеева сделала то, что не удалось другим: выиграла несколько крупных госзаказов в период подготовки Владивостока к саммиту АТЭС-2012. Многие до сих пор убеждены, что не без протекции нужных людей. В интервью «К» Макеева развенчала все домыслы.
- Марина Юрьевна, вы создавали компанию в конце 90-х годов, когда профессия оценщика еще не была так востребована. Как пришла идея заняться этим бизнесом? Много ли потребовалось вложений на первых порах?
- Все началось с объявления в газете «Российское общество оценщиков». Это был 1995 год, я работала в Приморгражданпроекте, и там мне очень нравилось. Объявление было о курсах по оценке бизнеса в Москве. Потом были еще курсы, а уже через два года я решила открыть Центр развития инвестиций. Начинала с группой единомышленников, помогали и друзья. Вложения, конечно, были, но незначительные.
- Помните своего первого заказчика?
- Конечно, это была переоценка здания, в котором мы впоследствии на правах аренды пользовались помещением для компании.
- Если вернуть 1997 год, изменили бы что-нибудь?
- Предпочла бы заниматься детьми и домом, а еще вышивать крестиком. Очень дорожу своей семьей.
«Нет смысла лукавить»
- Как вы оцениваете рынок оценочных услуг в Приморском крае?
- Оценочных компаний только во Владивостоке порядка 40 и, если говорить начистоту, то, на мой взгляд, у нас нет рынка оценочных услуг как такового. Это какое-то броуновское движение, без какого-либо регулирования и этических норм внутри сообщества. Больше всего огорчает тотальный демпинг. Случается, что в ходе торгов стоимость контрактов снижается до 20%-10% от первоначальной стоимости или, хуже того, участник, видимо, не осознавая последствий, забирает контракт «в минусах». Я уже неоднократно говорила, что если бы были публичные отчеты об оценке в свободном доступе, то такого убийственного демпинга на рынке не существовало бы.
- Госзакупки — это одна из доходных статей вашего бизнеса?
- По статистике, 90% заказов — это госзакупки. Мы активно участвуем в предложениях, но крайне редко выполняем госзаказы. Причина всему демпинг. Вообще закон о госзакупках не позволяет квалифицированно выбирать компанию. Единственный критерий — это самая низкая стоимость контракта. Понятно, госзаказчики заинтересованы в снижении цены. Но ведь качество выполнения работ хромает.
- Несет ли оценщик ответственность за недобросовестную работу?
- Здесь не все так просто. Если за рубежом деятельность оценщика — это чисто деятельность консалтинга, то в России она регламентируется достаточно странно. Нас, с одной стороны, приравнивают к нотариусам, потому что мы несем ответственность всем своим имуществом за результаты работ. Кроме имущественной ответственности, на нас возложена и уголовная. Между тем в законе прописано, что субъектом рынка является физлицо. Я, как руководитель, заключаю классический трудовой договор с физлицом. Этот «субъект» выполняет работу, допускает неточность, но я никаких мер, кроме административной ответственности, к нему применить не могу. Встает вопрос о коллизии права: а его имущественную ответственность куда мне вписать в договоре? А если судебное разбирательство, то иск будет предъявляться непосредственно к компании? Структура права настолько непонятная, что порой до абсурда доходит.
- Оценить можно все или есть то, что невозможно оценить с экономической точки зрения?
- Оценить можно все, на что есть права. Можно оценить услуги, имея в виду, например, предоставление аренды как услуги.
- Бывает, что оценщик поддается соблазну и завышает либо занижает стоимость объекта оценки?
- Есть такое понятие, как волатильность рынка, диапазон цен. Рассчитанная стоимость в любом случае должна быть в диапазоне. Более того, отчет об оценке - это документ, содержащий сведения доказательного значения. Т.е. все факты, приведенные в отчете, должны быть подтверждены или рынком, или расчетами. Так что нет смысла лукавить.
«Отступать не собирались»
- Давайте вспомним историю «давно минувших дней». В рамках реализации государственных программ по подготовке к саммиту АТЭС «Центр развития инвестиций» принимал участие в таких инвестиционных проектах, как создание игорной зоны «Приморье», строительство двух пятизвездочных гостиниц, мостов, проектирование океанариума на острове Русский. Как удалось получить госзаказы саммита, когда все кругом только и шумели о том, что местных к пирогу не допускают?
- Все как обычно, на конкурсах. Тогда еще не было электронных торгов, и мне приходилось на аукционы летать в Москву. Помню самый первый. Когда я уже была в Москве, раздался звонок, и представитель одной из московских компаний, также участницы торгов, напрямую мне предложил: плати 500 тыс. руб. - и мы освободим площадку. Стоимость контракта тогда была 1,3 млн руб. Я отказалась, после чего посыпались угрозы сбить цену до самого минимума. Но для нас эта работа была имиджевая, рейтинговая, и отступать мы не собирались. В итоге они все-таки сбили цену, и мы взяли контракт за 720 тыс. руб. И, в принципе, я не пожалела ни о чем. Это был опыт, и потом ЦРИ еще не раз участвовал в аукционах саммита.
- Ваша компания оценивала квартиры в домах, подлежащие изъятию во время строительства ДВФУ. Не все остались довольны полученными суммами.
- Да, мы выиграли аукцион по оценке объектов, находящихся на острове Русский. Поясню ситуацию: первый раз мы оценивали квартиры еще в 2008 г. С результатами оценки были ознакомлены собственники недвижимости, и все были согласны с суммами. Но сразу выкупать объекты Росстрой не смог в силу того, что не были готовы документы по изъятию этих земельных участков. И в 2009 г. в апреле нам поступило распоряжение, что мы должны актуализировать эти отчеты. Пришлось вновь делать оценку, но теперь с учетом новой рыночной цены. К этому времени уже прошел кризис, и рынок жилья упал на 20-35%. К примеру, если первоначально квартира стоила 2 млн руб., то после кризиса — 1,7 млн. И так как люди были уведомлены о суммах за свое имущество, то не хотели уступать. В данном случае собственники получали компенсацию именно по ценам 2009 г. Кто-то соглашался, а кто-то судился. В целом, я не знаю ни одного человека, кому бы не хватило компенсации на приобретение жилья. Суды долго шли, вплоть до 2011 г., но мы уже не участвовали.
- Кадастровая стоимость, нужно ли ее оспаривать?
- Иногда это резонно, а порой не очень. И вообще, участок участку рознь. Необходимо различать два вида оспаривания — кадастровой стоимости земельного участка и кадастровой стоимости размещенного на ней объекта — жилой или нежилой недвижимости. Вторая тема пока не актуальна, так как базой для исчисления налога на недвижимость (объекты капитального строительства) является инвентаризационная стоимость объекта, а она намного ниже кадастровой. Многие наши клиенты оспаривают именно кадастровую стоимость земельного участка в сторону понижения, чтобы снизить соответственно земельный налог или арендную плату за землю. Оценочная практика позволяет утверждать, что подавляющее большинство среди желающих пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков - юридические лица. И это естественно: юрлицам, как правило, легче нести все финансовые и организационные затраты, связанные с досудебным и судебным процессом оспаривания, общая длительность которых может доходить до года. С учетом всех грозящих финансовых издержек, вопрос о пересмотре установленной государством кадастровой стоимости стоит поднимать, если она выше среднерыночной примерно на 30-50%. Если же превышение составляет всего 20%, то втягиваться в процедуру оспаривания стоит лишь при наличии очень значительной площади земельных участков.
